Cuando aparecen defectos constructivos, la primera pregunta suele ser si todavía se está a tiempo de reclamar. Y la respuesta no depende solo de cuánto ha pasado desde la entrega de la obra, sino de cómo se comporta el daño en el tiempo. Un mismo defecto puede estar prescrito o perfectamente reclamable según se califique el daño que provoca como permanente o como continuado, una distinción técnica que decide muchos litigios y que la mayoría de propietarios desconoce.
La Ley de Ordenación de la Edificación fija plazos de garantía de uno, tres y diez años según el tipo de defecto, y un plazo de prescripción de dos años para demandar desde que el daño se manifiesta. Pero cuando el defecto genera un daño continuado, es decir, un daño cuya causa sigue actuando y que se agrava con el tiempo, ese plazo de dos años no empieza a contar hasta que el daño deja de progresar. El Tribunal Supremo lo ha vuelto a confirmar en una sentencia reciente sobre graves patologías estructurales en un edificio.
En este artículo explicamos, con apoyo en la jurisprudencia más actual, qué diferencia hay entre un daño continuado y uno permanente, cómo influye esa distinción en los plazos y, sobre todo, qué se puede reclamar realmente: no solo la reparación del defecto, sino la reposición del edificio al estado que debería tener si el problema nunca hubiera existido.
¿Cuándo un defecto constructivo genera un daño continuado que amplía el plazo para reclamar?
Un defecto constructivo genera un daño continuado cuando su causa sigue actuando y el daño se agrava progresivamente con el tiempo. En ese caso, el plazo de prescripción de dos años para demandar no empieza a contar desde que el daño aparece, sino desde que deja de progresar, lo que puede mantener viva una reclamación que parecía caducada.
La distinción entre daño continuado y daño permanente es una de las que más reclamaciones decide. El daño permanente se produce en un momento concreto y, aunque persista o se agrave después por causas ajenas, se considera conocido desde que el perjudicado pudo valorar su alcance; a partir de ahí corren los dos años para demandar. El daño continuado, en cambio, es aquel cuya causa no cesa y sigue generando perjuicio, de modo que el plazo no arranca hasta que el daño se estabiliza.
El Tribunal Supremo, en su sentencia 625/2026, de 21 de abril, resolvió un caso de patologías estructurales en un edificio escolar cuyos defectos se fueron manifestando en distintos momentos. Calificó esos daños como continuados y situó el inicio del plazo en la fecha en que las reparaciones detuvieron el avance del problema, no en la fecha en que aparecieron los primeros síntomas. Gracias a ello, una acción que el constructor consideraba prescrita se declaró presentada en plazo. Para el propietario, el mensaje es claro: un defecto que parece antiguo no siempre está fuera de plazo. Si el daño ha seguido creciendo, el reloj puede no haber empezado a correr. Antes de dar por perdida una reclamación por el paso del tiempo, conviene analizar si el daño es continuado.
Qué es un daño continuado en defectos constructivos
En el ámbito de la edificación, no todos los daños se comportan igual ni nacen en un único instante. La jurisprudencia distingue dos categorías que tienen consecuencias muy distintas a la hora de contar los plazos.
El daño permanente o duradero es el que se produce en un momento determinado por la conducta del responsable y persiste a lo largo del tiempo, con la posibilidad incluso de agravarse por factores ya ajenos a esa conducta. El daño continuado o de producción sucesiva es aquel en el que la causa sigue actuando, de manera que el perjuicio no solo se mantiene, sino que se va incrementando mientras esa causa no cesa.
El Tribunal Supremo lo ha resumido con una fórmula sencilla: los daños permanentes se mantienen en el tiempo y los continuados no solo se mantienen, sino que se van agravando porque su causa productora no cesa, como recogen las sentencias del TS 295/2026, de 24 de febrero, y 114/2019, de 20 de febrero. En materia de defectos constructivos, un ejemplo típico de daño continuado es una patología estructural que avanza, como el desplazamiento progresivo de una cubierta o la propagación de grietas por falta de juntas de dilatación: mientras la causa estructural sigue actuando, el daño no deja de crecer.
