El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge el catálogo completo de obligaciones que recaen sobre cualquier propietario por el hecho de serlo en régimen de propiedad horizontal. Son nueve obligaciones individuales más una regla general sobre el reparto de gastos, agrupables en tres bloques: las relativas al uso correcto del inmueble y sus elementos comunes, las económicas (gastos generales y fondo de reserva) y las que articulan la comunicación entre propietario y comunidad.
Conocerlas con detalle deja de ser una cuestión académica cuando aparece un problema concreto: una derrama no pagada por el anterior propietario que ahora reclama la comunidad al comprador, un acuerdo de instalación de ascensor que ocupa parte del local, una notificación que llega al tablón de anuncios porque nunca se comunicó un domicilio en España, o una negativa a permitir el acceso para reparar una bajante comunitaria. En todos esos casos la respuesta empieza por el artículo 9.
Este post pilar repasa los nueve subapartados del 9.1 y el criterio general del 9.2, con la jurisprudencia más relevante del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales identificada, e incorpora doctrina actual de autores reconocidos. Sirve de mapa de orientación para que el propietario, el presidente o el administrador entiendan qué exige la ley, qué consecuencias tiene cada incumplimiento y cuándo conviene asesoramiento jurídico antes de actuar.
¿Cuáles son las obligaciones legales de un propietario en una comunidad de vecinos?
El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece nueve obligaciones para todo propietario: respetar los elementos comunes, mantener su piso en buen estado, consentir las reparaciones que exija el inmueble, permitir la entrada cuando sea necesaria, contribuir a los gastos generales y al fondo de reserva, observar la diligencia debida, comunicar un domicilio en España para notificaciones y avisar a la comunidad de cualquier cambio de titularidad. A esto se suma el criterio del artículo 9.2: no usar un servicio común no exime de pagar su mantenimiento.
Estas obligaciones operan con dos lógicas distintas. La económica es la más visible: pagar las cuotas ordinarias, las derramas aprobadas y la aportación al fondo de reserva. Su incumplimiento puede llevar a la privación del derecho de voto en juntas, a la reclamación judicial por monitorio y, si la deuda persiste, a la ejecución sobre el propio inmueble. La lógica de uso es más amplia y suele entrar en juego cuando hay daños: humedades por una terraza mal conservada, una avería en una instalación privativa que afecta al piso inferior, una negativa a dejar acceder al técnico para reparar una bajante común.
La consecuencia transversal del artículo 9 es que la responsabilidad recae sobre el propietario, no sobre el ocupante o el arrendatario, salvo excepciones muy puntuales. Por eso, antes de aceptar un acuerdo en junta, de aprobar una derrama o de oponerse a una obra comunitaria, conviene confirmar con un abogado de propiedad horizontal en Madrid el alcance real de la obligación que se discute.
Qué dice el artículo 9 LPH y cómo se sistematizan sus obligaciones
El texto consolidado del artículo 9 LPH publicado en el BOE tiene una estructura aparentemente larga, pero responde a una lógica clara cuando se desglosa. El apartado 1 contiene nueve obligaciones numeradas alfabéticamente de la a) a la i), y el apartado 2 fija un criterio general sobre el reparto de gastos.
La doctrina propone tres grupos para entenderlas mejor:
- Obligaciones de uso del inmueble: respetar los elementos comunes (a), mantener el piso en buen estado (b), consentir reparaciones y servidumbres (c), permitir la entrada (d) y observar la diligencia debida (g).
- Obligaciones económicas: contribuir a los gastos generales (e) y al fondo de reserva (f).
- Obligaciones de relación con la comunidad: comunicar un domicilio para notificaciones (h) y avisar del cambio de titularidad (i).
La agrupación no aparece en el texto legal, pero ayuda a entender por qué algunas obligaciones tienen consecuencias procesales muy concretas (impago, privación del voto, afección real del inmueble) y otras se proyectan sobre la responsabilidad civil por daños. En las páginas que siguen recorremos cada subapartado con la jurisprudencia más relevante.
