Las humedades en una fachada no siempre son “una gotera”: pueden venir de una filtración de lluvia por fisuras o juntas, de capilaridad desde el terreno o de condensación por falta de ventilación y puentes térmicos. Identificar bien el origen es lo que decide quién debe reparar y a quién reclamar.
En comunidades de vecinos, la fachada y sus revestimientos suelen ser elemento común, y la comunidad tiene el deber de conservarlos y ejecutar las obras necesarias de reparación. Ahora bien, si el daño nace por una intervención privativa (por ejemplo, un cerramiento mal sellado, un aire acondicionado con desagüe mal conducido o una obra que perfora la envolvente), la responsabilidad puede recaer en el propietario causante y, en su caso, en su seguro. Actúa en dos frentes: contención y prueba.
Contén el daño (protege muebles, corta fuentes de agua si existen, ventila para evitar moho) y deja rastro documental desde el primer día: fotos y vídeo fechados, parte al seguro, comunicación por escrito al administrador y, si el problema persiste, un informe técnico que vincule causa y daños. Pide inspección y reparación con plazos razonables y, cuando sea necesario acceder a viviendas para revisar encuentros o patinillos, coordina el acceso conforme a la Ley de Propiedad Horizontal. Si la comunidad no actúa, un requerimiento fehaciente y una pericial sólida son la base para reclamar la reparación y la indemnización de los desperfectos.
¿Quién responde por humedades en la fachada?
Como punto de partida, la fachada (y sus revestimientos exteriores) se considera un elemento común del edificio, por lo que la comunidad suele estar obligada a conservarla y repararla cuando hay daños que afectan a la habitabilidad o a la estanqueidad.
La clave está en el origen: si el problema procede de fisuras, juntas, encuentros, cámaras o puntos de la envolvente común, la responsabilidad tiende a ser comunitaria; si nace de una actuación privativa (instalación, cerramiento, perforación, obra interior que afecta a la fachada), puede ser imputable al propietario causante. Para reclamar con garantías, no te centres solo en “quién paga”, sino en acreditar “de dónde viene” y “qué tramo o punto falla”.
Por qué es tan importante distinguir filtración, capilaridad y condensación
Las tres se parecen en fotos, pero se comportan distinto, y eso cambia la estrategia de prueba y la atribución de responsabilidades.
El marco técnico de referencia que suele utilizarse para clasificar y comprobar humedades en la edificación (incluyendo filtración y condensación) está alineado con el Documento Básico de Salubridad del CTE, especialmente DB HS 1.
Diagnóstico orientativo: señales que ayudan a identificar el origen
No es una pericial, pero te permite ordenar el caso desde el día 1 y evitar discusiones estériles.
Antes de las señales, una regla útil: si la humedad aparece o empeora claramente con lluvia y viento, piensa primero en filtración por fachada; si aparece en planta baja o sótano y sube “desde abajo”, piensa en capilaridad; si aparece en esquinas frías, tras muebles o en baños/cocinas con poca ventilación, piensa en condensación.
Señales típicas de filtración por fachada: manchas localizadas en paños exteriores, empeoran tras lluvia, eflorescencias, pintura abombada cerca de juntas, encuentro de ventanas, vierteaguas o fisuras.
Señales típicas de capilaridad: humedad baja continua, zócalos dañados, sales blancas, aparece en plantas bajas y muros en contacto con el terreno.
Señales típicas de condensación: moho negro en esquinas, detrás de armarios, cristales empañados, olor a cerrado, más intensa en invierno y con uso interior (duchas, cocina), mejora al ventilar y calentar de forma regular.
Este bloque funciona mejor si lo rematas con una inspección técnica: cuando el problema se repite, la intuición no basta y el “parece que” se paga caro.
Marco legal práctico en comunidades: lo esencial que te afecta
En comunidades de propietarios, la discusión suele atascarse en “esto es tuyo” vs “esto es de la comunidad”. Aquí conviene apoyarse en tres pilares.
Primero, la fachada se integra normalmente en los elementos comunes del edificio (incluyendo revestimientos exteriores), lo que empuja la responsabilidad hacia la comunidad cuando el origen está en esa envolvente común.
Segundo, la comunidad debe realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus instalaciones comunes. En la práctica, cuando hay filtraciones que comprometen habitabilidad, estanqueidad o seguridad, no es un “mejoras”; es conservación.
Tercero, si para reparar o inspeccionar hay que acceder a viviendas (por ejemplo, para revisar encuentros de ventanas, patinillos, cámaras o puntos de paso), el propietario debe permitir el acceso cuando sea necesario para reparaciones y servidumbres imprescindibles, con derecho a resarcimiento por los perjuicios que procedan.
Si te lo causa a ti: qué hacer paso a paso (sin perder fuerza probatoria)
Lo más efectivo es actuar con método desde el primer momento: contención, comunicación y prueba.
Empieza por documentar bien. Haz fotos y vídeo con fecha y evolución (si puedes, repite desde el mismo punto cada 24–48 horas cuando llueva). Abre parte con tu seguro para que conste expediente y visita, aunque la reparación final no dependa del seguro. Si el problema es serio o recurrente, solicita un informe técnico que vincule causa y daño y describa el punto de entrada del agua (fisura, junta, encuentro de carpintería, coronación, cámara, etc.).
