El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal es la puerta de entrada para anular un acuerdo de la junta que vulnera la ley, los estatutos o los derechos de un propietario. Pero esa puerta es estrecha: solo se abre si concurren tres requisitos a la vez. Tiene que existir una causa legal de impugnación, el propietario tiene que estar legitimado para impugnar y la demanda tiene que presentarse dentro de un plazo de caducidad muy corto. Si falla cualquiera de los tres, la impugnación no prospera por mucha razón de fondo que se tenga.
Hay además un matiz que confunde a la mayoría de propietarios: un acuerdo no se impugna con un burofax, ni mostrando la discrepancia en la junta, ni acudiendo a un mediador. La impugnación es siempre judicial. Esos otros movimientos pueden ser útiles —y, tras la reforma de la Ley Orgánica 1/2025, acudir a un medio adecuado de solución de controversias incluso suspende el plazo de caducidad—, pero por sí solos no anulan nada. Solo una sentencia revoca un acuerdo.
Este artículo explica el régimen completo del artículo 18 LPH con el respaldo de la jurisprudencia del Tribunal Supremo: la distinción entre acuerdos nulos y anulables, las tres causas de impugnación del artículo 18.1, quién está legitimado según el artículo 18.2 (incluido el requisito de estar al corriente de pago), los plazos de caducidad de tres meses o un año del artículo 18.3 y la regla de que la impugnación no suspende la ejecución del acuerdo salvo medida cautelar. Si lo que buscas es directamente asesoramiento para tu caso, en Bermejo Abogados analizamos la viabilidad de tu impugnación antes de demandar.
¿Cuándo se puede impugnar un acuerdo de la junta de propietarios?
Un acuerdo de la junta se puede impugnar judicialmente cuando es contrario a la ley o a los estatutos, cuando es gravemente lesivo para la comunidad en beneficio de algún propietario, o cuando perjudica gravemente a un propietario sin obligación de soportarlo o se ha adoptado con abuso de derecho.
Esas son las tres causas del artículo 18.1 LPH. Pero tener una causa no basta: hacen falta otros dos requisitos. El primero es la legitimación. Solo pueden impugnar los propietarios que votaron en contra, los que se abstuvieron y salvaron su voto en el acta, los ausentes (en todo caso) y los que fueron privados indebidamente del derecho de voto. Además, para impugnar hay que estar al corriente del pago de las cuotas vencidas o haber consignado la deuda judicialmente, salvo que lo que se impugne sean precisamente los acuerdos sobre las cuotas de participación.
El segundo requisito es el plazo. La acción caduca a los tres meses desde la adopción del acuerdo, salvo que el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos, en cuyo caso el plazo se amplía a un año. Para los ausentes, el plazo se cuenta desde que se les comunica el acuerdo. Al tratarse de caducidad y no de prescripción, el plazo no se interrumpe con burofaxes, aunque sí puede suspenderse acudiendo a un medio adecuado de solución de controversias conforme a la Ley Orgánica 1/2025.
Por último, conviene saber que impugnar no paraliza el acuerdo: sigue ejecutándose salvo que el juez acuerde su suspensión cautelar.
Qué significa impugnar un acuerdo y qué no es impugnable
El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los acuerdos de la junta de propietarios son impugnables ante los tribunales. La palabra clave es «ante los tribunales»: la impugnación es siempre una acción judicial. No se impugna un acuerdo enviando un burofax al presidente, ni manifestando la disconformidad en la propia junta, ni dejando constancia de la protesta en el acta. Todo eso puede ser conveniente, pero no anula el acuerdo. Solo una sentencia lo hace.
Conviene también aclarar qué es exactamente lo que se impugna. No se impugnan las convocatorias ni las juntas en sí mismas, sino los acuerdos concretos adoptados en ellas, aunque un defecto grave en la convocatoria pueda arrastrar la nulidad de todos los acuerdos aprobados. Tampoco son impugnables, según el criterio doctrinal más prudente, los llamados «acuerdos negativos»: cuando la junta rechaza un punto del orden del día, no hay un acuerdo que anular. En esos casos, la vía adecuada no es la impugnación del artículo 18, sino el juicio declarativo ordinario para reclamar directamente lo que la junta denegó. La jurisprudencia de las audiencias provinciales está dividida sobre este punto, por lo que la cautela aconseja la vía declarativa antes que arriesgarse a una impugnación que puede inadmitirse.
