Una filtración en el techo del baño suele originarse en la vivienda superior (ducha, desagüe, llaves de paso) o en un elemento común (bajantes, forjado, cubierta).
Lo urgente es contener el daño y conservar la prueba: corta el agua si sospechas de tu instalación, seca y protege la zona, y documenta desde el primer minuto con fotos y vídeo fechados, parte al seguro e, idealmente, un informe técnico que identifique la causa.
La responsabilidad depende del origen: si procede de una instalación privativa del vecino, responde su propietario o su aseguradora; si se debe a un elemento común, responde la comunidad, obligada a conservar y reparar.
Comunica el siniestro y remite un requerimiento fehaciente al vecino o al administrador solicitando inspección y acceso para localizar y reparar; facilita también el acceso a tu vivienda cuando sea necesario.
Reúne facturas de reparación y de reposición de acabados.
Si no hay respuesta o persiste la discrepancia sobre el origen, valora la mediación y, en último término, la demanda apoyada en tu pericial. Ten en cuenta que, como regla general, la acción extracontractual prescribe al año desde que conoces el daño, plazo que puedes interrumpir con el requerimiento.
¿Quién paga una filtración en el techo del baño?
Si el origen es un elemento común (bajante, forjado, cubierta), responde la comunidad art. 10 LPH. Si procede de la instalación privativa del vecino superior (ducha, desagüe), responde el propietario o su aseguradora (art. 1902 CC). Si el origen está en tu vivienda, respondes tú.
Para fijar responsabilidades, primero hay que acreditar el origen con fotos, parte al seguro e informe técnico. Cuando la humedad nace en zonas de patinillo o junto a bajantes, suele tratarse de elemento común y, por tanto, la comunidad debe reparar y resarcir los daños asociados. Si el foco se localiza en el plato de ducha, sifón, llave de paso o tuberías internas de la vivienda superior, la responsabilidad recae en su propietario por uso o conservación defectuosa; lo habitual es tramitarlo con su seguro de hogar. Si la causa está en tu propia vivienda, informa a tu aseguradora para activar peritación y cobertura. En cualquier caso, envía un requerimiento fehaciente (burofax o email certificado) solicitando inspección y acceso para reparar. Recuerda que la comunidad y los propietarios deben permitir el acceso cuando sea necesario para evitar daños y arreglar la avería. Como regla general, las reclamaciones extracontractuales prescriben al año desde que conoces el daño, plazo que puedes interrumpir con el requerimiento.
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Detección del origen sin abrir obra
Antes de picar, verifica indicios: las manchas circulares y la pintura abombada suelen delatar pérdidas en ducha/desagüe de la vivienda superior; los chorreos cercanos a bajantes o patinillos apuntan a elemento común. Pide una inspección mínima (cierre de llaves en la vivienda superior, prueba con colorante y, si procede, cámara endoscópica). Si hay discrepancia, encarga pericial breve con fotos fechadas.
Marco legal práctico (LPH: lo esencial que te afecta)
Deber de permitir acceso (LPH, art. 9.1.c)
Cada propietario debe consentir la entrada cuando sea necesario para ejecutar reparaciones y evitar daños, con derecho a ser resarcido por los perjuicios que procedan. El administrador/presidente puede coordinar ese acceso.
Conservación de elementos comunes (LPH, art. 10.1)
La comunidad está obligada a mantener y reparar los elementos comunes (bajantes, forjado, cubierta) sin acuerdo previo cuando sean obras necesarias. Si la filtración deriva de un común, la comunidad asume la reparación y los daños derivados.
Mantenimiento y responsabilidad de elementos privativos (LPH, art. 9.1 b) + CC, art. 1902)
Cada propietario debe mantener en buen estado sus instalaciones privativas y resarcir los daños causados por su descuido. Si el foco nace en una instalación privativa (ducha, sifón, llaves), responde el propietario causante (tramitación habitual con su seguro).
Matriz rápida de responsabilidad
| Origen | Quién repara | Quién indemniza daños |
| Bajante/forjado/cubierta (común) | Comunidad | Comunidad (seguro comunitario si existe) |
| Instalación privativa del vecino superior | Propietario superior | Propietario superior / su aseguradora |
| Tu propia instalación | Tú | Tú / tu aseguradora |
Protocolo por perfiles
Si eres el propietario afectado (techo del baño con humedad)
Tu prioridad es conservar la prueba y activar a quien deba intervenir. Estos pasos ordenan la actuación y dejan rastro útil para reclamar.
- Contén y documenta: fotos/vídeo con fecha, parte al seguro e informe técnico breve.
- Notifica por escrito al administrador y, si procede, al vecino superior solicitando inspección y acceso (LPH 9.1.c). Amplía la información en nuestro artículo de acceso a la vivienda para reparar (LPH 9.1.c).
- Si el origen es elemento común, exige que la comunidad ordene la obra necesaria (LPH 10.1) y valore daños.
- Si el origen es privativo del vecino, requiere su reparación y resarcimiento.
Si no facilitan acceso o hay desacuerdo sobre el origen, envía requerimiento fehaciente y valora mediación antes de la demanda.