Daño continuado frente a daño permanente: por qué cambia el plazo
La diferencia entre una categoría y otra no es teórica: determina el momento exacto en que empieza a correr el plazo para demandar, lo que en la práctica decide si una reclamación llega a tiempo o se rechaza por prescripción.
En el daño permanente, el plazo de prescripción comienza, conforme al artículo 1968.2 del Código Civil, desde que lo supo el agraviado, es decir, desde que tuvo conocimiento cabal del daño y pudo medir su trascendencia mediante un pronóstico razonable. En el daño continuado, en cambio, el plazo no se inicia hasta la producción del resultado definitivo, salvo que sea posible fraccionar la serie en etapas o hechos diferenciados.
Esta regla enlaza con un principio básico del cómputo de plazos: la acción que todavía no ha nacido no puede prescribir. El día inicial para ejercitar la acción es aquel en que puede ejercitarse, como recuerda el artículo 1969 del Código Civil y han reiterado, entre otras, las sentencias del TS 544/2015, de 20 de octubre, dictada por el Pleno, y 391/2022, de 10 de mayo. Si el daño sigue agravándose, el perjudicado no dispone aún de todos los elementos para cuantificar su reclamación, por lo que no sería razonable exigirle que demandara antes de que el daño se estabilice.
En el caso resuelto por la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de abril de 2026, los defectos estructurales se calificaron como daños continuados, y el plazo de los dos años se situó en la fecha en que las obras de reparación detuvieron el avance del problema. Como la demanda se presentó dentro de ese margen, la acción no había prescrito, pese a que los primeros síntomas eran muy anteriores.
Los plazos de garantía de la LOE: anual, trienal y decenal
Antes incluso de hablar de prescripción, hay que comprobar si el defecto está dentro del periodo de garantía. La Ley de Ordenación de la Edificación establece tres ventanas distintas según la gravedad del defecto, contadas desde la recepción de la obra.
La distinción entre estas tres categorías es decisiva, porque la diferencia entre una y otra puede suponer nueve años de margen:
- Garantía decenal (diez años): cubre los daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
- Garantía trienal (tres años): cubre los daños por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que incumplan los requisitos básicos de habitabilidad, como humedades, problemas de aislamiento térmico o acústico o deficiencias de salubridad.
- Garantía anual (un año): responsabilidad del constructor por los daños derivados de vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
Identificar correctamente la categoría es el primer paso de cualquier reclamación, y no siempre es evidente. En el caso de la sentencia del Tribunal Supremo, al tratarse de desplomes de petos de cubierta de naturaleza estructural, el plazo coherente era el decenal de diez años, y no el trienal. Si quieres profundizar en cómo se cuentan estas ventanas y cómo se relacionan con el plazo para demandar, puedes consultar nuestra guía sobre los plazos de garantía y prescripción en defectos constructivos.
El plazo de prescripción: dos años, pero ¿desde cuándo?
Una vez que el defecto aparece dentro de su ventana de garantía, comienza a correr un segundo plazo: el de prescripción de la acción judicial. El artículo 18 de la Ley de Ordenación de la Edificación concede dos años para presentar la demanda desde que se producen los daños.
La pregunta del millón es desde cuándo se cuentan esos dos años. Y aquí es donde la calificación del daño como continuado resulta determinante. Si el daño es permanente, el plazo corre desde que el perjudicado conoció el daño y pudo valorarlo. Si el daño es continuado, el plazo no empieza hasta que el daño deja de progresar.