Antes de entrar en las causas, los legitimados y los plazos, conviene asentar una distinción que lo condiciona todo: la diferencia entre acuerdos nulos y acuerdos anulables.
Acuerdos nulos y acuerdos anulables: una distinción que lo cambia todo
Aunque en el lenguaje corriente se usan como sinónimos, nulidad y anulabilidad son dos categorías jurídicas distintas con consecuencias muy diferentes, sobre todo en cuanto al plazo para reclamar.
Un acuerdo nulo de pleno derecho carece de efectos desde su origen, no se puede convalidar y, en principio, puede impugnarse sin límite temporal. Un acuerdo anulable, en cambio, es válido mientras no se impugne: si nadie lo combate en el plazo legal, queda convalidado y produce todos sus efectos.
La regla general en propiedad horizontal, fijada por la jurisprudencia, es contundente: dentro del régimen de la LPH no existen acuerdos nulos de pleno derecho, sino solo anulables, que deben impugnarse en el plazo legal. Lo declaró así la STS 654/2010, de 29 de octubre (ponente José Antonio Seijas Quintana). Esto significa que, aunque un acuerdo infrinja claramente la LPH, si no se impugna a tiempo, queda convalidado.
¿Cuándo hay entonces nulidad radical sin límite de plazo? Cuando el acuerdo infringe una norma imperativa ajena a la LPH. El ejemplo clásico: si la junta acuerda no pagar la Seguridad Social del portero, infringe la normativa laboral y el acuerdo es nulo de pleno derecho, impugnable en cualquier momento. La STS 343/2010, de 11 de junio (ponente Encarnación Roca Trías), aplicó esta lógica a un acuerdo que cerraba con llave el portal impidiendo la salida, contrario a la normativa de prevención de incendios.
Pero esta regla tampoco es absoluta. El Tribunal Supremo ha evolucionado y considera nulos de pleno derecho ciertos acuerdos que vulneran frontalmente la propia LPH. Es el caso de los defectos graves en las citaciones y convocatorias: la STS 572/2020, de 3 de noviembre (ponente José Luis Seoane Spiegelberg), declaró que las normas sobre citaciones son imperativas y su vulneración acarrea la nulidad radical de la junta y de sus acuerdos. Lo mismo ocurre con el nombramiento como presidente de quien no es propietario (STS 52/2017, de 27 de enero, y STS 514/2015, de 23 de septiembre, ambas con ponencia de Antonio Salas Carceller) o con los pseudoacuerdos adoptados en reuniones ilegítimas de un grupo de comuneros (STS 332/2024, de 6 de marzo, ponente José Luis Seoane Spiegelberg).
La conclusión práctica es clara: discernir si un acuerdo es nulo o meramente anulable no siempre es evidente y condiciona por completo el plazo del que dispones. Es lo primero que analizamos al estudiar la viabilidad de una impugnación.
Las tres causas para impugnar un acuerdo (artículo 18.1 LPH)
El artículo 18.1 enumera tres supuestos en los que un acuerdo es impugnable. En la práctica, muchas demandas invocan dos o tres a la vez, porque la frontera entre ellos no siempre es nítida.
Acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos (art. 18.1 a)
Es la causa más amplia y la única que da el plazo largo de un año. Cuando el artículo habla de «la ley», se refiere fundamentalmente a la propia LPH. Son ejemplos típicos los acuerdos aprobados con un quórum inferior al legalmente exigido, los que designan presidente a quien no es propietario, los que reparten los gastos de forma distinta a las cuotas de participación o los que aprueban puntos que no figuraban en el orden del día. También son impugnables los acuerdos contrarios a los estatutos de la comunidad, salvo que la propia norma estatutaria sea a su vez contraria a la ley.
