La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula varios aspectos esenciales en la vida de las comunidades de vecinos, y uno de los temas que genera más dudas es cómo se computa el voto de los propietarios ausentes en las juntas. En este artículo desglosaremos el artículo 17.8 de la LPH, donde se aclaran las normativas relativas al voto de los propietarios que no asisten a la junta.
¿Qué se entiende por propietario ausente en una junta de propietarios?
Un propietario ausente es aquel que, habiendo sido debidamente convocado, decide no asistir a la junta de propietarios o, habiendo asistido, abandona la reunión antes de la votación. De igual forma, un propietario que delega su voto a un representante no se considera ausente, ya que su voto queda registrado en la representación ejercida. La figura del ausente es importante, ya que la legislación prevé mecanismos específicos para contar con su voto o su posible disconformidad.
Propietarios que abandonan la junta antes de la votación
Si un propietario se marcha de la junta antes de que se produzca la votación, sigue siendo considerado como ausente para el acuerdo que se tome en su ausencia. Sin embargo, es importante diferenciar esto de un caso en el que el propietario abandona la junta tras participar en la discusión, ya que la jurisprudencia sugiere que podría perder su derecho a impugnar el acuerdo si su retirada se interpreta como un intento de evitar votar.
Representación de los ausentes en las juntas de propietarios
La LPH permite a los propietarios delegar su voto mediante representación. En estos casos, el propietario no se considera ausente, ya que su representante ejercerá su voto en su lugar. Es fundamental que la representación sea otorgada de manera legal, siguiendo lo estipulado en el artículo 15 de la LPH.
La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario
Cómo se computa el voto de los ausentes en las juntas de propietarios
El artículo 17.8 de la LPH establece que el voto de los propietarios ausentes se sumará al de los presentes, siempre que no manifiesten su desacuerdo en el plazo de 30 días naturales tras recibir la notificación del acuerdo adoptado. Este mecanismo permite que el voto de los ausentes se compute como favorable a los acuerdos adoptados en la junta.
…se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Voto favorable
Si el propietario ausente no manifiesta su disconformidad por escrito dentro del plazo de 30 días naturales, su voto se sumará automáticamente al de la mayoría de los presentes en la junta, consolidando así los acuerdos adoptados.
Voto en contra de los acuerdos adoptados
Por otro lado, si el propietario ausente no está de acuerdo con las decisiones tomadas, puede expresar su voto en contra mediante comunicación al secretario de la comunidad. Esta comunicación debe realizarse dentro del plazo de 30 días, tal como lo establece la LPH. Si el voto es registrado a tiempo, se computará como voto en contra.
Excepciones en el cómputo del voto de los ausentes
Existen casos en los que el voto de los propietarios ausentes no se sumará automáticamente al de los presentes. Estas excepciones se recogen en el artículo 17.8 de la LPH y están diseñadas para evitar que ciertos tipos de acuerdos afecten a aquellos propietarios que no se pronunciaron de forma explícita. Estos casos son los siguientes:
Innovaciones o mejoras
Los acuerdos que impliquen mejoras o innovaciones en la comunidad, como la instalación de nuevas infraestructuras o servicios, requieren la aprobación explícita de los propietarios para que se les pueda exigir el coste de las mismas. Si un propietario no votó a favor en la junta, no estará obligado a participar en el gasto, incluso si se computa su voto como favorable.
Aprovechamiento privativo
En los casos en que un acuerdo implique un aprovechamiento privativo, como la modificación de elementos comunes para el beneficio exclusivo de un propietario, el voto de los ausentes no se sumará al acuerdo. Este tipo de decisiones requiere una mayoría de los presentes en la junta y no puede contar con el voto implícito de los ausentes.
Plazo para impugnar acuerdos adoptados en ausencia
Aunque el voto de los propietarios ausentes se computa como favorable si no se manifiestan en contra, estos propietarios aún tienen derecho a impugnar los acuerdos dentro del plazo legal. El artículo 18 de la LPH establece que los ausentes tienen la facultad de impugnar decisiones, siempre y cuando se respeten los plazos establecidos y se cumplan con los requisitos legales.
Impugnación sin haber votado en contra
El Tribunal Supremo ha determinado que los propietarios ausentes pueden impugnar los acuerdos comunitarios, incluso si no votaron expresamente en contra durante el plazo de 30 días. Esto permite que un propietario ausente, que no ha manifestado su disconformidad dentro del plazo, pueda más adelante llevar a cabo una impugnación si considera que el acuerdo es perjudicial o no se ajusta a la legalidad.
Limitaciones para la impugnación del acuerdo
Sin embargo, hay limitaciones. Por ejemplo, si la impugnación se basa en la falta de mayoría cualificada y el voto del ausente fue determinante para formar dicha mayoría, este propietario no podrá impugnar el acuerdo, ya que su voto fue considerado favorable por su silencio.
Conclusión sobre el voto de los ausentes en la LPH
El voto de los propietarios ausentes es un tema que puede generar confusión en las comunidades de vecinos, pero la LPH establece un marco claro para su tratamiento. Asegura que las decisiones de la junta puedan seguir adelante sin la necesidad de esperar la votación explícita de cada propietario. Sin embargo, es crucial que los propietarios conozcan sus derechos y plazos para impugnar acuerdos si consideran que estos son perjudiciales o no cumplen con la normativa.
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