Actualizada 30 de junio de 2026

¿Qué obras son obligatorias en una comunidad de propietarios y quién las paga?

Son obligatorias las obras necesarias para mantener el inmueble en condiciones de seguridad, habitabilidad y accesibilidad, así como las impuestas por la Administración y las solicitadas a instancia de propietarios con discapacidad o mayores de 70 años. Las paga toda la comunidad en proporción a las cuotas de participación.

El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal define estas obras como obligatorias por imperativo legal. Eso significa que, en principio, no necesitan acuerdo previo de la junta para ejecutarse: el presidente puede ordenarlas directamente. Sin embargo, la propia ley exige que la junta apruebe la derrama necesaria para financiarlas, lo que en la práctica obliga a llevar el asunto a junta siempre, salvo casos de urgencia real.

El reparto del coste se hace entre todos los propietarios en proporción a su cuota de participación. Ningún propietario puede oponerse al pago alegando que no usa la zona o el servicio, porque la obligación nace de la ley y se distribuye según cuota, no según uso. La única excepción importante es la de las obras de accesibilidad: cuando el coste anual repercutido supera el límite de doce mensualidades de gastos comunes, deja de ser jurídicamente obligatorio que la comunidad asuma el exceso, salvo que los propietarios solicitantes paguen la diferencia o las ayudas públicas alcancen el 75 % del coste.

Si quieres saber cuándo una obra es realmente obligatoria, qué responsabilidad asume el presidente al ordenarla o cómo defenderte si la comunidad se niega a ejecutarla, solicita una valoración con nuestro despacho antes de tomar decisiones que puedan generar conflictos posteriores.

Marco legal de las obras necesarias en comunidades de propietarios

La Ley de Propiedad Horizontal establece con claridad las obligaciones de las comunidades de propietarios respecto a las obras necesarias. El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal es el precepto fundamental: enumera las actuaciones que tienen carácter obligatorio y que, según la propia ley, no requieren acuerdo previo de la junta cuando vienen impuestas por la Administración o son solicitadas por los propietarios.

Este precepto ha sufrido sucesivas reformas. La más relevante reciente es la del Real Decreto-Ley 8/2023, de 27 de diciembre, en vigor desde enero de 2024, que reordenó parcialmente el régimen del artículo 10 y trasladó al artículo 17.4 las decisiones sobre división, agregación, segregación y construcción de nuevas plantas. A la hora de interpretar la versión actual del precepto, conviene tener presente que su contenido es más acotado que en redacciones anteriores. Para profundizar en el régimen jurídico completo, su aplicación práctica y la jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo, hemos preparado una guía específica sobre las obras obligatorias del artículo 10 LPH.

Obras impuestas por administraciones públicas

El artículo 10.1 LPH establece que, cuando una obra es impuesta por una administración pública, la comunidad está obligada a ejecutarla. Este tipo de obra puede incluir mejoras estructurales exigidas para cumplir nuevos estándares de seguridad, accesibilidad o eficiencia energética, así como actuaciones derivadas de inspecciones técnicas reglamentarias.

Aunque la comunidad tiene derecho a recurrir la orden administrativa por las vías legales correspondientes, mientras tanto está obligada al cumplimiento. Negarse a ejecutar puede acarrear sanciones que recaerán sobre la propia comunidad y, en último término, sobre los propietarios. Si quieres conocer las obligaciones derivadas de las inspecciones técnicas que la Administración suele exigir, lo desarrollamos en nuestra guía sobre inspecciones obligatorias en comunidades de propietarios y en el artículo específico sobre la ITE y la IEE.

Obras de mantenimiento y conservación

El artículo 10.1 a) LPH considera obligatorias las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble, sus servicios e instalaciones comunes. Quedan incluidas todas las actuaciones que garanticen los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal recogidos en la Ley de Ordenación de la Edificación, así como las condiciones de ornato del edificio.

En la práctica, esta categoría cubre las actuaciones más frecuentes del día a día comunitario: reparaciones de fachada, tejado, cubiertas, instalaciones eléctricas o de fontanería, mantenimiento del ascensor, adecuación de zonas comunes deterioradas, eliminación de humedades estructurales y refuerzo de elementos que comprometen la seguridad.

La línea jurisprudencial es clara: la comunidad no puede desvincularse de su obligación de conservar los elementos comunes mediante acuerdo. Si lo intenta, el acuerdo es nulo y el propietario afectado puede impugnarlo judicialmente. Conviene tener presente, además, que un propietario que detecta un defecto en un elemento común puede tener que permitir el acceso a su vivienda para que la comunidad ejecute la reparación.

Obras obligatorias en materia de accesibilidad universal

El artículo 10.1 b) LPH dispone que tienen carácter obligatorio las obras necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en particular, las solicitadas por propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años. La instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos entra en este supuesto.

