Las goteras y humedades que proceden del piso de arriba son una de las reclamaciones vecinales de daños por agua más frecuentes. Aquí verás cómo probar el origen, a quién reclamar y qué exigir (reparación e indemnización), con referencias clave de la LPH y una ruta práctica orientada a resultados en Madrid.
Qué debes probar (y por qué)
Origen y causalidad
Demostrar que la filtración proviene de la vivienda superior es esencial para dirigir la acción contra la parte obligada.
-
Evidencia mínima: fotos y vídeo fechados desde distintos ángulos; comunicaciones con el vecino; presupuestos/daños.
-
Refuerzos: testigos (portero/vecinos), parte interno de la comunidad si afecta a zonas comunes, e informe técnico cuando sea necesario.
LPH art. 9.1 a) — Deber del propietario de mantener su vivienda y evitar daños a terceros.
LPH art. 9.1 c) — Deber de permitir reparaciones necesarias en su piso o local, con derecho a ser indemnizado por los daños de ejecución.
¿Cuándo responde el vecino y cuándo la comunidad?
-
Origen en elemento privativo (vivienda superior): normalmente responde el propietario (p. ej., manguetón de lavabo, sellado de ducha, avería de electrodoméstico).
-
Origen en elemento común (bajante, shunt, cubierta): responde la comunidad por su deber de conservación.
LPH art. 10.1 — La comunidad debe acometer las obras necesarias para el adecuado mantenimiento de servicios e instalaciones.
Ruta práctica: de la vía amistosa a la demanda
1) Requerimiento fehaciente
Comunica por escrito (burofax o medio fehaciente): hechos, indicios de origen, daños y lo que solicitas (reparación del origen + reposición/indemnización), fijando plazo de respuesta.
2) Inspección y acceso a la vivienda superior
Propón visita/inspección. Si hay que entrar para reparar, el propietario debe permitirlo (art. 9.1 c LPH), dejando constancia de fechas, técnicos y trabajos.
3) Acuerdo documentado
Cierra por escrito: quién repara el origen, cuándo, cómo se reponen los daños y verificación final. Si implica elemento común, coordina con administración de fincas y acta.
4) Demanda (si no hay solución)
Con prueba suficiente (y, si procede, informe técnico), ejercita la acción para obtener reparación e indemnización. En daños continuados, valora medidas para evitar que el perjuicio siga mientras se resuelve.
Daños reclamables (no te dejes partidas fuera)
-
Reparación del origen (en vivienda superior o elemento común).
-
Reposición de daños en tu vivienda (pintura, yesos, suelos, mobiliario, instalaciones eléctricas, armarios, falsos techos).
-
Perjuicios razonables (p. ej., desmontajes/mudanzas imprescindibles).
Errores habituales que alargan el problema
-
Señalar responsable sin verificar el origen.
-
No interrumpir la prescripción (requerimiento tarde o informal).
-
Reparar sin documentar (sin fotos/fechas) o sin permitir inspección.
-
No cerrar acuerdo por escrito con plazos, accesos y verificación.
Preguntas frecuentes
¿Y si el vecino no permite la inspección o retrasa las reparaciones?
El art. 9.1 c LPH obliga a permitir las reparaciones necesarias; puedes reclamar judicialmente el acceso y la reparación del origen con reposición de daños.
¿Necesito informe técnico siempre?
No siempre; es recomendable cuando el origen se discute o el daño es relevante/recurrente. Empecemos por documentar bien y valorar su necesidad.
¿Puedo reclamar aunque el origen sea un elemento común?
Sí; en ese caso, se dirige frente a la comunidad por el deber de conservación (art. 10.1 LPH). Te guiamos para documentarlo y ejecutar la reparación.