La creciente demanda de confort térmico ha llevado a muchos propietarios a plantearse la instalación de sistemas de aire acondicionado en sus viviendas. Sin embargo, cuando esta instalación implica afectar a elementos comunes del edificio —como la fachada, patios interiores o cubiertas—, la cuestión se complica. Las comunidades de propietarios se enfrentan a dudas frecuentes sobre qué se puede instalar, dónde, con qué permiso y cómo proceder legalmente sin generar conflictos ni incumplir normativas.
Este artículo ofrece una visión clara y detallada sobre la normativa aplicable, el proceso adecuado a seguir dentro de la comunidad y las recomendaciones más eficaces para evitar problemas vecinales o legales.
Régimen legal de la instalación y uso de elementos comunes
La instalación de un equipo de aire acondicionado en la fachada o en cualquier elemento común del edificio, como patios o cubiertas, implica una alteración estética y una utilización privativa de espacios que pertenecen a todos los vecinos. De acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), cualquier modificación o uso privativo de elementos comunes requiere, como regla general, la aprobación por unanimidad de todos los propietarios en junta.
No obstante, existen dos situaciones en las que no se exige unanimidad:
- Si los estatutos de la comunidad lo permiten, se deberá cumplir estrictamente con lo que en ellos se establezca en cuanto a ubicación, permisos necesarios y cualquier otra especificación relevante.
- Si ya existen otros equipos de aire acondicionado instalados previamente en la comunidad y autorizados en la fachada o elementos comunes, podría alegarse un agravio comparativo. En estos casos, una mayoría simple podría ser suficiente para aprobar nuevas instalaciones similares.
Por tanto, antes de proceder a la instalación, es crucial revisar detenidamente los estatutos y la situación previa del edificio para conocer cuál es la mayoría aplicable en cada caso concreto.
Requisitos previos y proceso comunitario
Antes de instalar un aire acondicionado, es esencial verificar primero las ordenanzas municipales aplicables, especialmente en lo referente a ruido, estética, distancias mínimas o limitaciones en fachadas protegidas.
Tras comprobar estas normativas externas, se debe convocar una junta ordinaria o extraordinaria para que la comunidad apruebe expresamente la instalación. En dicha junta es conveniente presentar claramente la documentación técnica del aparato, su ubicación prevista y posibles efectos sobre elementos comunes.
Si la comunidad aprueba la instalación, deberá constar expresamente en el acta de la junta, especificando claramente la mayoría obtenida y detalles técnicos de la instalación aprobada.
El propietario interesado debe contratar obligatoriamente a un instalador profesional certificado según el Reglamento de Instalaciones Térmicas en Edificios (RITE, aprobado por el RD 1027/2007) y cumplir con cualquier requisito urbanístico específico del municipio, como licencia municipal o informe técnico urbanístico si se trata de zonas protegidas.
Aspectos técnicos fundamentales
Desde un punto de vista técnico y estético, la ubicación del equipo exterior es esencial. Generalmente, los aparatos no deben sobresalir más de 30 cm de la fachada y deben ubicarse preferiblemente en zonas discretas como patios interiores o cubiertas para minimizar su impacto visual y reducir conflictos.
Asimismo, es imprescindible garantizar un aislamiento adecuado, evitar vibraciones y respetar distancias mínimas respecto a ventanas o aparatos vecinos, generalmente entre 2 y 2,5 metros según la normativa específica aplicable.
Molestias comunes: ruido y goteo
Uno de los problemas más comunes derivados de la instalación de equipos de aire acondicionado es la aparición de molestias por ruido excesivo o goteo de agua de condensación. Estos aspectos están contemplados expresamente en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal:
“Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.”
Ante estos problemas, es fundamental fomentar inicialmente un diálogo entre vecinos para buscar soluciones técnicas sencillas, como sistemas anti-goteo o aislamiento acústico adicional. Si estas molestias persisten, la comunidad o los vecinos afectados podrán ejercer la acción de cesación contemplada en el artículo 7.2 de la LPH, recurriendo incluso a vías administrativas o judiciales si fuera necesario.
Jurisprudencia y situaciones relevantes
La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en un sentido general, suele estipular mayorías unánimes o cualificadas para la instalación de aparatos que afecten significativamente a elementos comunes debido a su impacto estético y estructural. No obstante, cada situación concreta debe analizarse con detenimiento y puede depender de circunstancias específicas.
En edificios catalogados o protegidos, las restricciones municipales suelen tener prioridad absoluta. Por ello, aunque la comunidad autorice una instalación, la misma podría ser ilegal si no cumple con las exigencias urbanísticas específicas.
Buenas prácticas recomendadas
- Consultar previamente tanto con el administrador como con el ayuntamiento la viabilidad de la instalación.
- Presentar en junta de propietarios una documentación técnica clara con ubicación, medidas de insonorización y estética.
- Contratar instaladores autorizados que cumplan plenamente las normativas técnicas y municipales.
- Mantener una comunicación constante y efectiva con los vecinos antes y después de la instalación, asegurándose de que no se generen molestias o problemas técnicos.
Conclusión
La instalación de sistemas de aire acondicionado en comunidades de propietarios debe gestionarse con responsabilidad técnica, jurídica y vecinal, buscando siempre el equilibrio entre confort personal y el respeto a la convivencia comunitaria.
Desde Bermejo Abogados contamos con una amplia experiencia asesorando en este tipo de situaciones, ayudando a gestionar autorizaciones, resolver conflictos y garantizar una convivencia pacífica. Si necesitas asesoramiento sobre la instalación de aire acondicionado en tu comunidad, no dudes en contactarnos.