El artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal regula uno de los acuerdos más conflictivos de cualquier comunidad: las obras que no son estrictamente necesarias para conservar el inmueble pero que un grupo de propietarios quiere ejecutar. Hablamos de instalaciones, servicios o mejoras como una piscina, paneles solares, un gimnasio comunitario o el cambio de mármol del portal. La regla general es clara: se aprueban por mayoría cualificada de tres quintas partes de propietarios y cuotas, pero los propietarios que voten en contra no están obligados a pagar.
A esta regulación tradicional, el RDL 8/2023, de 27 de diciembre, añadió un cambio relevante: trasladó al art. 17.4 los acuerdos sobre división, agregación, segregación material de pisos o locales, construcción de nuevas plantas y cualquier alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de terrazas. Son operaciones muy distintas de las «mejoras» tradicionales, pero el legislador las ha agrupado en el mismo apartado, lo que la doctrina ha calificado abiertamente como un pastiche normativo.
En la práctica, lo que importa al propietario y al presidente de comunidad es saber tres cosas: qué obras encajan exactamente en el art. 17.4 y cuáles van por otros artículos de la LPH (especialmente el 10 para conservación y el 17.3 para servicios de interés general); qué mayoría se necesita para aprobarlas y, sobre todo, cómo afecta el voto de los ausentes tras la jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo; y quién acaba pagándolas, porque el régimen económico es distinto del que aplica a las obras obligatorias. Esta guía resuelve cada uno de estos puntos integrando la jurisprudencia del Tribunal Supremo más relevante (incluida la STS 590/2020 sobre los ausentes en mejoras), la doctrina especializada y los criterios consolidados de la DGSJFP.
¿Qué obras se aprueban por el artículo 17.4 LPH y quién paga?
El art. 17.4 LPH regula dos grupos de acuerdos: las instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la conservación del inmueble, y, tras la reforma del RDL 8/2023, las divisiones materiales de pisos, las construcciones de nuevas plantas, las alteraciones de la estructura del edificio y los cerramientos de terrazas. Todos exigen el voto favorable de tres quintas partes de propietarios y cuotas.
El régimen económico difiere según el grupo. Para las instalaciones, servicios o mejoras del primer grupo, los propietarios que voten en contra no están obligados a contribuir al coste, aunque el acuerdo se apruebe por la mayoría legal. Esta exoneración tiene como contrapartida que tampoco podrán beneficiarse de la mejora salvo que paguen posteriormente su parte proporcional actualizada. Es la característica que diferencia el art. 17.4 del régimen general de gastos comunitarios.
Para las divisiones materiales y alteraciones estructurales del segundo grupo, en cambio, el coste recae normalmente sobre el propietario que las solicita y las ejecuta, porque suelen beneficiar exclusivamente a su unidad privativa. La comunidad aprueba la operación porque puede afectar a la estructura o al título constitutivo, pero no asume el gasto.
Identificar correctamente en qué grupo encaja cada obra es decisivo. Una piscina nueva, una rehabilitación estética del portal o la instalación de un gimnasio comunitario van por el primer grupo. La división de un local para crear dos viviendas, un cerramiento de terraza por un propietario o la construcción de una nueva planta van por el segundo. Cada caso tiene reglas distintas que conviene conocer antes de llevar la propuesta a junta o impugnar el acuerdo adoptado.
Si tienes dudas sobre cómo encaja una obra concreta de tu comunidad, solicita una valoración antes de votar.
Qué regula el artículo 17.4 LPH tras la reforma del RDL 8/2023
El artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal regula la mayoría necesaria para adoptar dos tipos de acuerdos comunitarios que, aunque están agrupados en el mismo apartado, tienen poco que ver entre sí. La doctrina especializada (Carreras Maraña, Loscertales Fuertes) ha sido muy crítica con esta agrupación, que mezcla figuras de naturaleza muy distinta y que el legislador ha ido configurando a fuerza de reformas sucesivas sin un criterio sistemático claro.
