En las comunidades de propietarios, los elementos comunes de uso privativo suelen ser una fuente recurrente de dudas y conflictos. Este concepto, regulado por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), se refiere a ciertos espacios que, aunque forman parte de los elementos comunes del edificio, están asignados al uso exclusivo de un propietario.
Entender los derechos y obligaciones asociados a estos elementos es clave para mantener una convivencia pacífica y respetuosa en la comunidad. En este artículo, exploraremos qué implican estos derechos, las responsabilidades del usuario y cómo se regulan los posibles conflictos.
¿Qué son los elementos comunes de uso privativo?
Los elementos comunes de uso privativo son partes de un edificio que, según la Ley de Propiedad Horizontal, pertenecen a todos los propietarios de la comunidad, pero cuyo uso está asignado exclusivamente a uno de ellos. Ejemplos típicos incluyen:
- Patios interiores asignados a una vivienda.
- Terrazas o azoteas cuyo uso exclusivo corresponde a un propietario.
- Jardines privados en edificios con áreas comunes.
El artículo 396 del Código Civil establece qué se considera un elemento común, mientras que la LPH regula el uso exclusivo de estos espacios.
Según el artículo 396 del Código Civil:
«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluidos su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conformen y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos, cubiertas, desvanes, locales de servicios, depósitos, contadores, canalizaciones, instalaciones, conducciones y demás elementos materiales, eléctricos, mecánicos o de cualquier otro tipo que pasen por el inmueble y los servicios de agua, gas, electricidad, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; los ascensores y sus instalaciones, incluidas las de servicio contra incendios, y en general todos los que se consideren de uso común o imprescindible para el adecuado uso y disfrute del edificio.
Las partes en copropiedad no serán susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte privativa de la que son anejo inseparable.»
Según el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal:
1. «El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.»
Es importante diferenciar entre el derecho de uso y la titularidad del elemento: este sigue siendo propiedad de la comunidad.
Regulación legal de los elementos comunes de uso exclusivo
La regulación de estos elementos se encuentra principalmente en los artículos 3 y 7 de la Ley de Propiedad Horizontal. A continuación, desglosamos los aspectos más relevantes:
Derechos del propietario con uso exclusivo
- Derecho de disfrute: El propietario puede utilizar el elemento común asignado de manera exclusiva, siempre respetando su destino original y las normativas comunitarias.
- Protección del uso: La comunidad no puede interferir en el uso legítimo del propietario asignado, salvo acuerdo en Junta o justificación legal.
Obligaciones del propietario con uso exclusivo
- Mantenimiento adecuado: Según el artículo 9 de la LPH, el propietario debe realizar las reparaciones necesarias para mantener el elemento en buen estado.
- Respeto a las normas comunitarias: No se pueden realizar modificaciones estructurales o cambios en el uso del elemento sin la autorización de la Junta de Propietarios.
- Evitar molestias: El uso debe ser razonable y no perjudicar al resto de los vecinos.
Diferencias entre uso exclusivo y propiedad
Uno de los errores más comunes es confundir el derecho de uso exclusivo con la propiedad del elemento. Es crucial recordar que el propietario no tiene derecho a:
- Modificar el elemento: No se pueden realizar obras, como cerrar una terraza o cambiar su uso, sin autorización previa de la comunidad.
- Disponer del elemento: No puede venderse, alquilarse o transferirse a un tercero de forma independiente.
El uso exclusivo es una concesión de la comunidad, no una transferencia de propiedad.
Problemas frecuentes en el uso de elementos comunes privativos
Los conflictos relacionados con los elementos comunes de uso exclusivo suelen surgir por:
- Alteraciones no autorizadas: Por ejemplo, el cierre de un patio o instalación de aire acondicionado, sin el consentimiento de la Junta.
- Uso indebido: Actividades que generen molestias, como el almacenamiento de materiales peligrosos o fiestas ruidosas.
- Falta de mantenimiento: Que el propietario no se haga cargo de los desperfectos, afectando al resto del edificio.
Cómo abordar conflictos en la comunidad
Cuando surgen problemas, la Ley de Propiedad Horizontal establece procedimientos claros para resolverlos:
- Requerimiento formal: El presidente o administrador debe notificar al propietario para que cese la conducta irregular o cumpla con sus obligaciones.
- Autorización de la Junta: Si el problema persiste, es necesario convocar una Junta de Propietarios para aprobar la interposición de acciones legales.
- Acciones judiciales: En casos graves, como incumplimientos reiterados, se puede acudir a los tribunales para resolver el conflicto.
¿Cómo gestionar adecuadamente los elementos comunes de uso exclusivo?
Una buena gestión de los elementos comunes privativos ayuda a evitar conflictos y malentendidos. Algunas recomendaciones incluyen:
- Cláusulas claras en los estatutos: Establecer reglas específicas sobre el uso y mantenimiento de estos elementos.
- Registro de acuerdos: Documentar todas las decisiones sobre elementos comunes privativos en el acta de la Junta.
- Asesoramiento legal: Contar con un abogado especializado para interpretar y aplicar la normativa de forma adecuada.
Conclusión
Los elementos comunes de uso privativo son una figura clave en la organización de las comunidades de propietarios. Aunque su disfrute exclusivo recae en un propietario, conlleva una serie de obligaciones y limitaciones que deben respetarse para garantizar una convivencia armoniosa.
En Bermejo Abogados, estamos especializados en la gestión de conflictos comunitarios y en asesorar a comunidades y propietarios en el cumplimiento de sus derechos y deberes. Si tienes dudas o necesitas ayuda en tu comunidad, no dudes en contactarnos. Juntos podemos garantizar una convivencia tranquila y sin conflictos.