Recientemente, el Tribunal Supremo ha anulado diversos acuerdos de comunidades de propietarios que intentaban imponer a propietarios previamente exentos los gastos relacionados con la instalación y mantenimiento de ascensores. Estas sentencias subrayan la importancia del respeto a los acuerdos unánimes previos y resaltan la protección jurídica de los derechos adquiridos de los propietarios.
A continuación, se analiza en profundidad por qué ciertos acuerdos comunitarios resultan nulos y qué implicaciones prácticas tiene esto para las comunidades de propietarios.
Caso práctico: acuerdo unánime previo vs. modificación posterior
En 1994, una comunidad de propietarios aprobó por unanimidad la instalación de un ascensor con la condición explícita de que solo los vecinos que votaron favorablemente asumirían los gastos derivados. Durante más de 20 años, esta exención se mantuvo sin controversia alguna.
Sin embargo, en 2018, esta misma comunidad aprobó en junta, con una mayoría simple, un nuevo reparto de costes que obligaba al pago del ascensor a todos los propietarios, incluidos aquellos previamente exentos. Este cambio fue impugnado judicialmente.
Decisión del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo declaró nulo el acuerdo adoptado en 2018 fundamentándose en dos razones clave:
- Falta de unanimidad: para modificar acuerdos que afectan directamente al título constitutivo o cuotas de participación previamente establecidas se requiere unanimidad.
- Protección de derechos adquiridos: al existir una exención establecida desde hacía más de dos décadas, no podía alterarse dicha situación sin la conformidad de todos los afectados.
Aspectos jurisprudenciales fundamentales
Unanimidad en modificaciones del título constitutivo
La jurisprudencia establece claramente que cualquier cambio en las cuotas de participación o en condiciones económicas de la comunidad requiere siempre unanimidad, salvo excepciones puntuales recogidas expresamente por la ley. Las mayorías simples o cualificadas no son suficientes en estos casos.
Protección de expectativas legítimas
Los propietarios tienen derechos consolidados y expectativas legítimas sobre acuerdos adoptados de manera unánime en el pasado. La jurisprudencia protege estas expectativas frente a cambios retroactivos sin consentimiento unánime.
Excepción sobre accesibilidad
Es importante destacar que para obras destinadas a mejorar la accesibilidad (por ejemplo, instalación de ascensores para personas con discapacidad), la Ley de Propiedad Horizontal permite una mayoría simple. Sin embargo, esta excepción no aplica cuando se pretende modificar un acuerdo previamente establecido que exonera a ciertos propietarios de los gastos relacionados.
Errores comunes en acuerdos comunitarios
Algunos errores habituales que conducen a la nulidad de acuerdos son:
- Aprobar modificaciones del título constitutivo o estatutario sin unanimidad.
- Imponer obligaciones económicas retroactivas sin el consentimiento expreso de todos los afectados.
- No reflejar claramente en actas los acuerdos alcanzados o los votos emitidos.
Recomendaciones para comunidades y administradores
Para evitar nulidades en acuerdos comunitarios y conflictos posteriores, se recomienda:
- Revisar periódicamente los estatutos comunitarios para asegurar su actualización y claridad.
- Garantizar la unanimidad en la aprobación de modificaciones relevantes que afecten directamente a cuotas o condiciones previamente pactadas.
- Registrar con precisión y claridad los acuerdos alcanzados en actas de junta, reflejando fielmente los votos y condiciones específicas pactadas.
- Solicitar asesoría legal especializada antes de aprobar acuerdos sensibles para asegurar su validez y evitar impugnaciones judiciales.
Conclusión
La jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo enfatiza la importancia del respeto absoluto a los acuerdos comunitarios adoptados por unanimidad y la protección de los derechos adquiridos por los propietarios. Cualquier intento de modificación de acuerdos previos debe contar con la aprobación expresa de todos los propietarios afectados.
En este contexto, la asistencia especializada y una gestión cuidadosa de las decisiones comunitarias son esenciales para garantizar la estabilidad y evitar conflictos legales en las comunidades de propietarios.