Artículo actualizado el 29 de Mayo de 2026
Una comunidad acuerda por unanimidad, hace años, que solo los vecinos que votaron a favor del ascensor paguen su instalación y mantenimiento. Dos décadas después, una nueva junta decide por mayoría simple que paguen todos, incluidos los que estaban exentos. ¿Es válido ese cambio? La respuesta del Tribunal Supremo es clara: no. Un acuerdo posterior por mayoría no puede borrar una exención de gastos establecida por unanimidad, porque eso afecta a derechos adquiridos y a las cuotas de participación, materia reservada a la unanimidad.
Este es uno de los conflictos más recurrentes en las comunidades con ascensor: la tensión entre lo que la mayoría puede decidir y lo que necesita el acuerdo de todos los afectados. La regla general es que la instalación de un ascensor por accesibilidad puede aprobarse por mayoría cualificada, pero modificar un reparto de gastos pactado por unanimidad —o una exención consolidada durante años— es otra cosa muy distinta y exige unanimidad.
En este artículo explicamos por qué estos acuerdos son nulos, qué dice la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la unanimidad y los derechos adquiridos, en qué se diferencia esto de la mayoría que permite instalar el ascensor por accesibilidad, y qué puede hacer un propietario al que se le pretende imponer un gasto del que estaba legítimamente exento. Si tu comunidad ha aprobado un cambio así y te afecta, conviene revisar si estás dentro del plazo para impugnarlo.
¿Puede la comunidad obligarme a pagar el ascensor si estaba exento por un acuerdo anterior?
No, si esa exención se estableció por unanimidad y afecta a las cuotas de participación. Un acuerdo posterior adoptado por mayoría simple o cualificada no puede modificar una exención consolidada sin el consentimiento de todos los propietarios afectados.
La clave está en distinguir dos decisiones que a menudo se confunden. Una cosa es instalar un ascensor: cuando se trata de una obra de accesibilidad, la Ley de Propiedad Horizontal permite aprobarla por mayoría cualificada, e incluso obligatoriamente en ciertos casos. Otra muy distinta es modificar un reparto de gastos previamente pactado por unanimidad o una exención que lleva años consolidada: eso afecta a las cuotas de participación y a derechos adquiridos, y la jurisprudencia del Tribunal Supremo exige unanimidad para alterarlo.
Cuando una comunidad pretende imponer por mayoría los gastos del ascensor a propietarios previamente exentos, el acuerdo es impugnable. La razón es doble: por un lado, falta la unanimidad necesaria para modificar lo que toca a las cuotas de participación; por otro, se vulneran los derechos adquiridos y las expectativas legítimas de quienes confiaron en una exención mantenida durante años.
Si te encuentras en esta situación, lo primero es comprobar el plazo: la impugnación de acuerdos de la junta está sujeta a plazos de caducidad cortos. Cuanto antes lo analices con un abogado, más opciones tendrás de defender tu posición.
El caso típico: exención unánime frente a modificación posterior por mayoría
El conflicto se repite con un patrón muy reconocible. En su momento, una comunidad aprobó por unanimidad la instalación de un ascensor con una condición explícita: solo los vecinos que votaron a favor (normalmente los de plantas altas, más beneficiados) asumirían los gastos de instalación y mantenimiento. Los vecinos de bajos o entresuelos, que no usaban el ascensor, quedaron exentos. Esa situación se mantuvo durante años sin controversia.
El problema surge cuando, tiempo después, una nueva junta —con vecinos distintos o con otra mayoría— decide cambiar las reglas y repartir el gasto entre todos, incluidos los exentos. Ese acuerdo posterior, adoptado por mayoría, es el que se impugna.
El Tribunal Supremo ha anulado este tipo de acuerdos apoyándose en dos pilares: la falta de unanimidad para modificar lo que afecta a las cuotas de participación, y la protección de los derechos adquiridos por quienes confiaron legítimamente en la exención.
Por qué estos acuerdos son nulos
La unanimidad para modificar cuotas y el título constitutivo
La regla es conocida: cualquier modificación de las cuotas de participación o de las condiciones económicas que se integran en el título constitutivo requiere unanimidad. Las mayorías, por cualificadas que sean, no bastan para imponer un nuevo reparto que altere lo que se pactó por unanimidad. Cuando una comunidad pretende cambiar por mayoría una exención de gastos consolidada, está invadiendo un terreno reservado al acuerdo de todos.
La protección de los derechos adquiridos
El segundo fundamento es la protección de las expectativas legítimas. Los propietarios que durante años quedaron exentos del gasto del ascensor consolidaron una situación jurídica en la que confiaron. Un cambio retroactivo que les imponga el gasto sin su consentimiento vulnera esos derechos adquiridos. La jurisprudencia protege esa confianza frente a modificaciones sobrevenidas adoptadas sin unanimidad.