Conviene tener presente, además, que este plazo se puede interrumpir mediante un requerimiento extrajudicial fehaciente, normalmente un burofax dirigido al promotor, al constructor y a los técnicos. Esa reclamación reinicia el cómputo y da margen para preparar la demanda con tranquilidad. En el caso resuelto por el Tribunal Supremo, el propietario había enviado requerimientos a los responsables que estos ni siquiera recogieron, lo que reforzó la conclusión de que la acción estaba viva.
La consecuencia práctica es importante: muchos propietarios descartan reclamar porque creen que el plazo ha vencido, sin saber que un daño que ha seguido agravándose puede situar el inicio del cómputo mucho más tarde de lo que imaginan.
Qué se puede reclamar: reparación y reposición al estado original
Otra cuestión que genera dudas es el alcance de lo que se puede exigir. Mucha gente asume que solo cabe reclamar el coste de tapar o reparar el defecto, pero la jurisprudencia reconoce un derecho más amplio basado en el principio de indemnidad.
El Tribunal Supremo ha confirmado que la reparación íntegra del daño incluye devolver el edificio al estado y al diseño con el que fue proyectado, no solo aplicar una solución funcional que elimine el riesgo. En la sentencia de 21 de abril de 2026, el constructor alegaba que, una vez ejecutada la solución de urgencia impuesta por el ayuntamiento, los daños ya estaban reparados y que reclamar la reposición al estado original suponía un enriquecimiento injusto. El Tribunal lo rechazó: el perjudicado no tiene por qué soportar una alteración funcional de su edificio derivada de unas obras urgentes que se vio obligado a realizar, y recuperar el diseño original forma parte de la reparación completa del daño material. Este criterio entronca con la doctrina del principio de indemnidad o restitutio in integrum recogida, entre otras, en la sentencia del TS 470/2012, de 18 de julio.
Ahora bien, hay un límite que conviene conocer. La responsabilidad del artículo 17 de la LOE se refiere a los daños materiales, no a los daños morales. Como precisó la sentencia del TS 530/2011, de 15 de julio, los daños morales derivados de un defecto constructivo deben reclamarse por la vía de la responsabilidad contractual o extracontractual, no por el régimen específico de la LOE. Por eso, una estrategia de reclamación bien diseñada distingue desde el principio qué se reclama por cada vía.
Cuando hay dos procedimientos sobre el mismo edificio
En defectos constructivos no es raro que un mismo edificio dé lugar a más de un pleito: un primer procedimiento por unos daños y un segundo cuando aparecen otros nuevos o se agravan los anteriores. Aquí entra en juego la cosa juzgada, que conviene entender para no perder una reclamación legítima ni plantear otra abocada al fracaso.
La cosa juzgada tiene dos efectos distintos. El efecto negativo impide volver a litigar sobre lo mismo cuando coinciden las partes, lo que se pide y la causa de pedir. El efecto positivo o prejudicial, en cambio, no impide el segundo pleito, pero obliga al tribunal a respetar lo ya decidido en el primero cuando sea un antecedente lógico del nuevo objeto. La diferencia es que el efecto negativo se basa en la identidad y el positivo en la conexión entre ambos litigios.
En el caso de la sentencia de 21 de abril de 2026, el Tribunal Supremo concluyó que no había cosa juzgada negativa, porque los daños del segundo procedimiento se manifestaron después de la primera demanda y no pudieron alegarse en ella; pero sí reconoció el efecto prejudicial de la primera sentencia sobre la causa de los daños. La lección práctica es que la aparición de nuevos daños o la agravación de los existentes puede justificar un nuevo procedimiento, siempre que se delimite bien qué se reclamó antes y qué es realmente nuevo.
Cómo proteger tu reclamación por defectos constructivos
Más allá de la teoría, una reclamación por defectos constructivos se gana o se pierde por la prueba y por el cumplimiento de los plazos. Estas son las actuaciones que marcan la diferencia.
- Documentar la evolución del daño: fotografías y vídeos fechados que muestren cómo el problema ha ido avanzando son clave para acreditar que el daño es continuado y no permanente.