La obligación tiene un límite económico concreto: <q>el importe repercutido anualmente no puede exceder de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes</q>, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas. Más allá de ese umbral, la obra deja de ser jurídicamente obligatoria para la comunidad. No obstante, el carácter obligatorio se mantiene si los propietarios solicitantes asumen voluntariamente el exceso, o si las ayudas públicas alcanzan al menos el 75 % del coste total.

Es importante diferenciar correctamente este supuesto. La instalación de un ascensor en un edificio que no lo tenía no es una «obra de mejora» del artículo 17.4 LPH (que tendría otro régimen y permitiría a los disidentes no pagar), sino una obra de accesibilidad del artículo 10.1 b) y, por tanto, obligatoria para todos cuando se cumplen los requisitos. Esta diferencia es crucial y la desarrollamos en nuestra guía sobre las obras de mejora del artículo 17.4 LPH.

Proceso de aprobación de obras en la comunidad

El proceso de aprobación varía según la naturaleza de la obra. Las obras obligatorias del artículo 10, en principio, no requieren acuerdo previo de la junta. Las obras de mejora del artículo 17.4 exigen mayoría cualificada de tres quintas partes de propietarios y cuotas, con la particularidad de que los disidentes pueden no pagar. Las modificaciones del título constitutivo siguen exigiendo unanimidad por el artículo 17.6.

En cualquier caso, la recomendación práctica es invariable: salvo urgencia genuina, llevar siempre la obra a junta antes de ordenarla. Hacerlo así protege al presidente de asumir una responsabilidad personal innecesaria y garantiza que la posterior aprobación de la derrama no desemboque en conflicto. Cuando la obra es estrictamente obligatoria, la aprobación en junta funciona más como validación formal que como autorización real, pero deja constancia documental del trámite.

¿Quién paga las obras necesarias y cómo se aprueba la derrama?

Aquí está la paradoja del artículo 10 que conviene entender bien: la obra puede ser obligatoria y ejecutarse sin acuerdo previo, pero la derrama para pagarla sí necesita aprobación de la junta. Lo establece el propio artículo 10.2, que exige que la junta determine la distribución del gasto y los términos del abono.

El reparto del coste se hace entre todos los propietarios en proporción a su cuota de participación, salvo que el título constitutivo o los estatutos establezcan un reparto distinto para algún tipo concreto de obra. Ningún propietario puede oponerse al pago alegando que no usa el elemento o servicio reparado, porque la obligación de contribuir nace de la ley y se distribuye según cuota, no según uso.

¿Y si la junta rechaza la derrama? El propietario individual no puede negarse al pago sin más, porque la obra es obligatoria por imperativo legal. Pero la negativa formal de la junta deja al presidente en una posición delicada: ha ordenado la obra (o tendrá que hacerlo), tiene compromiso económico frente al contratista y carece de mecanismo inmediato para repercutir el coste. La salida pasa por convocar una nueva junta, plantear la votación con mejor preparación o, en último término, acudir a los tribunales para imponer el pago. Cuando la oposición proviene de un propietario concreto que se niega a abonar su cuota, la comunidad puede acudir al procedimiento monitorio comunitario para reclamarle la deuda.

Un matiz importante: los pisos y locales quedan afectos al pago de los gastos derivados de las obras del artículo 10 en los mismos términos que el artículo 9 LPH para los gastos generales. Esto significa que el comprador de un piso responde de las derramas pendientes en el momento de la compraventa, algo que conviene revisar antes de adquirir una vivienda en una comunidad con obras en curso.

Financiación y gestión de costes de la obra

Más allá de la derrama ordinaria a cargo de los propietarios, hay vías de financiación complementarias que pueden aliviar la carga económica. Las subvenciones y ayudas públicas, especialmente relevantes en obras de accesibilidad y rehabilitación energética, reducen directamente el importe que asumen los comuneros. Cuando esas ayudas alcanzan el 75 % del coste total en obras de accesibilidad, el carácter obligatorio se mantiene incluso superando el umbral de las doce mensualidades.

La comunidad puede recurrir también a la financiación bancaria mediante préstamos a cargo de la propia comunidad, una opción cada vez más utilizada para obras de cierta envergadura como rehabilitaciones integrales de fachada, sustitución de ascensores antiguos o adecuaciones a la normativa energética. Esta vía exige acuerdo de la junta y conviene gestionarla con asesoramiento profesional para evitar comprometer a la comunidad en condiciones desventajosas.

Conflictos y resolución legal

Los conflictos sobre obras necesarias suelen surgir por tres motivos.

El primero es la oposición de algunos propietarios a la ejecución. Aquí conviene recordar que, si la obra es obligatoria por el artículo 10, esa oposición no impide la ejecución: el propietario disidente puede impugnar el acuerdo, pero mientras no haya sentencia que lo anule, la obra sigue adelante.

