¿Quién mantiene y paga un elemento común de uso privativo?

El mantenimiento ordinario de un elemento común de uso privativo (limpieza, conservación del solado, pequeños arreglos) corresponde al propietario que disfruta del uso exclusivo. Las reparaciones estructurales y las que afectan a la función del elemento como parte del edificio corresponden a la comunidad.

El reparto se entiende mejor distinguiendo entre el uso y la estructura. El propietario que disfruta en exclusiva de una terraza o un patio asume el mantenimiento derivado de ese uso: mantener la superficie limpia y en buen estado, reparar lo que él mismo deteriora y costear los pequeños arreglos del día a día. Es la consecuencia lógica de tener el disfrute exclusivo del elemento.

En cambio, todo lo que afecta al elemento en su condición de parte común del edificio sigue siendo responsabilidad de la comunidad. El ejemplo más claro es la terraza que actúa como cubierta del piso inferior: la impermeabilización y la estructura son función de cubierta y, por tanto, las asume la comunidad, aunque el uso de la terraza sea privativo. Lo mismo ocurre con los elementos estructurales que soportan o protegen al resto del inmueble.

La frontera no siempre es evidente y depende del título constitutivo, los estatutos y la causa concreta del daño. Por eso, cuando aparece un desperfecto en un elemento común de uso privativo, lo primero es determinar si su origen está en el uso del propietario o en la función común del elemento, porque de eso depende quién paga. Si tienes dudas sobre el reparto en un caso concreto de tu comunidad, solicita una valoración antes de asumir un coste o reclamarlo.

¿Qué son los elementos comunes de uso privativo?

Los elementos comunes de uso privativo son partes del edificio que, según la Ley de Propiedad Horizontal, pertenecen a todos los propietarios de la comunidad, pero cuyo uso está asignado exclusivamente a uno de ellos. Los ejemplos más habituales son:

• Patios interiores asignados a una vivienda concreta.
• Terrazas o azoteas cuyo uso exclusivo corresponde a un propietario.
• Jardines privados en edificios con zonas comunes.

El artículo 396 del Código Civil establece qué se considera elemento común, enumerando entre ellos el suelo, el vuelo, las cimentaciones, las cubiertas, los elementos estructurales, las fachadas, los patios y las instalaciones generales del edificio. La nota esencial de estos elementos es que <q>solo podrán ser enajenados, gravados o embargados juntamente con la parte privativa de la que son anejo inseparable</q>. Es decir: no se pueden separar de la vivienda.

Esto lleva a la idea más importante de todo el artículo: hay que diferenciar el derecho de uso de la titularidad del elemento. El propietario disfruta del uso, pero el elemento sigue siendo propiedad de la comunidad. Esa distinción condiciona absolutamente todo lo que viene después.

Regulación legal de los elementos comunes de uso exclusivo

La regulación de estos elementos se encuentra principalmente en los artículos 3 y 7 de la Ley de Propiedad Horizontal. El artículo 7 LPH es especialmente relevante porque marca los límites de lo que el propietario puede hacer: permite modificar los elementos arquitectónicos de su piso o local siempre que no menoscabe la seguridad del edificio, su estructura, su configuración exterior ni los derechos de otros propietarios, y le obliga a comunicar previamente las obras a la comunidad. En el resto del inmueble, incluidos los elementos comunes de uso privativo, no puede realizar alteración alguna sin autorización.

Derechos del propietario con uso exclusivo

El propietario que tiene asignado el uso exclusivo de un elemento común goza de dos derechos básicos:

• Derecho de disfrute: puede utilizar el elemento común asignado de manera exclusiva, siempre respetando su destino original y las normativas comunitarias.
• Protección del uso: la comunidad no puede interferir en el uso legítimo del propietario asignado, salvo acuerdo válido en junta o justificación legal.

Estos derechos son sólidos frente al resto de vecinos, pero están siempre subordinados a que el uso respete el destino del elemento y no perjudique a la comunidad.

Obligaciones del propietario con uso exclusivo

A cambio de ese disfrute exclusivo, el propietario asume una serie de obligaciones que derivan del artículo 9 de la LPH:

• Mantenimiento adecuado: debe realizar las reparaciones necesarias para mantener el elemento en buen estado de conservación.
• Respeto a las normas comunitarias: no puede realizar modificaciones estructurales ni cambiar el uso del elemento sin autorización de la junta de propietarios.
• Evitar molestias: el uso debe ser razonable y no perjudicar al resto de los vecinos.

El incumplimiento de estas obligaciones es el origen de la mayoría de los conflictos sobre elementos comunes de uso privativo, como veremos más adelante.

Diferencias entre uso exclusivo y propiedad

Uno de los errores más frecuentes es confundir el derecho de uso exclusivo con la propiedad del elemento. Es crucial recordar que el propietario con uso exclusivo no tiene derecho a:

• Modificar el elemento: no puede realizar obras como cerrar una terraza, levantar construcciones o cambiar su uso sin autorización previa de la comunidad. El cerramiento de terrazas, de hecho, está sujeto al régimen de mayorías del artículo 17.4 LPH, como detallamos en nuestra guía sobre las obras de mejora y alteraciones del artículo 17.4 LPH.
• Disponer del elemento: no puede venderlo, alquilarlo ni transferirlo a un tercero de forma independiente, porque es un anejo inseparable de su vivienda.

La idea que resume todo es esta: el uso exclusivo es una concesión de la comunidad, no una transferencia de propiedad. El elemento sigue siendo común aunque solo lo use un propietario.