Después, comunica por escrito al administrador lo ocurrido y pide inspección y reparación con urgencia razonable, indicando por qué piensas que es fachada o envolvente común (por ejemplo, “empeora con lluvia” y “mancha alineada con encuentro exterior”). Si sospechas de un punto concreto (ventana, vierteaguas, grieta), indícalo para acortar tiempos.
Por último, si hay pasividad, refuerza el rastro documental con un requerimiento fehaciente y fija un plazo. Esta parte encaja muy bien con la guía para reclamar daños por agua: guía práctica con plazos, pruebas y responsables, porque el éxito en estos casos suele depender más de la prueba y la trazabilidad que del volumen de mensajes en el grupo de vecinos.
Si tú podrías ser el causante: cómo actuar para no agravar el conflicto
Aquí hay dos objetivos: resolver el origen real y evitar que el problema escale por una mala gestión.
Si hay indicios de que el agua entra por un punto privativo (cerramiento, taladro, desagüe de A/A, instalación interior que vierte al exterior), no te limites a “yo no he hecho nada”. Pide una comprobación técnica acotada (qué punto, qué prueba, qué acceso) y colabora con el acceso si es razonable. Documenta el estado previo, y solicita que la inspección deje constancia por escrito. Si se confirma que el origen es privativo, corrige y comunica la reparación; si se confirma que es fachada común, tu colaboración facilita que la comunidad asuma lo que corresponde.
Esta actitud suele ser decisiva: reduce daños, evita “parches” y, si acabas reclamando a la comunidad porque no era privativo, te coloca en una posición más sólida.
Pruebas que sí pesan en una reclamación por filtraciones de fachada
En estos casos, la prueba tiene que responder a dos preguntas: cuál es la causa (entrada del agua) y quién debe reparar (común o privativo). Para eso, funcionan especialmente bien las fotos/vídeo con evolución, el expediente del seguro, un informe técnico con identificación del punto de entrada y su relación con el elemento común, y las facturas de reparación y restauración (pintura, yeso, carpinterías, mobiliario dañado, deshumidificación si procede).
Conviene, además, que el informe describa la relación con lluvia/viento (si aplica), porque eso suele separar filtración de condensación en la discusión.
Errores habituales que te hacen perder tiempo (y dinero)
El error más común es tratar todas las humedades como si fueran filtraciones: si el origen es condensación, una “reparación de fachada” puede no resolver nada; y si el origen es una fisura exterior, ventilar no servirá. El segundo error es abrir y picar sin diagnóstico: destruye indicios, encarece y dificulta atribuir el origen. El tercero es no formalizar comunicaciones: sin escritos, plazos y requerimientos, el asunto se eterniza y la comunidad puede caer en la inercia. El cuarto es no coordinar accesos cuando son necesarios para localizar el origen: sin inspección efectiva, no hay solución.
FAQ:
Preguntas frecuentes sobre filtraciones
¿La fachada siempre es elemento común?
En la mayoría de comunidades, sí: la fachada y sus revestimientos exteriores suelen considerarse elementos comunes. La responsabilidad práctica dependerá del origen concreto de la humedad y de si existe una actuación privativa que haya provocado el daño.
¿Cómo sé si es condensación o filtración por fachada?
La condensación suele aparecer en zonas frías (esquinas, tras muebles) y se acompaña de moho y empañamiento; la filtración suele empeorar tras lluvia/viento y aparece en puntos relacionados con fisuras, juntas o encuentros exteriores. Si el problema persiste, un informe técnico es la forma más segura de salir de la duda.
¿Puede la comunidad negarse a reparar si “no hay acuerdo en junta”?
Si se trata de obras necesarias de conservación (por ejemplo, para resolver filtraciones que afectan a habitabilidad), lo normal es que la comunidad deba actuar y ejecutar la reparación. La estrategia jurídica correcta es acreditar necesidad y origen común con prueba técnica y comunicaciones formales.
¿Qué hago si necesito entrar en casa de un vecino para revisar el origen?
Cuando el acceso es imprescindible para inspeccionar o reparar, la LPH prevé la obligación de permitirlo en términos razonables, con derecho a resarcimiento por los perjuicios que procedan. Lo recomendable es coordinarlo por escrito a través de la administración y con intervención de un técnico.
¿Qué documentos debo guardar para reclamar?
Fotos y vídeo con evolución, parte/expediente del seguro, comunicaciones por escrito con administrador o vecino, informe técnico de causa y punto de entrada, y facturas de reparación/restauración. Si hay pasividad, un requerimiento fehaciente refuerza el caso.
Asesoramiento legal en filtraciones
Si estás sufriendo humedades por fachada y no queda claro si es filtración, capilaridad o condensación, lo más rentable es ordenar el caso desde el inicio: diagnóstico técnico, comunicaciones correctas en comunidad y una estrategia de reclamación sin pasos en falso.
En Bermejo Abogados te ayudamos a encajar el problema en la Ley de Propiedad Horizontal, coordinar inspecciones y accesos y preparar una reclamación sólida de reparación y daños por agua, especialmente si el asunto se está enquistando en tu comunidad de vecinos.