Una filtración en la cocina por el fregadero suele deberse a fallos en elementos privativos de la vivienda (sifón roto, manguera del lavavajillas, junta del fregadero, llaves de paso, derivación de desagüe) y puede provocar daños importantes en el techo o paredes de la vivienda inferior.
Si eres tú quien provoca el daño, estás obligado a conservar tus instalaciones en buen estado (art. 9.1.b LPH) y a reparar el origen y los daños causados, normalmente a través de tu seguro de hogar.
Si el agua te llega desde la cocina del vecino superior, lo relevante es localizar el foco, documentar el siniestro y reclamar al propietario responsable, apoyándote en el art. 1902 del Código Civil, que obliga a reparar el daño causado por culpa o negligencia.
La comunidad responderá solo si la filtración afecta a un elemento común (bajante, tramo general de desagüe, patinillo, forjado), en cuyo caso entra en juego el deber de conservación del art. 10 LPH.
En todos los supuestos, la clave práctica es actuar rápido: cortar el agua si el origen puede ser tuyo, tomar fotos y vídeos con fechas, obtener un parte de siniestro y, cuando sea posible, un informe técnico que vincule causa y daños.
A partir de ahí, conviene enviar un requerimiento fehaciente y, si no hay solución amistosa, valorar la reclamación formal con apoyo de un abogado especializado en comunidades y daños por agua en Madrid.
¿Quién paga los daños por una filtración en la cocina por el fregadero?
La regla general es sencilla: si la filtración nace en una instalación privativa de la cocina (fregadero, sifón, mangueras, llaves de paso) responde el propietario de esa vivienda, mientras que si el origen está en un elemento común (bajante, tramo general de desagüe, forjado) responde la comunidad de propietarios.
En la práctica, cuando se produce una filtración en la cocina por el fregadero con daños al vecino inferior se combinan tres planos: el técnico (localizar el foco real), el jurídico (aplicar correctamente la Ley de Propiedad Horizontal) y el asegurador (qué póliza cubre cada concepto). El art. 9.1.b LPH obliga a cada propietario a mantener su vivienda y las instalaciones privativas en buen estado para evitar daños a la comunidad o a otros vecinos; si por descuido o falta de mantenimiento se produce una fuga, entra en juego la responsabilidad civil del art. 1902 del Código Civil, que obliga a reparar el daño causado cuando interviene culpa o negligencia.
Por su parte, el art. 10 LPH impone a la comunidad el deber de conservar y reparar los elementos comunes necesarios para la adecuada habitabilidad del inmueble, sin necesidad de acuerdo previo cuando se trate de obras necesarias. Si la filtración se debe a un defecto en el bajante que discurre por la cocina, a un tramo de desagüe común o al propio forjado, será la comunidad quien deba asumir tanto la reparación del origen como los daños derivados.
Por eso, antes de discutir quién paga, es imprescindible una buena inspección que determine si el agua sale de una simple manguera de lavavajillas mal ajustada o de una rotura en la bajante del edificio. A partir de esa pericial técnica se articula correctamente la reclamación, ya sea frente al vecino, frente a la comunidad o frente a ambos, con el apoyo de un abogado para reclamar daños por agua en Madrid.
Filtración en la cocina por el fregadero: causas típicas y cómo se manifiesta
En las cocinas, el fregadero concentra varios puntos de riesgo que pueden provocar filtraciones y humedades:
- Sifón roto o mal ajustado
- Juntas defectuosas entre fregadero y encimera
- Fugas en las conexiones al lavavajillas o lavadora
- Llaves de paso o latiguillos que pierden agua
- Tuberías de desagüe privativas fisuradas o corroídas
Cuando el vecino inferior sufre el daño, lo habitual es que aparezcan manchas de humedad o desconchones en el techo de su cocina, goteos puntuales al usar el fregadero superior o humedades persistentes que se agravan con el tiempo. En ocasiones, el agua busca el camino más débil y el techo dañado puede ser el del pasillo o el salón, aunque el foco real esté en la cocina.
Detectar esa relación entre uso del fregadero y aparición de agua (por ejemplo, que gotee solo cuando se abre el grifo o se pone el lavavajillas) ayuda a orientar la inspección y a sostener luego la reclamación. Una buena secuencia de fotos y vídeos, tomada desde el primer momento, será después fundamental para acompañar el parte al seguro y el informe técnico.