La diferencia clave: instalar el ascensor no es lo mismo que repartir su gasto
Aquí está el matiz que más confunde. La Ley de Propiedad Horizontal favorece la accesibilidad: la instalación de un ascensor para mejorar la accesibilidad en un edificio que no lo tenía se considera una obra de accesibilidad y puede aprobarse por mayoría cualificada, sin necesidad de unanimidad. En determinados supuestos es incluso obligatoria.
Pero esa facilidad para instalar no se extiende a modificar repartos de gasto ya pactados. Una cosa es la mayoría que permite poner el ascensor, y otra muy distinta es pretender, también por mayoría, borrar una exención que se acordó por unanimidad años atrás. La excepción de accesibilidad que rebaja la mayoría se aplica a la decisión de instalar, no a la de rehacer un acuerdo económico previo que afecta a las cuotas.
Confundir ambos planos es uno de los errores más habituales en las juntas, y el origen de buena parte de las impugnaciones que terminan en los tribunales.
Cómo encaja esto en el régimen de impugnación del artículo 18 LPH
Un acuerdo que modifica indebidamente el reparto de gastos del ascensor es impugnable conforme al artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Para combatirlo con éxito, conviene tener presente el régimen general de impugnación de acuerdos: hay que estar legitimado, cumplir el requisito de estar al corriente de pago (con la excepción, relevante aquí, de los acuerdos sobre cuotas de participación) y, sobre todo, respetar los plazos de caducidad.
Estos acuerdos suelen calificarse como contrarios a la ley o a los estatutos, lo que abre el plazo de un año para impugnar en lugar del general de tres meses. Pero la calificación no siempre es evidente y conviene asegurarla desde el principio. Si quieres entender en profundidad las causas, la legitimación y los plazos, hemos preparado una guía completa sobre la impugnación de acuerdos de la comunidad según el artículo 18 LPH.
Errores que conviene evitar
Tanto comunidades como administradores incurren con frecuencia en los mismos fallos que terminan en nulidad:
- Aprobar por mayoría modificaciones que afectan a las cuotas de participación o al título constitutivo, cuando exigen unanimidad.
- Imponer obligaciones económicas con efecto retroactivo a propietarios que estaban legítimamente exentos, sin su consentimiento.
- No reflejar con claridad en el acta los acuerdos alcanzados y el sentido de los votos, lo que dificulta defender o impugnar después.
- Confundir la mayoría que permite instalar un ascensor por accesibilidad con la que se necesita para rehacer un reparto de gastos ya pactado.
Preguntas frecuentes
Llevo años exento del gasto del ascensor. ¿Pueden obligarme a pagar ahora?
No mediante un simple acuerdo por mayoría. Si tu exención se estableció por unanimidad y afecta a las cuotas de participación, modificarla requiere de nuevo unanimidad. Un acuerdo posterior por mayoría que pretenda imponerte el gasto es impugnable, tanto por falta de la unanimidad necesaria como por vulneración de tus derechos adquiridos. Lo importante es revisar el plazo: la acción de impugnación caduca pronto.
¿No basta la mayoría para los temas del ascensor?
Hay que distinguir. Para instalar un ascensor por accesibilidad, sí basta la mayoría cualificada e incluso puede ser obligatorio. Pero para modificar un reparto de gastos pactado por unanimidad o una exención consolidada, no basta la mayoría: se necesita unanimidad, porque se está tocando algo que afecta a las cuotas de participación y a derechos adquiridos.
¿Qué plazo tengo para impugnar el acuerdo?
Depende de cómo se califique. Si el acuerdo se considera contrario a la ley o a los estatutos —como suele ocurrir cuando se modifican cuotas sin unanimidad—, el plazo es de un año. Si se calificara dentro del régimen general, sería de tres meses. En ambos casos son plazos de caducidad que no se interrumpen, así que conviene actuar cuanto antes. Puedes consultar el detalle en nuestra guía sobre la impugnación de acuerdos del artículo 18 LPH.
¿Puedo impugnar aunque no esté al corriente de pago?
En general, para impugnar hay que estar al corriente de pago o consignar la deuda. Pero existe una excepción justamente para los acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, que es donde encaja la modificación del reparto de gastos del ascensor. En ese supuesto, la jurisprudencia exime del requisito de estar al corriente. Conviene analizar el caso concreto con un abogado para confirmar si la excepción aplica.
Asesoramiento sobre acuerdos de gastos de ascensor en Madrid
Los conflictos por el reparto de los gastos del ascensor son de los más frecuentes y de los que más tensión generan en una comunidad. Distinguir cuándo un acuerdo es válido y cuándo es nulo no siempre es sencillo: depende de cómo se adoptó el acuerdo original, de si afecta a las cuotas de participación y del plazo del que dispones para reaccionar.
En Bermejo Abogados analizamos tu caso, revisamos las actas y los acuerdos previos y te decimos con claridad si el acuerdo que te afecta es impugnable y dentro de qué plazo. Si quieres entender el marco completo, consulta nuestra guía sobre la impugnación de acuerdos de la comunidad, y si prefieres que estudiemos directamente tu situación, contáctanos antes de que venza el plazo de impugnación.