El primer grupo lo forman las instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble. Son las llamadas tradicionalmente «obras de mejora»: una piscina nueva, un gimnasio comunitario, paneles solares para iluminación de zonas comunes que no son obligatorios, mármol decorativo en el portal, una zona de juegos infantil. Lo que las caracteriza es que la comunidad puede vivir perfectamente sin ellas, pero un grupo de comuneros quiere ejecutarlas.
El segundo grupo lo añadió el RDL 8/2023, de 27 de diciembre, en vigor desde enero de 2024. Esta reforma trasladó desde el art. 10.3 b) al art. 17.4 los acuerdos sobre división, agregación y segregación material de pisos o locales y sus anejos, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de terrazas. Son operaciones técnicamente complejas que afectan al título constitutivo y que, en muchos casos, las solicita un propietario individual interesado en transformar su unidad privativa.
La unificación de ambos grupos en el mismo apartado tiene consecuencias prácticas. La principal: el quórum es el mismo en los dos casos —tres quintas partes de propietarios y cuotas—, pero las consecuencias económicas son muy distintas. En las mejoras del primer grupo, los disidentes no están obligados al pago. En las divisiones y alteraciones estructurales del segundo grupo, el coste recae sobre el propietario que solicita la obra. Conviene tenerlo claro desde el principio para evitar conflictos en la ejecución.
Es importante delimitar el art. 17.4 frente a otros preceptos cercanos para no aplicar el régimen equivocado:
- Las obras de conservación, mantenimiento y accesibilidad (rampas, ascensores ex novo, eliminación de barreras) van por el artículo 10 LPH y son obligatorias, no requieren acuerdo previo de la junta y todos los propietarios deben pagarlas.
- La instalación de servicios comunes de interés general (vigilancia, telecomunicaciones, energías renovables aprovechables por toda la comunidad) va por el art. 17.3 con quórum de tres quintas partes y obligatoriedad de pago para todos los propietarios.
- Las modificaciones del título constitutivo que no encajen en ninguno de los preceptos anteriores siguen exigiendo unanimidad por el art. 17.6.
Las dos categorías del artículo 17.4
Instalaciones, servicios o mejoras no requeridas (apartado a)
El concepto de «mejora no requerida» es subjetivo y la propia doctrina lo reconoce. Como recuerda la profesora Polo Portilla, lo que es mejora para un propietario puede ser necesidad para otro. La frontera la marca el propio art. 10.1 a) cuando define qué es necesario para la conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad: todo lo que quede fuera de ese perímetro entra, en principio, en el ámbito del art. 17.4.
Hay supuestos claros y otros más discutibles. Colocar mármol de Carrara en el vestíbulo de una comunidad media es una mejora evidente. Cambiar la puerta de acceso al edificio, en cambio, puede ser conservación necesaria o mejora según el material elegido y el estado de la puerta anterior. Y cualquier obra estética que no responda a un deterioro objetivo cae en el art. 17.4.
Quien decide finalmente si una obra es mejora o no es la junta de propietarios. Lo recoge la sentencia de la AP Guipúzcoa, Sec. 3.ª, núm. 41/2015, de 3 de marzo (ponente María del Carmen Bildarraz Alzuri), que rechaza que un comunero pueda eximirse del pago alegando unilateralmente que la obra aprobada es de mejora y no necesaria. Si discrepa, su única vía es impugnar el acuerdo judicialmente: si no lo hace en plazo, la calificación queda firme. La AP Granada, Sec. 3.ª, núm. 244/2011, de 3 de junio, va en la misma línea y rechaza la falta de pago basada en una calificación unilateral del propietario.
Hay un caso jurisprudencial muy ilustrativo de hasta qué punto el criterio puede ser discutido. La AP Alicante, Sec. 5.ª, núm. 167/2012, de 25 de abril (ponente María Visitación Pérez Serra), declaró que la instalación de mármol en el portal, sustituyendo una pintura anterior, no podía considerarse obra de mejora porque el nuevo material no requiere mantenimiento, lo que supone un ahorro para la comunidad. Es decir, lo que parecía una mejora estética obvia se reclasificó como obra de conservación con efectos económicos completamente distintos.