Respetar los elementos comunes (art. 9.1.a)
La primera obligación es respetar los elementos comunes y hacer un uso adecuado de ellos. La norma alcanza tanto los elementos de uso general (portal, escaleras, ascensor) como los de uso privativo de un comunero (terrazas, patios) y aquellos que, siendo comunes, discurren por espacios privativos, como las canalizaciones.
La jurisprudencia ha objetivado considerablemente esta responsabilidad. La doctrina parte de una presunción de culpabilidad del propietario en cuyo elemento privativo se origina el siniestro, que solo se desvirtúa con prueba en contrario. La STS, Sala Primera, 485/2008, de 28 de mayo (ponente Sierra Gil de la Cuesta), fija el criterio en un caso de incendio originado en una vivienda que se propaga a otras: los deberes de vigilancia y conservación se exigen con una intensidad superior a la del buen padre de familia, y la carga de acreditar el origen externo del daño recae sobre el comunero.
La responsabilidad se extiende a los actos de arrendatarios y ocupantes. La STS, Sala Primera, 832/2009, de 18 de diciembre (ponente Seijas Quintana), recuerda que las obligaciones del artículo 9 son propter rem, recaen sobre el titular del inmueble por el hecho de serlo. La comunidad puede demandar conjuntamente al propietario y al arrendatario para facilitar la ejecución, pero la legitimación pasiva principal es siempre del propietario.
Mantener el piso o local en buen estado (art. 9.1.b)
La segunda obligación añade una dimensión activa: no basta con no causar daños, hay que mantener proactivamente el piso, el local y las instalaciones privativas. Esto incluye trasteros, garajes y cualquier otro espacio privativo. El límite es el perjuicio que se cause a la comunidad o al resto de propietarios.
Los supuestos más frecuentes son las humedades y filtraciones desde un piso superior o desde una terraza de uso privativo mal conservada. La AP Madrid, Sec. 21.ª, 294/2019, de 2 de julio (ponente Ripoll Olazábal), atribuyó al propietario de la zona de uso privativo la responsabilidad por las humedades originadas en el garaje comunitario por falta de mantenimiento. La AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3.ª, 325/2017, de 17 de julio (ponente Santos Sánchez), condenó a una comunera por filtraciones procedentes de la carpintería del cerramiento de su terraza.
Un supuesto especial son las terrazas comunes de uso privativo: el comunero responde del mantenimiento ordinario y del solado, pero la impermeabilización estructural sigue siendo elemento común y, por tanto, responsabilidad de la comunidad. La diferencia entre ambas situaciones determina quién paga las obras de reparación y a quién dirigir la reclamación.
Consentir reparaciones y servidumbres en el piso (art. 9.1.c)
Esta obligación es el reverso de la anterior. El propietario debe consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir las servidumbres imprescindibles para la realización de obras o la creación de servicios comunes. A cambio, tiene derecho a que la comunidad le indemnice por los daños y perjuicios que se le ocasionen.
El caso paradigmático es la instalación de un ascensor en comunidades que carecen de él. Durante años, los tribunales exigieron el consentimiento del propietario al que la instalación privaba de espacio o de luces y vistas, lo que bloqueaba la mayoría de proyectos. El giro doctrinal llegó con la STS, Sala Primera, 732/2011, de 10 de octubre (ponente Xiol Ríos), que fijó como doctrina jurisprudencial que la instalación de un ascensor supone la constitución de una servidumbre sobre el espacio privativo y, siempre que no afecte a la habitabilidad y se abone la indemnización oportuna, no requiere el consentimiento del propietario afectado.
A partir de ese pronunciamiento, la conflictividad se ha desplazado al cálculo de la indemnización. La STS, Sala Primera, 435/2023, de 29 de marzo (ponente García Martínez), admite la reclamación por la privación de luces y vistas con base directa en el 9.1.c, y la STS, Sala Primera, Pleno, de 23 de diciembre de 2014 (ponente Calvo Cabello), añade un límite importante: el acuerdo que fije la indemnización no puede lesionar gravemente a ningún propietario.