Acuerdos gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de algún propietario (art. 18.1 b)
Esta causa exige dos requisitos simultáneos: que el acuerdo sea gravemente lesivo para la comunidad y, además, que lo sea en beneficio de uno o varios propietarios. El ejemplo característico es el acuerdo que ordena ejecutar obras que benefician en exclusiva a un comunero pero que paga toda la comunidad en proporción a sus cuotas. La STS 572/2009, de 16 de julio (ponente José Antonio Seijas Quintana), anuló un acuerdo que modificaba la cubierta del edificio en beneficio exclusivo de un propietario. Cuando no concurren los dos requisitos a la vez, el caso debe reconducirse a la tercera causa.
Acuerdos gravemente perjudiciales o adoptados con abuso de derecho (art. 18.1 c)
Es la causa más frecuente. Cubre cualquier acuerdo que, aun adoptado con la mayoría correcta, perjudica gravemente a un propietario que no tiene obligación jurídica de soportarlo, o que se adopta con abuso de derecho. El Tribunal Supremo ha definido el abuso de derecho en propiedad horizontal como la utilización de la norma por la comunidad, con mala fe, en perjuicio de un propietario y sin que se aprecie un beneficio real para la comunidad. Lo recoge la STS 502/2015, de 15 de septiembre (ponente Francisco Javier Arroyo Fiestas).
Son ejemplos de abuso de derecho reconocidos por el Tribunal Supremo: obligar a un comunero a reponer al estado anterior unas obras que se le consintieron durante veinte años (STS 12/2022, de 12 de enero, ponente Juan María Díaz Fraile); ocultar al propietario los términos reales de una obra de bajada del ascensor a cota cero (STS 216/2019, de 5 de abril); o sancionar a un comunero por perforaciones en un muro para instalar aire acondicionado, necesarias para la habitabilidad y que no alteraban la estructura (STS 865/2011, de 17 de noviembre, ponente Juan Antonio Xiol Ríos). La idea común a todos ellos es el trato desigual o discriminatorio entre comuneros: aprobar para uno lo que se niega a otro en la misma situación.
Quién está legitimado para impugnar (artículo 18.2 LPH)
No cualquier propietario puede impugnar. La legitimación corresponde exclusivamente a los propietarios (no a arrendatarios ni, por regla general, a usufructuarios ni administradores) y, dentro de ellos, solo a quienes se encuentran en alguna de estas situaciones.
Propietarios que votaron en contra
Es la situación más nítida. Quien asiste y vota en contra está legitimado sin más requisitos. El Tribunal Supremo zanjó cualquier duda en la STS 242/2013, de 10 de mayo (Pleno, ponente José Antonio Seijas Quintana): la expresión legal «hubieren salvado su voto» no obliga a quien votó en contra, solo a quien se abstiene. Es decir, si votaste no y consta en el acta, no necesitas declarar además que «salvas el voto». Basta con votar en contra y asegurarte de que el secretario-administrador lo refleje correctamente. Profundizamos en la mecánica del voto en juntas en nuestra guía sobre el derecho de voto, los morosos y las abstenciones.
Propietarios que se abstuvieron y salvaron el voto
El propietario que se abstiene no está legitimado para impugnar salvo que haya salvado el voto, es decir, que haya hecho constar expresamente en el acta su reserva. El Tribunal Supremo ha explicado que esta exigencia tiene sentido para quien acude a la junta sin información suficiente y prefiere no pronunciarse a la espera de estudiar la documentación: a esa persona sí se le exige salvar el voto para conservar la opción de impugnar.
Propietarios ausentes
El ausente está legitimado para impugnar en todo caso, según la doctrina de la STS 930/2008, de 16 de diciembre (ponente Juan Antonio Xiol Ríos), ratificada por la STS 606/2021, de 15 de septiembre. Puede impugnar aunque no haya manifestado su discrepancia en el plazo de 30 días del artículo 17.8, con una única excepción: cuando la impugnación se funde precisamente en la falta de la mayoría cualificada por la ausencia de su voto. Desarrollamos el régimen del ausente en el artículo sobre el voto de los propietarios ausentes en las juntas.
Propietarios privados indebidamente del derecho de voto
Si la junta privó al propietario del derecho de voto sin cumplir los requisitos legales (es decir, sin que la convocatoria advirtiera de la situación de morosidad y la posibilidad de subsanarla antes de la junta), esa privación es ilegítima y el propietario conserva su legitimación para impugnar. Cuando intervienen representantes, conviene revisar también la correcta acreditación de la representación, algo que tratamos en la página sobre asistencia y representación en juntas de propietarios.