División, agregación, segregación, nuevas plantas y cerramiento de terrazas (apartado b)
Tras la reforma del RDL 8/2023, este apartado recoge cinco operaciones distintas:
- División material de un piso o local en otros más reducidos e independientes.
- Agregación de unidades colindantes para aumentar la superficie.
- Segregación por disminución de parte de la superficie.
- Construcción de nuevas plantas sobre el edificio existente.
- Cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de terrazas y la modificación de elementos comunes.
Son operaciones que generalmente solicita un propietario individual interesado en transformar su unidad privativa, y que requieren acuerdo de la junta porque pueden afectar a elementos comunes, al título constitutivo o a las cuotas de participación. La STS, Sala Primera, núm. 445/2020, de 20 de julio (ponente Antonio Salas Carceller), exige para la división de un local en dos viviendas el acuerdo de tres quintas partes de propietarios y cuotas más la pertinente autorización administrativa.
En el ámbito registral, la DGSJFP se ha pronunciado en dos resoluciones recientes que conviene tener presentes. La Resolución DGSJFP de 10 de enero de 2022 (ponente Sofía Puente Santiago) confirma que, cuando los estatutos no contienen cláusula que permita la división, es necesario contar con la previa aprobación de tres quintas partes del total de propietarios. La Resolución DGSJFP de 6 de octubre de 2021 matiza el criterio cuando los estatutos sí permiten expresamente la división o segregación: en ese caso, el registrador no puede exigir el acuerdo de la junta para inscribir.
La mayoría necesaria: tres quintas partes de propietarios y cuotas
Para todos los acuerdos del art. 17.4 se exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Es lo que la jurisprudencia llama doble mayoría cualificada.
Este quórum es un mínimo legal. Los estatutos de la comunidad pueden exigir mayorías superiores (incluida la unanimidad) para determinadas obras, especialmente cuando afecten a elementos especialmente sensibles. En cambio, no pueden establecer mayorías inferiores, porque el quórum del art. 17.4 es de derecho necesario.
Una particularidad práctica: cuando la obra no es solo mejora sino que comporta a la vez modificación del título constitutivo —por ejemplo, asignar nuevas cuotas de participación tras una división jurídica—, sigue exigiéndose la unanimidad para esa modificación, aunque la operación material se apruebe por tres quintas partes. La STS, Sala Primera, núm. 1158/2008, de 19 de diciembre (ponente Román García Varela), deja claro que la división material no requiere unanimidad, pero la división jurídica sí, porque implica modificación del título.
El voto de los ausentes en obras de mejora: la STS 590/2020 y sus consecuencias prácticas
Esta es probablemente la cuestión más relevante y menos comprendida del art. 17.4. La regulación general del voto de los ausentes está en el art. 17.8 LPH: el propietario debidamente citado a la junta que no asista tiene un plazo de 30 días desde la notificación del acta para manifestar su discrepancia por escrito; si no lo hace, su voto se computa como favorable al acuerdo.
Hasta aquí, la regla parece clara. El problema es cómo se aplica esa regla a las obras del art. 17.4 cuando lo que está en juego no es solo el quórum, sino la obligación de pagar. Lo resolvió la STS, Sala Primera, núm. 590/2020, de 11 de noviembre (ponente Francisco Javier Arroyo Fiestas), en un caso de instalación de una piscina comunitaria.
El criterio que fija la sentencia es decisivo: la no discrepancia del ausente computa como voto a favor para alcanzar el quórum de tres quintas partes, pero no le obliga al pago de la obra. Es decir, se le considera «presente» a efectos de quórum pero «disidente» a efectos económicos. Es una solución salomónica que la propia doctrina (Polo Portilla) ha cuestionado, porque crea una doble vara de medir: el ausente cuenta para hacer posible el acuerdo pero queda exonerado de financiarlo.