La obligación de consentir tiene también vertiente sancionatoria. El comunero que se opone sin causa puede ser condenado a indemnizar a la comunidad por el sobrecoste de las obras, según el referente clásico de la STS, Sala Primera, 831/2005, de 28 de octubre (ponente García Varela). Esta lógica se aplica de forma transversal a todas las obras que la comunidad acuerde o esté obligada a ejecutar conforme a la propia LPH. Cuando consentir la reparación implica además franquear el acceso al piso, entra en juego el apartado siguiente, que desarrollamos en detalle en el post sobre el acceso a la vivienda para reparar elementos comunes.
Permitir la entrada en el piso o local (art. 9.1.d)
El 9.1.d es la materialización física del 9.1.c: si hay que reparar elementos comunes desde un piso o local, el propietario debe permitir el acceso. La obligación se interpreta restrictivamente porque entra en tensión con el derecho a la inviolabilidad del domicilio del artículo 18 de la Constitución Española.
Cuando el propietario se niega, la comunidad debe acudir al juicio declarativo ordinario por la reserva de materia del artículo 249.1.8.º LEC. Es un cauce lento, pero cabe solicitar medidas cautelares con fundamento en el artículo 727.11.ª LEC. Las vías penal y contencioso-administrativa solo aparecen en supuestos extremos (catástrofe, ruina inminente).
La jurisprudencia es clara sobre el alcance de la obligación. La AP Madrid, Sec. 11.ª, 25/2022, de 27 de enero (ponente Abella Maeso), impuso la obligación de permitir las obras de reparación de la red de saneamiento, y la AP Pontevedra, Sec. 3.ª, 228/2020, de 9 de julio (ponente Esain Manresa), hizo lo propio con conducciones de agua y gas. El requisito común es que la entrada sea imprescindible, no meramente conveniente, como subraya la AP Baleares, Sec. 3.ª, 357/2006, de 5 de septiembre (ponente Roselló Llaneras).
La negativa sin causa puede generar indemnización a favor de la comunidad —la AP Valladolid, Sec. 1.ª, 80/2012, de 23 de febrero (ponente San Millán Martín), llegó a incluir el daño moral en un supuesto en el que la obstrucción dejó sin calefacción al edificio— y el comunero que sí permite el acceso y sufre daños tiene, a su vez, derecho a ser indemnizado por la comunidad. La problemática procesal completa la abordamos en el post específico sobre el acceso a la vivienda para reparar elementos comunes.
Contribuir a los gastos generales (art. 9.1.e)
La principal obligación económica del propietario es contribuir a los gastos generales en proporción a su cuota de participación, o conforme a lo especialmente establecido en el título o por acuerdo unánime de la comunidad. Se consideran gastos generales todos los necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble que no sean individualizables.
El precepto va más allá de enunciar la obligación: articula un sistema de garantías para protegerla frente al impago, que se sostiene en cuatro pilares.
Quién paga: proindiviso, usufructo, arrendamiento, crisis matrimonial y fallecimiento
La regla es que la obligación recae siempre sobre el propietario, con independencia de pactos privados con terceros o de resoluciones judiciales en otros procedimientos. En proindiviso todos los copropietarios responden solidariamente, aunque conviene demandarlos a todos para poder ejecutar la totalidad del inmueble. En usufructo, la responsabilidad es del nudo propietario, no del usufructuario. En arrendamientos, el pacto con el inquilino para que pague la comunidad no afecta a la legitimación pasiva: la comunidad reclama al propietario.
En crisis matrimoniales, la STS, Sala Primera, 508/2014, de 25 de septiembre (ponente Arroyo Fiestas), fijó el criterio: aunque la resolución del juzgado de familia atribuya el pago de los gastos ordinarios al cónyuge no propietario, frente a la comunidad responde siempre el propietario, sin perjuicio de la reclamación interna entre cónyuges. En fallecimiento, los herederos suceden en la obligación desde el momento de la muerte, y mientras no haya partición responde la herencia yacente.