- Encargar un informe pericial: un técnico debe identificar la causa del defecto, su carácter estructural o de habitabilidad y, sobre todo, si el daño seguía progresando. El informe pericial sobre defectos constructivos es, en la mayoría de los casos, la prueba decisiva del pleito.
- Requerir por escrito a los responsables: un burofax al promotor, constructor y técnicos interrumpe la prescripción y deja constancia de que se reclamó en tiempo.
- Conservar toda la documentación económica: facturas, certificaciones de obra y presupuestos respaldan tanto la realidad de las reparaciones como su importe.
Con estas piezas bien ordenadas, la reclamación parte de una posición sólida. Y, al revés, su ausencia es la causa más frecuente de que una acción con fundamento acabe rechazándose.
Preguntas frecuentes sobre daños continuados y plazos en defectos constructivos
¿Un defecto que apareció hace años ya no se puede reclamar?
No necesariamente. Si el defecto ha provocado un daño continuado, es decir, un daño cuya causa sigue actuando y que se ha ido agravando, el plazo de dos años para demandar no empieza a contar hasta que el daño deja de progresar. Por eso, un defecto que parece antiguo puede seguir siendo reclamable. Conviene analizar técnicamente la evolución del daño antes de descartar la reclamación por el paso del tiempo.
¿Desde cuándo se cuentan los dos años para demandar?
Depende del tipo de daño. Si es permanente, desde que el perjudicado conoció el daño y pudo valorar su alcance. Si es continuado, desde que el daño se estabiliza y deja de avanzar. Además, el plazo se interrumpe con un requerimiento extrajudicial fehaciente, como un burofax a los responsables de la obra, lo que reinicia el cómputo.
¿Puedo exigir que dejen el edificio como estaba, no solo que reparen el defecto?
Sí. El Tribunal Supremo ha confirmado que la reparación íntegra incluye devolver el edificio al diseño con el que fue proyectado, y no solo aplicar una solución funcional que elimine el riesgo. Recuperar el estado original forma parte del derecho del perjudicado a la restitución completa y no se considera enriquecimiento injusto.
¿Qué diferencia hay entre la garantía y el plazo para reclamar?
Son dos plazos distintos y sucesivos. La garantía (uno, tres o diez años desde la recepción de la obra) es el periodo durante el cual el defecto puede aparecer y seguir siendo exigible. La prescripción (dos años) es el tiempo que se tiene para demandar una vez que el daño se ha manifestado. Primero el defecto debe aparecer dentro de la garantía; entonces arranca el plazo de prescripción.
¿Cómo se demuestra que un daño es continuado?
Principalmente con un informe pericial que acredite que la causa del defecto seguía actuando y que el daño continuaba agravándose, junto con un registro fotográfico o documental que muestre su evolución en el tiempo. Esta prueba técnica es la que permite situar el inicio del plazo en el momento correcto y sostener que la acción no ha prescrito.
Asesoramiento en reclamaciones por defectos constructivos en Madrid
Saber si una reclamación por defectos constructivos sigue viva no siempre es evidente: depende de cómo se califique el daño, de qué garantía aplica, de cuándo empezó a correr el plazo y de qué se puede exigir realmente. Un error en cualquiera de estos puntos puede dejar fuera de juego una reclamación con todo el fundamento, o llevar a renunciar a ella creyendo, equivocadamente, que ya ha prescrito.
En Bermejo Abogados analizamos el origen y la evolución de los daños de tu edificio, determinamos la garantía y el plazo aplicables, coordinamos el informe pericial que acredite el carácter del daño y diseñamos la estrategia para reclamar el coste de la reparación y la reposición al estado original. Si tienes defectos constructivos en tu vivienda, local o comunidad en Madrid y dudas sobre si todavía estás a tiempo, podemos ayudarte a estudiarlo antes de que el plazo juegue en tu contra.