Las comunidades de propietarios a menudo tienen la necesidad de realizar obras en sus edificios, ya sea por requisitos legales o para mejorar la accesibilidad y la habitabilidad. Este artículo proporciona una visión completa de las regulaciones y procesos que rigen las obras obligatorias en comunidades de propietarios según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Marco Legal de las Obras Necesarias en Comunidades de Propietarios

La Ley de Propiedad Horizontal establece claramente las obligaciones de las comunidades de propietarios respecto a las obras necesarias. El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal es fundamental en este contexto, ya que dicta que:

«Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: […] los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes.»

Obras Impuestas por Administraciones Públicas

El artículo 10.1 LPH establece que cuando una obra es impuesta por una administración pública, la comunidad está obligada a ejecutarla. Este tipo de obra podría incluir mejoras estructurales exigidas para cumplir con nuevos estándares de seguridad o accesibilidad.

Aunque los miembros de la comunidad tienen derecho a recurrir esta decisión por vías administrativas, inicialmente están obligados a cumplir con la ejecución de dichas obras.

“Tendrán carácter obligatorio… (las que) vengan impuestas por las Administraciones Públicas…”

Obras de Mantenimiento y Conservación

El artículo 10.1 a) LPH dispone que las obras necesarias para mantener el inmueble en condiciones adecuadas de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal son mandatorias. Esto incluye reparaciones significativas en la fachada, tejado, o sistemas estructurales del edificio que aseguren su integridad y uso seguro.

“los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”.

Obras obligatorias en materia de accesibilidad universal

El artículo 10.1 b) LPH dispone que las obras para garantizar la accesibilidad universal tendrán carácter obligatorio:

“Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.”

Este artículo especifica que las solicitudes de obras pueden ser realizadas por propietarios que sean personas con discapacidad o mayores de 70 años, o por aquellos cuyas viviendas sean ocupadas por personas que, debido a discapacidad o edad avanzada, trabajen, residan o lleven a cabo actividades de voluntariado.

Proceso de Aprobación de Obras en Comunidades de Propietarios

El proceso de aprobación de obras en la comunidad se rige por diferentes reglas dependiendo de su naturaleza:

• Obras de Accesibilidad: Para obras que faciliten la accesibilidad, como la instalación de ascensores o rampas, si el costo es inferior a doce mensualidades de gastos comunes, no se requiere aprobación previa. Si el costo excede este límite, el propietario que lo solicite deberá cubrir el excedente.
• Mayorías para Aprobación: Según el artículo 17.6 de la LPH, las modificaciones al título constitutivo o a los estatutos de la comunidad requieren la aprobación unánime de todos los propietarios. Sin embargo, para obras menos significativas, solo se necesita una mayoría de votos que representen la mayoría de las cuotas de participación. A excepción de aquellas de conservación y mantenimiento que vienen obligadas para la Comunidad.

Financiación y Gestión de Costos de la Obra

La financiación de las obras obligatorias normalmente se reparte entre todos los propietarios según su cuota de participación. Sin embargo, las subvenciones o ayudas públicas pueden reducir la carga financiera de los propietarios, especialmente en el caso de obras de accesibilidad:

«El importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.»

Conflictos y Resolución Legal

Los conflictos suelen surgir cuando algunos propietarios se oponen a la realización de obras. En estos casos, la LPH permite la impugnación de decisiones de la junta que sean contrarias a la ley o perjudiquen intereses de la comunidad. Las disputas se pueden llevar ante los tribunales civiles para su resolución.

Este artículo pretende clarificar los requisitos y procesos relacionados con las obras obligatorias en comunidades de propietarios, proporcionando a propietarios y administradores las herramientas necesarias para navegar estas situaciones complejas de acuerdo con la ley.

Como siempre, desde nuestro despacho Bermejo Abogados, situado en Madrid, estamos a vuestra disposición para atender cualquier duda o reclamación que pudiera surgir en vuestra Comunidad de Propietarios. ¡No lo dudes y llama!

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