Preferencia de créditos
Los créditos de la comunidad por cuotas impagadas correspondientes a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años naturales anteriores tienen condición de preferentes con arreglo al artículo 1923 del Código Civil. Esta preferencia sitúa el crédito comunitario por delante de hipotecas y embargos posteriores, aunque cede ante créditos del Estado por impuestos del último año, créditos de aseguradores y créditos salariales del Estatuto de los Trabajadores.
El cómputo es uno de los puntos más conflictivos. La STS, Sala Primera, 363/2022, de 4 de mayo (ponente Díaz Fraile), aclaró que la preferencia se computa desde la interposición de la demanda de tercería de mejor derecho, y se limita a las cuotas vencidas en ese instante y las de los tres años inmediatamente anteriores. La vía ordinaria para hacerla efectiva es la tercería de mejor derecho, aunque algunas Audiencias admiten también el juicio declarativo.
Afección real
La afección real es probablemente la garantía más eficaz de las que disfruta una comunidad frente al impago. El adquirente de una vivienda o local responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades que adeude el anterior titular por la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores. La STS, Sala Primera, 211/2015, de 22 de abril (ponente Baena Ruiz), fija su alcance: el adquirente no es deudor personal de la deuda anterior, pero responde con la finca adquirida.
En las transmisiones voluntarias, el cómputo del dies a quo es el otorgamiento de la escritura pública. En las forzosas, no basta con el decreto de adjudicación: la jurisprudencia exige el testimonio del decreto. La extensión de la afección real se interpreta restrictivamente: las sentencias mayoritarias excluyen recargos por mora del importe sobre el que responde el nuevo propietario, ciñéndolo a los gastos generales en sentido estricto.
Certificación de deudas en la transmisión
En cualquier transmisión de una vivienda o local, el transmitente debe declarar si está al corriente de pago y aportar la certificación correspondiente. La emite el secretario-administrador con el visto bueno del presidente en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud, y ambos responden, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos y de los perjuicios del retraso.
El adquirente puede exonerar al transmitente de aportar la certificación, pero esa renuncia no libera la afección real: el inmueble sigue respondiendo. Los errores en la certificación generan responsabilidad del secretario-administrador y del presidente, y la acción de repetición corresponde a la propia comunidad por la negligencia de sus representantes, no al nuevo propietario.
Cuando el impago se prolonga, el sistema de garantías del 9.1.e se complementa con otras consecuencias procesales reguladas en preceptos distintos de la LPH, como la privación del derecho de voto en juntas o el monitorio de reclamación de cuotas. La obligación que regula el artículo 9, en todo caso, es la de pagar.
Contribuir al fondo de reserva (art. 9.1.f)
El fondo de reserva es una bolsa económica de titularidad comunitaria destinada a atender obras de conservación, reparación, rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética. La obligación de contribuir es proporcional a la cuota de participación y resulta imperativa: no cabe exonerar a ningún comunero estatutariamente.
Su cuantía mínima es del 10 % del último presupuesto ordinario, tras la reforma introducida por el RDL 21/2018, de 14 de diciembre, que elevó el porcentaje desde el 5 % anterior. La disposición transitoria segunda permitió adaptarse al nuevo importe durante tres ejercicios.
Con cargo al fondo, la comunidad puede contratar un seguro que cubra los daños de la finca o un contrato de mantenimiento permanente del inmueble. La AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 207/2017, de 29 de mayo (ponente Martín Calvo), ha admitido en supuestos justificados de morosidad estructural que el destino del fondo se amplíe a otros fines propios de la comunidad.
La titularidad comunitaria tiene una consecuencia práctica importante: el propietario que transmite la vivienda no puede exigir la devolución de su aportación al fondo. Las sentencias de las AP Alicante, Sec. 5.ª, 216/2008, de 21 de mayo (ponente Pérez Serra), y AP Valencia, Sec. 11.ª, 315/2008, de 14 de mayo (ponente López Orellana), lo confirman expresamente. El fondo permanece en la comunidad como parte del régimen económico del inmueble.