Marco legal: qué dice la LPH sobre instalaciones privativas y elementos comunes
Conservación de elementos privativos (art. 9.1.b LPH)
El art. 9.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal impone a cada propietario la obligación de mantener en buen estado su piso y las instalaciones privativas, de manera que no causen daños a la comunidad ni a otros propietarios.
Aplicado a una filtración en la cocina, esto significa que el propietario debe vigilar el estado del sifón, de las juntas del fregadero, de las llaves de paso y de las derivaciones privativas de desagüe. Si la fuga se produce porque el sifón lleva meses perdiendo gotas sin que nadie lo repare, o porque se instala un lavavajillas sin ajustar bien las mangueras, la responsabilidad recae en el titular de esa vivienda, que normalmente trasladará la reclamación a su seguro de hogar.
Deber de permitir acceso para reparar (art. 9.1.c y d LPH)
Cuando hay indicios de que el origen está en la cocina de un vecino, este no puede negar indefinidamente la entrada para revisar y reparar. El art. 9.1.c LPH obliga a consentir en la vivienda las reparaciones que exija el servicio del inmueble y las servidumbres imprescindibles para realizar obras, con derecho a ser resarcido de los daños que le ocasione la intervención.
Además, el apartado d) refuerza la obligación de permitir la entrada en el piso a los efectos previstos en las letras anteriores. En la práctica, esto permite que el administrador o el presidente coordinen visitas técnicas, siempre con un mínimo de antelación y respeto a la intimidad, para localizar el foco de la filtración y reparar el origen.
Conservación de elementos comunes (art. 10 LPH)
Si la filtración se debe a un elemento común (bajante general, tramo de desagüe en patinillo, forjado de la cocina), entra en juego el art. 10 LPH, que obliga a la comunidad a realizar las obras necesarias para el mantenimiento y conservación del edificio, sin necesidad de acuerdo previo cuando se trate de actuaciones indispensables.
En esos casos, la comunidad asume tanto la reparación del bajante o elemento común como los daños que esa avería haya causado en las viviendas afectadas, con independencia de que luego repercuta parte del coste en su seguro comunitario.
Matriz rápida de responsabilidad en filtraciones de cocina
A efectos prácticos, la distribución de responsabilidades suele responder a esta lógica:
- Origen en sifón, mangueras, llaves de paso o derivaciones privativas del fregadero: responde el propietario de la vivienda de la que sale el agua (y, en su caso, su seguro).
- Origen en bajante general o tramo de desagüe común que discurre por la cocina: responde la comunidad de propietarios, que debe reparar el origen y los daños.
- Origen dudoso o mixto (por ejemplo, intervención previa mal ejecutada que afecta a un común y a un privativo): será determinante el informe técnico para repartir responsabilidades.
Si hay discrepancias, un perito independiente puede aclarar si la rotura está antes o después del punto donde la tubería privativa se conecta al bajante común, algo decisivo para saber a quién reclamar.
Qué hacer si provocas una filtración desde tu fregadero
Si sospechas que la filtración tiene origen en tu cocina, lo más prudente es actuar en dos frentes: contención del daño y orden en la parte legal.
En primer lugar, corta el agua si es necesario (llaves de paso de la cocina o de la vivienda) y deja de utilizar el fregadero o los electrodomésticos conectados al desagüe hasta que un profesional revise la instalación. Cuanto menos tiempo esté saliendo agua, menores serán los daños y más fácil será resolver el conflicto con tu vecino.
En segundo lugar, avisa a tu seguro de hogar para que envíe un fontanero o perito y abre parte de siniestro con número de expediente. En paralelo, es recomendable comunicar por escrito al vecino afectado que estás gestionando el problema, con un tono colaborador y reconociendo, si procede, que asumirás la reparación si se confirma que el origen es privativo.
Si el informe pericial confirma que el agua sale de tu sifón, de una junta mal sellada o de una manguera mal conectada, lo habitual es que tu aseguradora se haga cargo de los daños al vecino dentro de los límites de la póliza. Tú sigues siendo responsable jurídico (LPH y Código Civil), pero la cobertura del seguro simplifica el pago y evita un pleito innecesario.