Problemas frecuentes en el uso de elementos comunes privativos

Los conflictos relacionados con los elementos comunes de uso exclusivo suelen surgir por tres motivos recurrentes:

• Alteraciones no autorizadas: por ejemplo, el cierre de un patio o la instalación de aire acondicionado en la fachada sin el consentimiento de la junta.
• Uso indebido: actividades que generan molestias, como el almacenamiento de materiales peligrosos o las fiestas ruidosas.
• Falta de mantenimiento: que el propietario no se haga cargo de los desperfectos, afectando al resto del edificio.

Cuando estos problemas afectan a la configuración del elemento o suponen una modificación que requería acuerdo, la comunidad puede reaccionar, y el propietario que no esté conforme con la decisión comunitaria puede a su vez impugnar el acuerdo de la junta en los plazos legales.

Cómo abordar conflictos en la comunidad

Cuando surgen problemas, la Ley de Propiedad Horizontal establece un procedimiento escalonado para resolverlos:

• Requerimiento formal: el presidente o el administrador notifica al propietario para que cese la conducta irregular o cumpla con sus obligaciones.
• Autorización de la junta: si el problema persiste, se convoca una junta de propietarios para aprobar la interposición de acciones legales.
• Acciones judiciales: en casos graves, como incumplimientos reiterados o actividades molestas, se acude a los tribunales para resolver el conflicto.

Este orden no es caprichoso: acreditar el requerimiento previo y el acuerdo de junta es decisivo para que una posterior acción judicial prospere.

¿Cómo gestionar adecuadamente los elementos comunes de uso exclusivo?

Una buena gestión de los elementos comunes privativos previene la mayor parte de los conflictos. Las recomendaciones más útiles son:

• Cláusulas claras en los estatutos: establecer reglas específicas sobre el uso y el mantenimiento de estos elementos, que eviten interpretaciones encontradas.
• Registro de acuerdos: documentar en el acta de la junta todas las decisiones relativas a elementos comunes privativos, para que queden constancia y sean oponibles.
• Asesoramiento legal: contar con un abogado especializado en propiedad horizontal para interpretar y aplicar la normativa correctamente.

Cuando lo que se plantea es una modificación de mayor calado del elemento común, conviene además conocer el régimen específico de la modificación de elementos comunes, que tiene sus propias reglas de mayoría y procedimiento.

Preguntas frecuentes sobre los elementos comunes de uso privativo

¿Puedo cerrar la terraza de uso privativo que tengo asignada?

No por tu cuenta. Aunque tengas el uso exclusivo de la terraza, sigue siendo un elemento común y su cerramiento afecta a la configuración y a la fachada del edificio. Por tanto, necesitas la autorización de la junta de propietarios, que debe aprobarlo por la mayoría de tres quintas partes que exige el artículo 17.4 LPH, además de la correspondiente licencia municipal. Cerrar la terraza sin acuerdo expone al propietario a que la comunidad le exija reponer el estado anterior.

Si la terraza es de uso privativo, ¿quién paga si hay filtraciones al piso de abajo?

Depende del origen. Si las filtraciones provienen de la impermeabilización o de la estructura (la terraza actúa como cubierta del piso inferior), la reparación corresponde a la comunidad, porque esa función es elemento común. Si las filtraciones se deben a una obra privada mal ejecutada, a un uso inadecuado o a la falta de mantenimiento del solado por parte del propietario, responde el propietario que disfruta del uso exclusivo. La pericial que determine el origen del daño es decisiva para saber quién paga.

¿La comunidad puede quitarme el uso exclusivo de un elemento común?

No de forma arbitraria. El uso exclusivo asignado en el título constitutivo o por acuerdo válido es un derecho del propietario que la comunidad no puede suprimir sin causa legal ni sin el procedimiento adecuado. Modificar o retirar ese uso suele requerir unanimidad por afectar al título constitutivo. Si la comunidad pretende privarte del uso sin base legal, el acuerdo es impugnable.

¿Tengo que pagar las derramas de la comunidad si tengo un elemento de uso exclusivo?

Sí. Tener el uso exclusivo de un elemento común no exime de contribuir a los gastos generales de la comunidad en proporción a tu cuota de participación. Es más, normalmente asumes además el mantenimiento ordinario del elemento que disfrutas en exclusiva. El uso privativo añade obligaciones de conservación, no exime de las obligaciones comunes.

¿Puedo instalar un aire acondicionado o un toldo en mi terraza de uso privativo?

Necesitas autorización si la instalación afecta a la fachada, a la configuración exterior del edificio o a elementos comunes. La instalación de aparatos de aire acondicionado en la fachada y otros elementos visibles desde el exterior suele requerir el acuerdo de la junta, porque altera la configuración exterior protegida por el artículo 7 LPH. Antes de instalar, conviene comunicarlo a la comunidad y obtener el acuerdo, para evitar que después se exija la retirada.

Asesoramiento sobre elementos comunes de uso privativo en Madrid

Los elementos comunes de uso privativo son una figura clave en la organización de las comunidades de propietarios, y también una de las que más conflictos genera. Saber dónde está la frontera entre lo que el propietario puede decidir y lo que necesita acuerdo de la junta, y quién asume cada reparación, exige conocer con precisión el título constitutivo, los estatutos y la jurisprudencia aplicable a cada caso.

En Bermejo Abogados asesoramos a comunidades de propietarios, presidentes, administradores de fincas y propietarios individuales en Madrid en la gestión de los elementos comunes de uso privativo y en la resolución de los conflictos que generan: cerramientos de terrazas, instalaciones en fachada, reparto de reparaciones y privaciones de uso. Antes de ejecutar una obra discutida, asumir un coste o reclamar a la comunidad, te ofrecemos una valoración clara de tu posición.

Si en tu comunidad hay un conflicto sobre una terraza, un patio o un jardín de uso privativo, consúltanos: aclarar quién tiene razón y quién paga desde el principio evita meses de tensión vecinal y, a menudo, un pleito.