Las consecuencias prácticas de este criterio son tres:
- Los presidentes y administradores deben tenerlo presente al elaborar las cuotas de la obra: solo los propietarios que votaron a favor expresamente o que estaban presentes y no votaron en contra están obligados al pago.
- Los propietarios ausentes tienen, en la práctica, un incentivo para no manifestar discrepancia si el acuerdo va a salir adelante igualmente: no pagan, pero podrían beneficiarse de la mejora si pagan posteriormente la cuota actualizada.
- En obras costosas (piscinas, paneles solares, gimnasios), conviene que la junta verifique con cuidado quién votó a favor antes de emitir las primeras derramas, porque una mala atribución del coste puede dar lugar a impugnaciones.
Si quieres profundizar en el funcionamiento del voto de los propietarios ausentes en las juntas, lo desarrollamos en una guía específica.
Quién paga las obras de mejora y quién puede exonerarse
El régimen económico del art. 17.4 es lo que más diferencia este precepto del resto de gastos comunitarios. La regla está clara: los propietarios que voten en contra no están obligados a contribuir al coste de la obra. Pero esa regla tiene matices importantes que conviene conocer.
Primero, la exoneración no es automática para cualquiera que no esté de acuerdo. Solo se beneficia de ella el propietario que efectivamente vota en contra y deja constancia de ello en el acta, o el ausente al que se aplique el criterio de la STS 590/2020. El propietario que asiste y se abstiene queda obligado al pago.
Segundo, la exoneración tiene como contrapartida la imposibilidad de beneficiarse de la mejora. Si la comunidad instala una piscina y el propietario disidente queda exonerado, no puede usarla. Si más adelante quiere disfrutarla, deberá pagar su parte proporcional actualizada con los intereses correspondientes. Es lo que la práctica jurídica llama «incorporación posterior» y exige normalmente acuerdo expreso de la junta.
Tercero, la exoneración no se extiende a los gastos de mantenimiento futuros si el disidente acaba beneficiándose de la mejora más adelante. En el momento en que decide incorporarse, asume tanto el pago retroactivo de la obra como su cuota futura de mantenimiento.
Cuarto y muy importante: el último párrafo del art. 17.4 establece que las obras del segundo grupo (divisiones, alteraciones estructurales, cerramiento de terrazas) no son posibles cuando hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, salvo que conste su consentimiento expreso. Es una salvaguarda añadida frente al abuso de mayoría que conviene tener presente.
Si la junta no respeta el régimen económico del art. 17.4 —por ejemplo, intenta repercutir la cuota de la obra a un propietario que votó en contra—, el afectado puede impugnar el acuerdo en los plazos del art. 18 LPH para obtener su anulación. La cuestión, en estos casos, no suele ser jurídicamente difícil: lo que la ley protege es justamente la libertad del disidente para no soportar económicamente lo que no quiere.
Casos especiales: piscinas, ascensores y mármol en el portal
Tres casos jurisprudenciales merecen mención porque ilustran cómo se aplica realmente el art. 17.4.
Piscinas: cambio de doctrina del Tribunal Supremo
Durante años se discutió si la instalación de una piscina nueva en una comunidad exigía unanimidad por modificar el título constitutivo o bastaba con tres quintas partes por tratarse de una mejora. El criterio cambió definitivamente con la STS, Sala Primera, Pleno, núm. 586/2018, de 18 de octubre (ponente Eduardo Baena Ruiz), que la calificó expresamente como obra de mejora y, por tanto, sometida al régimen del art. 17.4: tres quintas partes para el quórum, exoneración del disidente y posibilidad de incorporación posterior pagando la parte correspondiente. La STS 590/2020 que ya hemos analizado se mueve dentro de este mismo marco.
Ascensores ex novo: NO es art. 17.4, es accesibilidad del art. 10.1 b)
Es un error común que conviene desmontar. La instalación de un ascensor en un edificio que no lo tenía antes no es una obra de mejora del art. 17.4, sino una obra de habitabilidad y accesibilidad encuadrada en el art. 10.1 b) LPH sobre accesibilidad universal. Lo confirmó la STS 496/2012 y lo han ratificado sentencias posteriores como la STS 276/2021 y la STS 381/2018.