Qué hacer si te llega agua desde la cocina del vecino superior
Cuando eres tú quien sufre las manchas de humedad o las goteras en el techo de la cocina, lo primero es documentar la situación con fotos y vídeos, anotando fechas y, si es posible, relacionando la aparición de agua con el uso del fregadero o electrodomésticos del piso superior.
A continuación, conviene hablar con el vecino de arriba para trasladarle el problema e invitarle a revisar su instalación. Si hay buena relación, lo habitual es que llame a su seguro y se coordine una visita. Si no hay colaboración, es importante que la comunicación deje rastro: un correo electrónico, un mensaje por escrito o, si la situación se prolonga, un burofax en el que se describan los daños, los indicios de origen y lo que se solicita (inspección, reparación del origen y reposición de daños).
Si el vecino niega el acceso de forma injustificada y la filtración desde la vivienda superior continúa, puede estar incumpliendo su deber de permitir las reparaciones necesarias conforme al art. 9.1.c y d LPH. En esos casos, es recomendable que intervenga el administrador de fincas o el presidente de la comunidad, y valorar el asesoramiento de un abogado especializado en comunidades de propietarios en Madrid para exigir el acceso y la reparación por vía amistosa o judicial.
Papel de la comunidad de propietarios en filtraciones de cocina
La comunidad no debe desentenderse automáticamente de las filtraciones “porque salen del fregadero”. Puede haber tramos de tubería o bajantes que, aunque discurran por la cocina, sigan siendo elementos comunes. En esos casos, el art. 10 LPH obliga a la comunidad a conservarlos y repararlos, así como a responder de los daños que su mal estado cause a propietarios o terceros.
Por eso, cuando hay dudas sobre si la rotura está en un tramo común o privativo, es recomendable que el administrador gestione una pericial que determine la ubicación exacta del daño. Si se confirma que es un elemento común, será la comunidad quien deba coordinar la obra, autorizar los accesos necesarios y, en su caso, activar su póliza de comunidad.
Además, la comunidad puede desempeñar un papel clave en la solución del conflicto, facilitando la mediación entre vecino causante y vecino afectado, y promoviendo acuerdos que eviten litigios largos y costosos. En casos más complejos, puede ser útil apoyarse en servicios de mediación y conciliación para conflictos vecinales.
Pruebas que pesan de verdad en una reclamación por filtración de cocina
En un conflicto por daños en la cocina, no basta con decir “el vecino me ha mojado el techo”. Las pruebas que suelen resultar más útiles son:
- Secuencia de fotos y vídeos con fechas, que muestren la evolución de las humedades o goteras.
- Parte de siniestro del seguro, con número de expediente y fechas de apertura.
- Informes técnicos o periciales que vinculen el foco (sifón, tubería, bajante) con los daños concretos.
- Facturas de reparación y reposición (fontanería, pintura, mobiliario afectado).
- Copia de requerimientos fehacientes (burofax, correo certificado o e-mail certificado) y de las respuestas recibidas.
Cuanto mejor documentada esté la relación entre causa y daño, más fácil será que el seguro del responsable asuma el siniestro o, en su caso, que un juez estime la demanda.
Comunicaciones fehacientes: a quién escribir y qué pedir
La comunicación escrita es clave para ordenar el conflicto y, además, para acreditar que se ha intentado una solución amistosa antes de acudir a los tribunales.
Si sospechas que el origen está en la cocina del vecino superior, es útil enviarle un escrito en el que consten: fecha, descripción de los daños, indicios de origen, solicitud de acceso para inspeccionar y reparación del origen y de los daños. Puedes añadir que “te reservas el ejercicio de las acciones legales que procedan” en caso de que no se actúe en un plazo razonable.
Si hay indicios de que la filtración puede afectar a elementos comunes (por ejemplo, si el perito menciona un posible problema en el bajante), conviene comunicar también al administrador de fincas o al presidente, para que la comunidad valore la situación y, si procede, intervenga conforme al art. 10 LPH.
