Introducción clara y directa para propietarios y comunidades. Aquí encontrarás cómo actuar ante filtraciones, goteras o humedades, qué responsable corresponde en cada caso (vecino, comunidad o terceros), qué plazos rigen la reclamación, qué pruebas necesitas y en qué momento conviene negociar o acudir a juicio. Si estás en Madrid, te orientamos paso a paso y enlazamos recursos útiles.
Qué se considera “daños por agua” y por qué importa el origen
Los daños por agua abarcan filtraciones desde la vivienda superior, roturas de bajantes o shunts, humedades por condensación o capilaridad, inundaciones por fugas y negligencias en obras.
Clave jurídica: identificar el origen
La determinación del punto de origen (elemento privativo o elemento común) es la base para asignar responsabilidad y dirigir la reclamación contra la parte obligada (vecino, comunidad, empresa instaladora/constructora). Sin ese diagnóstico, la reclamación se dilata o se dirige a quien no corresponde.
Quién paga: criterio práctico según LPH
Elemento privativo
Según el (art. 9.1 a) LPH) El propietario debe:
Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos
Si el daño nace en su vivienda (grifo, manguetón, ducha…), responde por la reparación del origen y los daños causados.
Elemento común
Según el (art. 10.1 a) LPH) La comunidad debe realizar:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
Los bajantes, conducciones y canalizaciones son elementos comunes (art. 396 CC), por lo que, si el origen está ahí, responde la comunidad.
Terceros intervinientes
Según el (art. 9.1 c) LPH) Los propietarios deben:
Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados
Plazos de reclamación: no los dejes correr
Los plazos dependen del tipo de acción ejercitada. En la práctica, lo importante es interrumpir la prescripción con una reclamación fehaciente y documentada mientras reúnes prueba.
Buenas prácticas de tiempo
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Comunica el siniestro de inmediato al vecino/comunidad.
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Emite requerimiento fehaciente (burofax) describiendo hechos, daños y petición.
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Conserva y refuerza prueba (fotos fechadas, testigos, informes).
Pruebas que sí funcionan (y cuándo pedir peritaje)
Evidencias mínimas
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Fotografías y vídeo con fecha desde varios ángulos.
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Acta o parte interno de la comunidad (si existe).
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Presupuestos y facturas de reparación o reposición.
Peritaje independiente
Acelera acuerdos y sostiene la cuantía en caso de juicio. Es recomendable cuando:
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El origen es discutido (¿privativo o común?).
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Hay daños de entidad (suelos, instalaciones eléctricas, mobiliario).
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La parte contraria minimiza los hechos.
Vía amistosa, mediación y acuerdo en junta
La forma más rápida y menos costosa de resolver un daño por agua es la vía amistosa: requerimiento fehaciente, inspección del origen y una propuesta técnica con presupuesto y plazos. Si el problema afecta a elementos comunes, conviene elevarlo a junta (o gestionarlo a través de la administración de fincas) y dejarlo recogido en acta: alcance de la reparación, responsable de ejecución, plazos, acceso a viviendas afectadas y previsión de reposiciones.
Cuando la reparación sea necesaria para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, la comunidad tiene el deber de acometerla (art. 10.1 LPH). Y si para ejecutarla es preciso entrar en un piso o local, el propietario debe permitir las reparaciones con derecho a ser indemnizado por los daños y perjuicios que se le causen (art. 9.1 c) LPH).
En la práctica: acuerdo documentado, obra necesaria (art. 10.1 LPH), acceso y con resarcimiento si procede (art. 9.1 c) LPH). Si no hay consenso o el acuerdo no se cumple, se documenta el intento de solución y se pasa a la vía judicial para exigir la reparación e indemnización correspondientes.
Modelo de comunicación: cómo redactar y qué adjuntar
La primera carta debe ser clara, concreta y respetuosa, indicando:
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Hechos (qué ocurrió, cuándo y dónde).
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Indicios de origen.
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Daños apreciados y documentación adjunta.
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Solicitud: reparación del origen + reposición/indemnización.
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Plazo razonable de respuesta.
Errores que alargan (o arruinan) la reclamación
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No definir el origen antes de señalar al responsable.
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Dejar pasar plazos sin comunicación fehaciente.
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Reparar sin documentar o sin permitir inspección.
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Solicitar solo “pintura” y olvidar daños colaterales (eléctrica, mobiliario, suelos).
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No formalizar el acuerdo por escrito (o fuera de junta si afecta a elemento común).
Preguntas frecuentes
¿Empiezo por el administrador o por el vecino?
Si sospechas elemento común, comunica a administrador/presidente y solicita intervención. Si el origen parece privativo, comunica al vecino. En caso de duda, notifica a ambos y pide inspección.
¿Cuándo es imprescindible el peritaje?
Cuando el origen o la cuantía se discuten, o el daño es relevante. Un informe técnico sólido evita discusiones y facilita acuerdos o juicio.
¿Puedo reclamar si no me hacen caso?
Sí. Con prueba y requerimiento fehaciente, puedes acudir a la vía judicial. También pueden interesar medidas para que el daño no continúe mientras se resuelve.
¿Tienes filtraciones, humedades o una discusión abierta en tu comunidad? En Bermejo Abogados te ofrecemos asesoramiento legal y una hoja de ruta clara y exitosa.