Segregar una vivienda o un local no es simplemente “partir en dos” una propiedad. Se trata de un expediente técnico-jurídico que afecta al urbanismo, la propiedad horizontal, la notaría y el registro de la propiedad.
En esta guía descubrirás de forma clara qué es la segregación en propiedad horizontal, cómo se regula y cuáles son los pasos fundamentales para llevarla a cabo, así como los aspectos clave que deben tener en cuenta tanto los propietarios interesados como la comunidad.
Viabilidad urbanística real: el filtro que lo cambia todo
Qué mira el Ayuntamiento (más allá del tópico “pide licencia”)
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Compatibilidad del uso resultante y parcelación interior conforme al planeamiento (PGOU, ordenanzas de edificación, densidad y número máximo de viviendas por edificio).
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Condiciones de habitabilidad: ventilación e iluminación natural, superficies mínimas, piezas habitables, accesibilidad, salubridad y aislamiento acústico.
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Protección patrimonial: si el edificio es protegido, puede exigirse informe de patrimonio (fachadas, huecos, carpinterías).
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Afección a evacuación y contra incendios: recorridos de salida, sectorización, reacción al fuego de nuevos elementos.
Consejo práctico: solicita informe de viabilidad o consulta urbanística previa antes de invertir en proyecto. En Madrid, este paso acelera todo y evita sorpresas costosas.
Propiedad Horizontal: cuándo la segregación exige unanimidad
Regla matriz
La segregación altera el número de elementos y normalmente exige unanimidad de la comunidad (por afectar al título constitutivo y a los coeficientes de participación). Los estatutos podrían prever otra solución, pero es excepcional.
Efectos invisibles que obligan a ajustar coeficientes
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Zonas comunes de uso intensivo (ascensor, portal, patios) cuando pasan a servir a dos o más fincas donde antes había una.
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Instalaciones (bajantes, shunts, ventilación) que soportarán nuevas derivaciones.
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Terrazas/azoteas de uso privativo: hay que redefinir linderos y servidumbres de paso para mantenimiento.
¿Y si solo “tabico” por dentro?
Aunque no toques fachada ni estructura, si nacen fincas nuevas con folios independientes, hay cambio jurídico: acuerdo comunitario y modificación de coeficientes. Si tu objetivo es alquiler por habitaciones o usos internos sin nuevas fincas, es otro escenario (y deben estudiarse licencias y convivencia).
Proyecto técnico: lo que debe acreditar para que no te lo tumben
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Memoria urbanística demostrando conformidad con planeamiento y ordenanzas.
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Justificación CTE completa (HS, HE, HR, SI, SUA), no solo “planos bonitos”.
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Soluciones constructivas cuando hay patios de luces mínimos, ventilación forzada, o se requiere nueva salida de humos.
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Plan de instalaciones: nuevas acometidas, sectorización eléctrica, contadores individualizados, telecomunicaciones.
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Impacto acústico si uno de los elementos resultantes es local/actividad y el otro vivienda.
Cronograma notarial-registral (con tiempos y papeles)
Paso a paso
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Acta de junta aprobando la segregación (y nuevos coeficientes).
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Licencia urbanística o declaración responsable si procediera.
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Escritura pública de segregación: incorpora licencia, acuerdo de comunidad, cuadros de superficies, linderos y coeficientes; anexa planos.
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Liquidación de impuestos (AJD en la mayoría de CCAA).
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Inscripción registral: apertura de folios de las nuevas fincas y cierre parcial del folio matriz.
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Coordinación catastral: alta de referencias nuevas y valores.
Plazos orientativos (si todo está correcto): proyecto y licencia 1-3 meses; junta y escritura 2-4 semanas; registro 3-8 semanas; catastro 1-2 meses. En edificios protegidos o con ajustes complejos, súmale colchón.
Casos conflictivos (y cómo se resuelven)
Local sin salida de humos que se divide en dos
Aunque urbanísticamente sea viable, si cualquiera de los dos resultantes necesita evacuación independiente o salida a cubierta, se convierte en obra que afecta elementos comunes: pide autorización expresa y detalla medidas de ruido y vibraciones.
Vivienda con terraza de uso privativo que se parte en dos
Hay que replantear el uso privativo y los pasos de mantenimiento de cubierta/fachada. Si no se regulan las servidumbres en escritura, la comunidad acabará en conflicto.
Segregación en sótano o semisótano
El punto crítico es habitabilidad (iluminación/ventilación/altura libre) y humedades. A veces solo es viable como trastero/almacén, no como vivienda; no “fuerces” un uso que el planeamiento no permite.
Costes y previsión económica
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Técnicos: proyecto, dirección y certificados (varía según complejidad).
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Tasas: licencia, ICIO y, en su caso, tasa por servicios urbanísticos.
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Notaría y Registro: aranceles por la segregación y por cada nueva finca.
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Fiscalidad: AJD (base: valor declarado/valor de referencia de lo segregado).
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Obra: partidas de instalaciones y acabados (ojo a insonorización y protección contra incendios).
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Comunidad: posibles contribuciones especiales si se pacta asumir mejoras para soportar mayor uso de comunes.
Tip: incorpora una provisión del 10-15 % para imprevistos (patrimonio, acústica, refuerzos estructurales).
Errores que provocan denegaciones o impugnaciones
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Pedir la junta sin llevar coeficientes recalculados y cuadros de superficies.
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Presentar un proyecto que no acredita CTE (especialmente HR/HS/SI).
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Abrir huecos o colocar rejillas en fachadas/patios sin acuerdo.
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Confiar en “consentimientos tácitos”: en propiedad horizontal, documenta.
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No alinear licencia-escritura-registro-catastro: si no casan, llegarán requerimientos.
Checklist express para cerrar la segregación sin sustos
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Informe de viabilidad urbanística.
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Revisión de estatutos y título (¿hay límites de destino?).
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Proyecto con CTE cerrado y afecciones a comunes resueltas.
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Junta con unanimidad cuando proceda y coeficientes firmes.
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Escritura con planos, superficies, linderos y servidumbres.
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AJD + Registro + Catastro coordinados.
Conclusión
La segregación de viviendas o locales exige planificación y coherencia documental: urbanismo, LPH, notaría y registro tienen que encajar a la primera. En Madrid —y en cualquier municipio— ir con proyecto sólido, unanimidad cuando toque y una escritura que deje cerradas servidumbres, coeficientes y linderos es la diferencia entre inscribir en plazo o entrar en una cadena de requerimientos e impugnaciones.