El requisito de estar al corriente de pago
Es un presupuesto de procedibilidad esencial y no subsanable: para impugnar, el propietario debe estar al corriente del pago de todas las deudas vencidas con la comunidad o haber consignado judicialmente su importe. Su incumplimiento provoca la desestimación de la demanda sin entrar siquiera en el fondo. La consignación, además, debe ser por el importe que reclama la comunidad, no por el que el propietario crea adeudar.
Existe una excepción importante: este requisito no se aplica cuando lo que se impugna son los acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación. Así lo confirman varias sentencias del Tribunal Supremo (STS 287/2024, STS 584/2019, STS 604/2014 y STS 448/2012, entre otras). La STS 613/2013, de 22 de octubre (ponente Rafael Saraza Jimena), extendió la excepción a los acuerdos sobre la forma de distribuir los gastos. Sin embargo, la STS 154/2022, de 28 de febrero, precisó que la excepción no alcanza al acuerdo que aprueba una nueva derrama: ahí sí hay que estar al corriente o consignar.
Plazos para impugnar: tres meses o un año (artículo 18.3 LPH)
El artículo 18.3 fija dos plazos de caducidad: tres meses como regla general y un año cuando el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos. Es crucial entender que son plazos de caducidad, no de prescripción. La diferencia es decisiva: la caducidad no se interrumpe con burofaxes ni reclamaciones, corre inexorablemente y, además, el juez puede apreciarla de oficio aunque la comunidad no la alegue.
El cómputo se hace de fecha a fecha. Para el propietario que asistió a la junta, el plazo arranca el día de su celebración. Para el ausente, desde el día en que se le comunica el acuerdo conforme al artículo 9. La STS 938/2008, de 22 de diciembre (ponente Juan Antonio Xiol Ríos), matizó que lo determinante es el conocimiento del acuerdo, no su mera existencia, lo que cobra importancia cuando la notificación es defectuosa o se discute su recepción.
La distinción entre el plazo de tres meses y el de un año genera mucha litigiosidad. La jurisprudencia ha aplicado el plazo de un año, por ejemplo, a la nulidad de la junta por falta de convocatoria de un comunero (AP Huelva 717/2023, AP Asturias 320/2023), a la modificación del porcentaje de participación en elementos comunes (AP Almería 442/2023) o a la alteración de la distribución de gastos fijada en estatutos (AP Málaga 70/2023). En cambio, se ha aplicado el plazo de tres meses a las obras en elementos comunes que no contravienen la ley (AP Madrid 94/2025) o a la regulación del uso de elementos comunes que no altera los estatutos (AP Huelva 62/2024).
Una novedad relevante: desde la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil por la Ley Orgánica 1/2025, acudir a un medio adecuado de solución de controversias suspende el plazo de caducidad. Importante: lo suspende, no lo interrumpe. Es decir, el plazo se congela mientras dura el intento de acuerdo y se reanuda donde estaba (no se reinicia) cuando el medio fracasa. Conviene calcular bien cuántos días quedaban antes de iniciar la negociación.
¿Impugnar paraliza el acuerdo? La suspensión cautelar (artículo 18.4 LPH)
Una de las dudas más frecuentes: si impugno, ¿deja de aplicarse el acuerdo mientras se resuelve el pleito? Por regla general, no. El artículo 18.4 establece que la impugnación no suspende la ejecución del acuerdo, salvo que el juez lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante y oída la comunidad.
Esto significa que, si el acuerdo impugnado tiene efectos que conviene frenar (una derrama elevada, una obra inminente, una decisión difícil de revertir), hay que solicitar expresamente la medida cautelar de suspensión conforme a los artículos 721 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, acreditando los requisitos generales de toda medida cautelar. No se concede automáticamente: el juez pondera la apariencia de buen derecho, el peligro de la demora y, normalmente, exige una caución. Es una herramienta potente en los casos adecuados, y la valoramos siempre dentro del estudio de viabilidad.