Observar la diligencia debida en el uso del inmueble (art. 9.1.g)
La obligación del 9.1.g refuerza lo que ya disponen los apartados a) y b). Aporta, sin embargo, una conexión expresa con la responsabilidad extracontractual de los artículos 1902 y siguientes del Código Civil y, en particular, con el artículo 1910 CC sobre los daños causados por las cosas que se arrojaren o cayeren de un inmueble.
En la práctica diaria, la diligencia debida se proyecta sobre conductas que pueden parecer triviales pero generan responsabilidad: dejar sin mantenimiento una terraza, ignorar humedades incipientes, no atender una avería que termina afectando al piso inferior. Son ejemplos recientes la AP Las Palmas, Sec. 3.ª, 473/2020, de 5 de noviembre (ponente Moyano García), y la AP A Coruña, Sec. 4.ª, 114/2020, de 20 de marzo (ponente González-Carrero Fojón), ambas con condenas por humedades derivadas de falta de mantenimiento.
Un escenario que ha ido ganando peso es el de los apartamentos turísticos. Cuando el alquiler vacacional genera ruidos, daños o molestias, la responsabilidad alcanza al propietario que cede la vivienda, no a la plataforma digital que intermedia. La doctrina considera que el propietario responde por los actos de los terceros de los que deba responder (familiares, amigos, arrendatarios u ocupantes), sin que la intermediación a través de una plataforma altere la regla.
Comunicar un domicilio en España (art. 9.1.h)
El propietario debe comunicar al secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita acreditar su recepción, un domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones. Si no lo hace, las notificaciones se tendrán por válidamente practicadas en el piso o local de la comunidad, entregadas a cualquier ocupante. Si tampoco es posible practicarlas allí, cabe recurrir al tablón de anuncios, con efectos plenos transcurridos tres días naturales.
La STS, Sala Primera, 108/2016, de 1 de marzo (ponente Baena Ruiz), valida este régimen subsidiario cuando la comunidad ha cumplido los deberes de averiguación y el propietario ha omitido designar domicilio. La STS, Sala Primera, 697/2006, de 5 de julio (ponente González Poveda), había anticipado el criterio: la notificación practicada en el domicilio designado es válida aunque el destinatario alegue no haberla recibido, mientras no haya comunicado un cambio.
La cara contraria es que la comunidad no puede ignorar un domicilio que conoce. Si el propietario reside fuera del edificio y la comunidad tiene constancia de ello, las convocatorias deben dirigirse a ese domicilio. La AP Madrid, Sec. 14.ª, 142/2018, de 10 de mayo (ponente García de Ceca Benito), anuló juntas celebradas sin convocar al impugnante en su domicilio conocido fuera del edificio.
La ley no exige fehaciencia para estas notificaciones, pero cuando preceden a una reclamación judicial es muy recomendable usar burofax, notario u otro medio que deje constancia.
Comunicar el cambio de titularidad (art. 9.1.i)
El propietario que transmite su vivienda o local debe comunicarlo al secretario de la comunidad por un medio que permita acreditar la recepción. Si no lo hace, sigue respondiendo solidariamente con el nuevo propietario de las deudas con la comunidad devengadas después de la transmisión, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el adquirente.
La jurisprudencia es consistente. La AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 478/2022, de 11 de octubre (ponente De Alba y Vega), y la AP Madrid, Sec. 11.ª, 170/2021, de 17 de mayo (ponente Santos Gutiérrez), entre otras muchas, confirman la responsabilidad solidaria del transmitente cuando omite la comunicación.
Hay dos excepciones consolidadas. La primera son las adjudicaciones judiciales: la ejecutada no tiene por qué conocer la identidad del adjudicatario, como confirma la AP Valencia, Sec. 11.ª, 132/2015, de 4 de junio (ponente Giménez Murria). La segunda son las adjudicaciones por liquidación del régimen económico matrimonial, porque no son propiamente una transmisión, según la AP Madrid, Sec. 9.ª, 503/2011, de 14 de octubre (ponente Moreno García).