Esta calificación tiene consecuencias importantes: las obras de accesibilidad pueden ser obligatorias bajo determinadas condiciones (12 mensualidades, 75 % de subvenciones públicas) y todos los propietarios están obligados al pago. El régimen es mucho más exigente para la comunidad que el del art. 17.4 y conviene no confundirlos.
Mármol en el portal: una «mejora» que dejó de serlo
El caso de la AP Alicante 167/2012 que ya hemos mencionado merece destacarse porque ilustra que la calificación de «mejora» no siempre es la que parece. El cambio de pintura por mármol en el vestíbulo, aprobado como mejora, fue declarado obra de conservación por el tribunal porque el mármol no requiere mantenimiento periódico, lo que supone un ahorro económico futuro para la comunidad. Resultado: todos los propietarios obligados al pago, incluidos los que habían votado en contra.
Este matiz tiene una lectura práctica clara: cuando una obra estética sustituye un elemento que sí requería mantenimiento por otro que no lo requiere, la calificación puede cambiar. Conviene tenerlo presente al impugnar o defender la categoría de la obra.
División material vs. división jurídica: una distinción crítica
Cuando un propietario quiere dividir su piso o local en dos o más unidades, hay que distinguir dos figuras que la STS 1158/2008 explicó con claridad y que conviene mantener separadas.
La división material consiste en separar físicamente el inmueble mediante tabiques, distribuir su uso e incluso vender partes proindiviso, sin afectar a elementos comunes ni alterar las cuotas de participación. No modifica el título constitutivo y, por tanto, según esta sentencia tradicional, no requería el acuerdo de la junta. Es habitual en grandes ciudades, donde pisos de más de 300 m² se dividen para obtener mejores rendimientos.
La división jurídica, en cambio, supone que el piso o local pase a ser dos, tres o más unidades registrales independientes, con asignación de nuevas cuotas de participación. Eso sí modifica el título constitutivo y exige acuerdo de la junta más autorización administrativa. La STS 445/2020 y las resoluciones DGSJFP citadas confirman que el quórum tras la reforma es de tres quintas partes.
La frontera entre una y otra no siempre es nítida. La AP Alicante, Sec. 6.ª, núm. 480/2011, de 26 de octubre (ponente José María Rives Seva), examinó un caso de división material que no conllevaba división jurídica y validó la actuación del propietario sin acuerdo comunitario. Pero la AP Madrid, Sec. 20.ª, núm. 370/2023, de 14 de septiembre (ponente Rafael de los Reyes Sainz de la Maza), exigió quórum de tres quintas partes y autorización administrativa cuando la operación se proyectaba como división jurídica con inscripción registral.
En la práctica, lo razonable cuando un propietario quiere dividir su unidad privativa es:
- Revisar título constitutivo y estatutos para confirmar si existe cláusula de autorización previa.
- Determinar si la operación es solo material o conllevará también modificación registral.
- Si es jurídica, obtener acuerdo de junta por tres quintas partes y la autorización administrativa pertinente.
- Inscribir en el Registro tras cumplir todos los requisitos.
Saltarse alguno de estos pasos suele desembocar en un conflicto que termina en los tribunales, casi siempre con resultado contrario al propietario que actuó por libre.
Cerramiento de terrazas: el caso más controvertido
El cerramiento de terrazas es el supuesto del art. 17.4 que más conflictos genera en las comunidades. Tras la reforma del RDL 8/2023 está expresamente recogido en el precepto, lo que aclara el quórum aplicable: tres quintas partes de propietarios y cuotas. Pero la complejidad va más allá del simple quórum.
Hay tres dimensiones que conviene analizar siempre por separado:
- Dimensión civil: el cerramiento puede afectar a elementos comunes (la fachada, la propia configuración del edificio) y, salvo cláusula estatutaria expresa, requiere autorización de la junta por tres quintas partes.