Un caso práctico de acuerdo nulo
Para ver cómo se aplica todo esto, conviene un ejemplo concreto. Uno de los supuestos más claros de acuerdo impugnable es el que modifica, por mayoría, una exención de gastos establecida por unanimidad años atrás. Lo analizamos en detalle en nuestro artículo sobre la nulidad de acuerdos comunitarios de gastos de ascensor, donde el Tribunal Supremo anuló un acuerdo que pretendía imponer los gastos del ascensor a propietarios previamente exentos, por vulnerar derechos adquiridos y exigir unanimidad. Es un buen ejemplo de la frontera entre lo que la mayoría puede decidir y lo que necesita el consentimiento de todos los afectados.
Preguntas frecuentes sobre la impugnación de acuerdos
¿Puedo impugnar un acuerdo si no fui a la junta?
Sí. El propietario ausente está legitimado para impugnar en todo caso, según la doctrina del Tribunal Supremo, aunque no haya manifestado su discrepancia en el plazo de 30 días del artículo 17.8. La única excepción es que la impugnación se funde precisamente en la falta de mayoría cualificada por la ausencia de tu voto. Para los ausentes, además, el plazo de caducidad no se cuenta desde la junta, sino desde que se les comunica formalmente el acuerdo.
Si me abstuve en la votación, ¿puedo impugnar el acuerdo?
Solo si salvaste el voto, es decir, si hiciste constar expresamente en el acta tu reserva o disconformidad. La mera abstención no legitima para impugnar, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Por eso, si acudes a una junta sin información suficiente sobre un punto y prefieres no pronunciarte, es esencial pedir que conste en acta que salvas el voto si quieres conservar la opción de impugnar más adelante.
¿Cuánto tiempo tengo para impugnar?
Tres meses desde la adopción del acuerdo como regla general, ampliados a un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos. Para los ausentes, el plazo se cuenta desde la comunicación del acuerdo. Son plazos de caducidad, lo que significa que no se interrumpen con burofaxes y que el juez puede apreciarlos de oficio. Desde la Ley Orgánica 1/2025, acudir a un medio adecuado de solución de controversias suspende el plazo mientras dura el intento de acuerdo.
¿Tengo que estar al día de pago para poder impugnar?
Sí, salvo una excepción. Para impugnar debes estar al corriente del pago de las deudas vencidas con la comunidad o haber consignado judicialmente su importe. Es un requisito que, de no cumplirse, provoca la desestimación de la demanda sin entrar en el fondo. La excepción es que lo que impugnes sea precisamente un acuerdo sobre el establecimiento o la alteración de las cuotas de participación; en ese caso no hace falta estar al corriente. El acuerdo que aprueba una nueva derrama, en cambio, no entra en la excepción.
Si impugno el acuerdo, ¿deja de aplicarse mientras dura el juicio?
No automáticamente. La impugnación no suspende la ejecución del acuerdo salvo que el juez lo acuerde como medida cautelar, a tu solicitud y tras oír a la comunidad. Si el acuerdo tiene efectos que conviene frenar (una derrama importante, una obra inminente), hay que pedir expresamente la suspensión cautelar acreditando los requisitos legales. El juez la concede solo si aprecia apariencia de buen derecho y peligro en la demora, normalmente con una caución.
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Impugnar un acuerdo de la junta no es un trámite: es una acción judicial con causas tasadas, requisitos de legitimación estrictos, un presupuesto de pago y plazos de caducidad que corren sin parar. Equivocarse en la calificación del acuerdo, en el plazo aplicable o en el requisito de estar al corriente de pago puede dar al traste con una reclamación que tenía fondo.
En Bermejo Abogados estudiamos la viabilidad de tu impugnación antes de dar ningún paso: analizamos la causa, comprobamos tu legitimación, verificamos los plazos y te decimos con honestidad si merece la pena acudir a los tribunales. Si lo merece, te ofrecemos la posibilidad de intentar primero una solución extrajudicial y, si no prospera, llevamos el procedimiento hasta el final. Si quieres dar el paso, puedes conocer nuestro servicio de impugnación de actas y acuerdos de comunidad o contarnos tu caso directamente. En materia de impugnación, cada semana cuenta: cuanto antes lo analicemos, más opciones tendrás.