También se entiende cumplida la obligación cuando la comunidad ha tenido conocimiento del cambio por actos concluyentes del nuevo propietario o por hechos notorios: asistencia a una junta, una queja al administrador, una solicitud de información. En estos casos, la responsabilidad solidaria del transmitente desaparece.
La no utilización de un servicio común no exime del pago (art. 9.2)
El artículo 9.2 fija un criterio clave para el sistema económico de la comunidad: la no utilización de un servicio común no exime del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, especialmente de la contribución a su mantenimiento.
El ejemplo más habitual son los locales comerciales que, por su acceso independiente desde la calle, no usan el portal, el ascensor o la piscina. La jurisprudencia es contundente: salvo que los estatutos los exoneren expresamente, deben contribuir al mantenimiento de esos servicios. Y cuando hay cláusula estatutaria de exoneración, su interpretación es restrictiva. Así lo confirman, entre otras, la AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 182/2023, de 14 de abril (ponente Rodríguez González), sobre la contribución a portería de bajos y locales, y la AP Vizcaya, Sec. 5.ª, 156/2022, de 15 de junio (ponente García Larragán), que mantuvo la contribución a las obras de las ventanas pese a la exoneración estatutaria genérica.
Un matiz importante: la exoneración estatutaria del mantenimiento de un servicio no implica la exoneración de su sustitución. Un local exento de contribuir a la conservación del ascensor sigue obligado a contribuir a su renovación. Conviene tenerlo presente antes de impugnar acuerdos de derrama por obras estructurales.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los gastos de comunidad si la vivienda está alquilada?
El propietario, en todos los casos. Aunque el contrato de arrendamiento incluya una cláusula por la que el inquilino asume el pago de la comunidad, esa cláusula solo produce efectos entre arrendador y arrendatario. La comunidad reclama siempre al propietario, que después podrá repetir contra el inquilino si así lo pactaron.
¿Puede la comunidad obligarme a soportar la instalación de un ascensor que ocupa parte de mi local?
Sí, salvo que la afectación impida la habitabilidad o funcionalidad del local. La doctrina jurisprudencial actual permite la constitución de una servidumbre sobre el espacio privativo necesario, siempre que se abone una indemnización proporcionada. Si la pérdida de espacio o de luces y vistas es relevante, el propietario tiene derecho a indemnización, que puede materializarse en dinero o en la exoneración total o parcial de los gastos de instalación.
Si compro una vivienda con deudas con la comunidad, ¿tengo que pagarlas yo?
Respondes con la finca adquirida por la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años naturales anteriores. Es la afección real. No te conviertes en deudor personal de la deuda anterior, pero el inmueble queda afecto al pago. Por eso es esencial pedir la certificación de deudas antes de firmar la escritura.
Vivo en el extranjero y no he designado un domicilio en España. ¿Qué pasa con las notificaciones de la comunidad?
La comunidad las practicará válidamente en el piso de la comunidad, entregándolas a cualquier ocupante. Si no es posible, recurrirá al tablón de anuncios, con efectos plenos en tres días naturales. Para evitar enterarse tarde de una junta o de una reclamación, conviene designar formalmente un domicilio o un correo electrónico aceptado por la comunidad.
¿Estoy obligado a contribuir al fondo de reserva aunque nunca use determinados servicios?
Sí. El fondo de reserva es una obligación de todo propietario, sin posibilidad de exoneración estatutaria. Su cuantía mínima es del 10 % del último presupuesto ordinario y atiende obras de conservación, reparación, rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética que benefician a la comunidad en su conjunto.
Asesoramiento en obligaciones del artículo 9 LPH en Madrid
El artículo 9 LPH se aplica de forma transversal a casi cualquier conflicto en una comunidad: la negativa a permitir el acceso para reparar una bajante, la impugnación del acuerdo que aprueba la instalación de un ascensor, la reclamación de deudas tras una transmisión, la nulidad de una convocatoria mal notificada. La diferencia entre resolver el problema rápido y arrastrarlo durante años suele estar en el asesoramiento previo a actuar.
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