Si eres el vecino superior (posible causante)
La forma más rápida de cerrar el siniestro es facilitar el diagnóstico y cumplir tus deberes de conservación.
- Permite acceso inmediato y evita maniobras dilatorias (LPH 9.1.c).
- Tramita parte a tu aseguradora; guarda facturas de reparación.
- Si no eres el causante, pide inspección del bajante/patinillo con pericial.
Si la pericial atribuye el foco a tu instalación, respondes por culpa o negligencia (CC 1902); si apunta a un elemento común, deriva a la comunidad. Para casos dudosos, puedes seguir los pasos legales y pruebas en filtraciones desde la vivienda superior
Si actúas como comunidad / administración de fincas
Tu deber es conservar los elementos comunes y coordinar accesos para prevenir daños.
- Coordina acceso y ordena la inspección del elemento común implicado.
- Si la pericial confirma origen común, aprueba y ejecuta la reparación necesaria (LPH 10.1) y gestiona la indemnización.
- Comunica a los interesados el plan de obra y plazos, minimizando daños colaterales.
Cuando el origen es común, la comunidad repara e indemniza; si no lo es, dirige la reclamación al propietario responsable (LPH 9.1.b + CC 1902). Para la visión completa del proceso, amplía en la guía para reclamar daños por agua.
Pruebas que sí pesan en una reclamación
Para que prospere una reclamación por filtración, lo decisivo es acreditar el origen y cuantificar el daño con una traza clara de fechas. Prioriza documentos fáciles de entender por peritos, aseguradoras y juzgados.
- Secuencia fotográfica/vídeo con fechas y evolución.
- Parte de siniestro (nº de expediente).
- Informe técnico que relacione causa y daño (con croquis/foto del foco).
- Facturas de reparación y restauración (pintura/yeso).
- Requerimiento fehaciente (burofax o e-mail certificado) solicitando inspección, acceso y reparación.
Con esto creas una cadena de prueba coherente: permite activar el acceso (LPH 9.1.c), exigir a la comunidad la conservación si el origen es común (LPH 10.1) o reclamar al propietario responsable si el foco es privativo (LPH 9.1.b). Si necesitas textos listos, consulta los modelos de requerimiento fehaciente
Comunicaciones fehacientes: qué enviar y a quién
Las comunicaciones formales sirven para activar obligaciones LPH, pedir acceso y dejar constancia de tu posición. Envía siempre con acuse y adjunta fotos e informe.
- Al administrador (si sospecha de común): “Filtración en techo de baño detectada el [fecha], posible afección a bajante/patinillo. Solicito inspección urgente y acceso conforme a LPH (arts. 9.1.c y 10.1). Adjunto fotos e informe.”
- Al vecino superior (si hay indicios privativos): “Se aprecia foco en su instalación de baño. Solicito acceso y reparación; reservo acciones por daños.”
Si no hay respuesta o se niega el acceso, remite burofax y programa visita con técnico.
Plazos y vías de solución
Lo más eficiente es el acuerdo tras la pericial. Si no llega, la acción por daños prescribe, como regla general, al año desde que conoces el daño; un requerimiento fehaciente interrumpe ese plazo. Para casos complejos (discusiones de origen o negativa de acceso), conviene mediación previa y, en último término, demanda con tu pericial y la cadena de pruebas completa. Para cerrar siniestros entre vecinos sin juicio, valora mediación y acuerdos entre vecinos.
Errores que encarecen o retrasan
Evítalos para no destruir prueba, perder tiempo ni agravar costes.
- Picar sin diagnóstico: puedes destruir prueba útil y duplicar trabajos. Primero documenta y solicita inspección/pericial.
- No pedir acceso formal (LPH 9.1.c): dificulta atribuir responsabilidad y te deja sin rastro. Pídelo por escrito con fecha.
- Confiar solo en el parte de la aseguradora: aporta, pero no sustituye una pericial de causa con fotos/croquis.
- Reparar sin identificar el origen: genera disputas posteriores (privativo vs común) y rehacer obras.
- No dejar rastro de comunicaciones: sin burofax/correo certificado, pierdes fuerza probatoria.
Si alguno ya ha ocurrido, reconduce: solicita acceso por escrito (LPH 9.1.c), pide pericial, remite requerimiento fehaciente y conserva facturas. Recuerda que el plazo general para reclamar daños es de un año desde que conoces el daño y puedes interrumpirlo con ese requerimiento.
Preguntas Frecuentes
¿Cómo pruebo que la filtración viene de arriba y no de un bajante?
Con inspección del foco, prueba de cierre de llaves del vecino y pericial; si afecta a la bajante/patinillo, es probable elemento común.
¿Puede negarse mi vecino a dejar pasar al fontanero?
No. La LPH obliga a permitir el acceso para reparaciones necesarias relacionadas con elementos comunes o para evitar daños.
¿La comunidad siempre paga si el agua cae por el techo?
No. Solo si el origen es un elemento común (bajante, forjado, cubierta). Si es la ducha del vecino, responde él (art. 1902 CC).
¿Qué plazo tengo para reclamar los daños?
Como regla general, un año desde que conoces el daño; interrúmpelo con burofax.
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