El segundo es la negativa de la comunidad a ejecutar una obra que un propietario considera necesaria. En este caso, el propietario interesado puede requerir formalmente a la comunidad y, si no hay respuesta, acudir a los tribunales para que se declare la obligatoriedad y se imponga la realización. Conviene saber que el plazo para ejercitar esta acción es el general de cinco años del artículo 1964 del Código Civil cuando se fundamenta en el artículo 10 LPH, y solo de un año si se ejercita por la vía del artículo 1902 CC (responsabilidad extracontractual). Calificar bien la acción desde el principio es decisivo.

El tercer foco de conflicto es la distribución de la derrama. La comunidad debe repartir el coste según las cuotas de participación, salvo que estatutos o título constitutivo establezcan un reparto diferenciado. Si la derrama se aparta de las cuotas sin base estatutaria, el acuerdo es impugnable conforme al régimen del artículo 18 LPH en los plazos legales.

Preguntas frecuentes sobre las obras necesarias en comunidades

¿La comunidad puede obligarme a pagar una obra que no me beneficia directamente?

Sí. Si la obra es obligatoria por el artículo 10 LPH, todos los propietarios están obligados a contribuir en proporción a su cuota de participación, independientemente del uso individual del elemento reparado. Un propietario de bajo debe contribuir a la reparación de la cubierta del edificio aunque no la utilice, porque la cubierta es elemento común y la obligación de conservarla recae sobre toda la comunidad. La única excepción es si los estatutos o el título constitutivo establecen un reparto distinto para esa categoría concreta de obra.

¿Quién decide si una obra es necesaria u opcional?

En primera instancia, la junta de propietarios. Si la calificación es discutida, los tribunales son los que la determinan en última instancia. Lo habitual es apoyar la decisión en un informe técnico (arquitecto, aparejador) que dictamine si la actuación es realmente necesaria para garantizar la seguridad, habitabilidad o accesibilidad del inmueble. Cuando un propietario discrepa de la calificación de la junta, su vía es impugnar el acuerdo: dejar de pagar unilateralmente alegando que la obra es opcional no es una opción válida.

¿Qué pasa si la comunidad se niega a hacer una obra urgente?

El propietario afectado debe primero requerir formalmente al presidente y al administrador la ejecución de la obra, dejando constancia escrita. Si no hay respuesta o se niegan, puede acudir a los tribunales para que se declare la obligatoriedad y se imponga la ejecución. En casos excepcionales de urgencia real y pasividad acreditada de la comunidad, el propietario puede ejecutar la obra a su cargo y reclamar después el reembolso, pero la jurisprudencia exige requerir previamente, acreditar la urgencia y demostrar la pasividad. Actuar por libre sin requerimiento previo suele desembocar en que la comunidad se niegue al pago.

¿Las obras de accesibilidad son gratuitas para el propietario que las solicita?

No. El propietario que las solicita no asume un coste especial: las paga toda la comunidad en proporción a las cuotas, dentro del umbral de las doce mensualidades anuales de gastos comunes. Cuando el coste excede ese umbral, la obra deja de ser obligatoria para la comunidad. En ese caso, los propietarios solicitantes pueden asumir el exceso para mantener el carácter obligatorio, o la obra debe replantearse buscando alternativas más asequibles o esperando a contar con ayudas públicas que cubran al menos el 75 % del coste.

¿Puedo deducirme fiscalmente las derramas de obras necesarias?

Determinadas obras de rehabilitación, accesibilidad y mejora energética pueden generar deducciones fiscales o estar bonificadas en el IBI según la normativa autonómica y municipal aplicable. La normativa cambia y los plazos para acogerse a estas ventajas son limitados. Conviene consultar con un asesor fiscal o con el ayuntamiento correspondiente antes de la convocatoria de la derrama para optimizar la planificación económica de la actuación.

Solicita asesoramiento sobre obras necesarias en tu comunidad de Madrid

El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal es uno de los preceptos más invocados y peor comprendidos del régimen de propiedad horizontal. Decidir si una obra es realmente obligatoria, si hace falta acuerdo previo, cómo se debe distribuir la derrama o qué hacer ante la negativa de la comunidad a ejecutar exige un análisis caso por caso que no se resuelve con plantillas genéricas.

En Bermejo Abogados llevamos años asesorando a comunidades de propietarios, presidentes, administradores de fincas y propietarios individuales en Madrid sobre la aplicación práctica del artículo 10. Antes de iniciar cualquier reclamación, antes de aprobar una derrama discutida y antes de ejecutar obras controvertidas, te entregamos una valoración clara de la viabilidad jurídica, los plazos que tienes para actuar y las probabilidades reales de éxito en caso de pleito.

Si tu comunidad se enfrenta a una obra obligatoria controvertida, a la negativa de la junta a aprobar reparaciones necesarias o a una orden administrativa de difícil encaje, consúltanos antes de tomar decisiones que puedan generar responsabilidad personal del presidente o pleitos posteriores entre vecinos.