Este tipo de requerimientos fehacientes, además de ordenar el caso, pueden tener efectos procesales relevantes si finalmente es necesario demandar, ya que demuestran que se intentó una solución extrajudicial y quién se negó a colaborar.
Plazos para reclamar daños por filtración
En general, las reclamaciones por daños por agua derivados de culpa o negligencia se articulan como responsabilidad extracontractual, sometida al plazo de un año desde que el perjudicado conoce el daño y puede identificar al responsable.
Ese plazo puede verse interrumpido por un requerimiento fehaciente, por lo que es importante no dejar pasar el tiempo y, si la situación se prolonga, consultar con un abogado para fijar desde cuándo empieza a contar el año en tu caso concreto.
Cuando los daños se reclaman frente a la comunidad por defectos en elementos comunes, será igualmente esencial revisar fechas de aparición del daño, comunicaciones y actuaciones realizadas, para no perder el derecho a reclamar por prescripción.
Errores frecuentes en filtraciones de cocina que conviene evitar
En la experiencia práctica, hay varios errores que se repiten y complican la solución del conflicto:
- Confiar solo en conversaciones verbales y no dejar constancia escrita.
- Reparar el techo del vecino sin haber reparado antes el origen de la filtración.
- Negarse a permitir el acceso a la cocina para inspeccionar, pese a lo que dice el art. 9.1.c LPH.
- No avisar al seguro a tiempo o abrir el parte cuando el daño ya está muy avanzado.
- Dejar pasar meses sin reclamar formalmente y encontrarse luego con problemas de prescripción.
Una buena estrategia combina colaboración razonable con el vecino, documentación ordenada y, cuando la cosa se complica, asesoramiento jurídico especializado para evitar que el conflicto se enquiste.
Preguntas Frecuentes
¿Siempre responde el vecino de arriba si me cae agua en la cocina?
No siempre. Si la filtración proviene de su instalación privativa (fregadero, sifón, mangueras, llaves de paso), lo normal es que responda él y su seguro. Pero si el origen está en un bajante general o en otro elemento común que discurre por su cocina, la responsable será la comunidad de propietarios. Es imprescindible un informe técnico que determine el foco real de la avería.
¿Qué hago si el vecino no me deja entrar a revisar su cocina?
La Ley de Propiedad Horizontal obliga a los propietarios a permitir el acceso a su vivienda cuando sea necesario para realizar reparaciones que exija el servicio del inmueble o para revisar elementos comunes. Si el vecino se niega, conviene comunicar por escrito la situación, que intervenga el administrador y valorar acciones legales para exigir el acceso, con apoyo de un abogado especializado.
¿Puedo tratar el tema solo con el seguro y olvidarme de la parte legal?
El seguro ayuda a gestionar y pagar el siniestro, pero no sustituye al marco legal. Debes vigilar que el parte incluya correctamente el origen, los daños y los terceros afectados, y que las soluciones propuestas respeten tus derechos como propietario o como comunidad. En conflictos complejos o cuando la aseguradora discute la cobertura, es aconsejable que un abogado revise el caso.
Vivo de alquiler, ¿quién debe gestionar la filtración de mi cocina?
Si la filtración nace en la instalación de la vivienda arrendada, lo normal es que el propietario esté obligado a mantenerla en condiciones de habitabilidad, sin perjuicio de que pueda repercutir en el inquilino si el daño se debe a un uso inadecuado. En cualquier caso, es importante comunicar al casero y a la comunidad la existencia de la filtración y coordinar con ellos la reparación y la reclamación a los seguros implicados.
Si estás sufriendo una filtración en la cocina por el fregadero o te reclaman daños al vecino y no tienes claro quién debe responder, es importante que no actúes solo a base de intuiciones o de lo que diga la aseguradora. Un análisis jurídico correcto, apoyado en informes técnicos y en la Ley de Propiedad Horizontal, marca la diferencia entre un acuerdo razonable y un conflicto prolongado.
En Bermejo Abogados podemos ayudarte a ordenar las pruebas, dirigir los requerimientos fehacientes y, si es necesario, reclamar o defenderte ante la comunidad o ante otros propietarios. Si buscas un abogado para reclamar daños por agua en Madrid, puedes contactarnos para revisar tu caso y estudiar la mejor estrategia antes de dar el siguiente paso.