- Dimensión administrativa: las ordenanzas municipales suelen exigir autorización para cerramientos de terraza, especialmente en grandes ciudades, con criterios de uniformidad estética. En Madrid, por ejemplo, el control municipal es estricto.
- Dimensión vecinal: los cerramientos no autorizados son una fuente habitual de conflicto entre vecinos. Lo más frecuente es que la comunidad acuda primero a la vía administrativa (denuncia ante el ayuntamiento) por ser más económica, aunque más lenta. Si el ayuntamiento no actúa, queda la vía civil.
Como propietario, antes de ejecutar un cerramiento conviene siempre obtener tanto el acuerdo de la junta como la licencia municipal. Como comunidad, ante un cerramiento ya ejecutado sin acuerdo, conviene actuar dentro de los plazos de impugnación para no quedar atrapados por el efecto de la prescripción.
Preguntas frecuentes sobre el artículo 17.4 LPH
¿Si voto en contra de una obra de mejora, puedo dejar de pagarla?
Sí, siempre que tu voto contrario quede expresamente recogido en el acta. El art. 17.4 LPH establece que los propietarios que voten en contra de una instalación, servicio o mejora no requerida no están obligados a contribuir a su coste. La contrapartida es que tampoco podrás beneficiarte de la mejora a no ser que decidas posteriormente pagar tu parte proporcional actualizada. La exoneración no se aplica al propietario que se limita a abstenerse: la abstención no equivale al voto en contra.
Si soy propietario ausente y no manifiesto discrepancia, ¿tengo que pagar la obra?
No. Según la STS 590/2020, de 11 de noviembre, el ausente que no manifiesta discrepancia en el plazo de 30 días computa como voto favorable a efectos del quórum (tres quintas partes), pero no queda obligado al pago de la obra de mejora. Es una excepción importante a la regla general del art. 17.8 que conviene tener presente.
¿La instalación de un ascensor en un edificio que no lo tenía es obra de mejora del art. 17.4?
No. Aunque a primera vista parece una mejora, la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo (STS 496/2012, 276/2021, 381/2018) la califica como obra de habitabilidad y accesibilidad regulada por el art. 10.1 b) LPH. Esto significa que puede ser obligatoria si el coste anual no excede de 12 mensualidades de gastos comunes (descontadas las subvenciones) y que todos los propietarios deben pagarla. El régimen es bastante distinto del art. 17.4 y conviene no confundirlos.
¿Puedo dividir mi piso en dos viviendas sin pedir permiso a la comunidad?
Depende de si la división es solo material o también jurídica. La división material que no afecte a elementos comunes ni modifique el título constitutivo (separación interna por tabiques sin alterar instalaciones comunes) puede realizarse, según la jurisprudencia tradicional, sin necesidad de acuerdo. La división jurídica que cree dos unidades registrales independientes sí requiere acuerdo de tres quintas partes de propietarios y cuotas, además de autorización administrativa. En la práctica, conviene revisar siempre los estatutos antes de actuar.
¿Quién decide si una obra es «de mejora» o «de conservación»?
La calificación inicial corresponde a la junta de propietarios. Si un comunero discrepa de esa calificación, su única vía es impugnar el acuerdo en los plazos del art. 18 LPH (tres meses como regla general, un año si es contrario a la ley o a los estatutos). No puede dejar de pagar unilateralmente alegando que considera la obra como mejora: lo confirman las sentencias AP Guipúzcoa 41/2015 y AP Granada 244/2011. Sin impugnación en plazo, la calificación queda firme y la obligación de pago se mantiene.
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El artículo 17.4 LPH agrupa figuras muy distintas que el legislador ha ido acumulando con sucesivas reformas, la última del RDL 8/2023. Decidir si una obra concreta encaja en este precepto o en el art. 10, qué quórum exige, quién está obligado al pago tras la STS 590/2020 o si una operación es división material o jurídica son cuestiones que requieren un análisis caso por caso. Confundir el régimen aplicable suele desembocar en derramas mal calculadas, acuerdos impugnados y pleitos evitables.
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