Abogados para reclamar daños por agua en Madrid

Quién responde de los daños por agua

Una mancha en el techo o una pared que no se seca dicen poco por sí solas. Lo que decide a quién se reclama es de dónde viene el agua, y la misma humedad puede tener tres orígenes con tres responsables distintos:

• Un elemento privativo de otra vivienda. Si la fuga nace en las instalaciones privativas de un vecino, responde ese propietario, y la comunidad no interviene.
• Un elemento común. Si viene de la fachada, la cubierta, los patios o las bajantes generales, responde la comunidad, siempre que el origen esté en ese elemento común, aunque el agua pase por la vivienda de un vecino.
• Un elemento común de uso privativo. Una terraza o un patio que solo usa un vecino. El mantenimiento ordinario, como limpiar el sumidero, corresponde a quien lo usa; la reparación de fondo, como cambiar la tela asfáltica o la impermeabilización, a la comunidad. Ver cubiertas y terrazas.
• Un defecto de la obra. Si el edificio es reciente y la filtración se debe a una mala ejecución, pueden responder además el promotor, el constructor y los técnicos. Lo tratamos en defectos constructivos.

No toda humedad es una filtración. La condensación por falta de ventilación o de aislamiento interior suele ser un problema de la propia vivienda. La que sube por los muros desde el terreno, en bajos y sótanos, afecta a la cimentación, que es común. Distinguirlas pronto evita reclamar a quien no toca; lo explicamos en capilaridad y condensación.

Si vives de alquiler, avisa cuanto antes al propietario: a él le corresponde reclamar lo que afecta a la vivienda, y a ti lo que se haya estropeado de tus cosas. Ver problemas con el casero.

Si el agua viene de otra vivienda

Antes de reclamar al vecino hay que confirmar que la fuga nace en algo suyo. Si viene de un elemento común que pasa por su vivienda —una bajante, un colector, un sumidero—, no se reclama al vecino sino a la comunidad, aunque haya sido su mal uso o su descuido lo que provocó la avería. A ti, que sufres el daño, eso te da igual: la comunidad responde ante ti y después puede exigir al vecino lo que le haya costado la reparación. Pasa lo mismo si un vecino altera un elemento común sin permiso y causa daños.

Si la fuga sí está en las instalaciones privativas del vecino —su baño, una tubería de su vivienda, un electrodoméstico—, responde él y la comunidad no actúa. Entre particulares, la reclamación se apoya en el Código Civil (artículo 1902). En la práctica, la mayoría de estos casos se resuelven entre los seguros de hogar de las dos viviendas: el del vecino paga los daños que causó su fuga y el tuyo, según tu póliza, los de tu casa.

El problema llega cuando el vecino no localiza ni repara la fuga, no deja entrar al fontanero o no tiene seguro. Entonces hay que acreditar el origen —fotos, informe del fontanero o del perito del seguro— y reclamarle directamente, primero por escrito y, si no responde, en el juzgado. Lo desarrollamos en filtraciones desde la vivienda superior y, si el conflicto va más allá del agua, en conflictos vecinales.

Si viene de la fachada, la cubierta o las bajantes

Las cubiertas, las fachadas y las conducciones generales de desagüe son elementos comunes (artículo 396 del Código Civil), y la comunidad está obligada a conservarlos sin necesidad de un acuerdo previo de la junta (artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal). Si no lo hace y el agua entra en tu vivienda, tiene que reparar el origen y pagar los daños. Una lluvia fuerte no cambia el reparto: si el agua entra por una cubierta o una fachada mal conservadas, responde quien debía conservarlas. Y si la avería la causó el mal uso de un vecino, la comunidad puede repetir contra él: cada propietario está obligado a conservar lo suyo de modo que no perjudique a los demás (artículo 9.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal). Lo explicamos en humedades por elementos comunes.

Dos situaciones tienen página propia. Las filtraciones por cubiertas y terrazas, sobre todo cuando la terraza es común pero la usa en exclusiva un vecino, en cubiertas y terrazas. Y los casos en los que ya has avisado y la comunidad no actúa, en cuando la comunidad no responde.

Qué se puede reclamar y cómo acreditarlo

Una reclamación por daños por agua tiene siempre dos partes: que se repare el origen, para que el daño no se repita, y que se paguen los desperfectos causados en tu vivienda —pintura, yesos, suelos, carpintería, instalación eléctrica, muebles y enseres— y, si los hay, los demás perjuicios acreditados, como no poder usar una habitación o la vivienda.

Lo que más pesa en la indemnización es la documentación: fotos de cada daño antes de limpiar o tirar nada, una relación de los muebles y enseres afectados con su valor aproximado, las facturas de lo que ya hayas pagado y los presupuestos de reparación. Si la comunidad se escuda en que su seguro ha rechazado el siniestro, no cambia nada: ese rechazo es un asunto entre la comunidad y su aseguradora, y la comunidad sigue respondiendo del elemento común.

Cómo trabajamos

• Pruebas desde el primer día. Fotos con fecha, los avisos al vecino o al administrador y los presupuestos. Antes de reparar nada, que quede constancia del estado.
• El origen, acreditado. Si se discute de dónde viene el agua, coordinamos un perito que identifique el punto de entrada, la causa y el coste de repararlo.
• Requerimiento. Reclamación por escrito y fehaciente al responsable. Desde la Ley Orgánica 1/2025 sirve, además, para acreditar el intento de negociación que se exige con carácter general antes de demandar.
• Demanda, si hace falta. Para que se repare el origen y se paguen los daños, y la ejecución hasta que se cumpla.

Antes de todo eso, te decimos con franqueza quién responde y si compensa reclamar.