La segregación es una operación jurídica que divide un elemento privativo —por ejemplo, una vivienda o un local— en dos o más entidades independientes dentro de una comunidad de propietarios. Aunque puede parecer un mero trámite registral, la segregación implica repercusiones urbanísticas, registrales y, sobre todo, comunitarias. Conocer su alcance es esencial para evitar problemas futuros y preservar la convivencia.
En este artículo explicamos en qué consiste la segregación bajo el régimen de propiedad horizontal, los pasos necesarios para llevarla a cabo y los aspectos clave que deben tener en cuenta tanto el propietario solicitante como la comunidad.
Concepto de segregación en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)
La Ley de Propiedad Horizontal regula explícitamente la división, segregación, agregación y agrupación de elementos privativos en su artículo 10.3 b), la cual dice:
Cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y según la mayoría de los propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
Esta norma exige que cualquier operación que modifique el número de elementos independientes de la comunidad cuente con el consentimiento unánime de los propietarios, salvo que el título constitutivo o los estatutos dispongan lo contrario y siempre dentro del marco urbanístico permitido.
La exigencia de unanimidad, ya reafirmada en el propio artículo 10, se refuerza en el artículo 17.6 LPH, que subraya la necesidad de contar con la conformidad de todos los propietarios para aprobar acuerdos que impliquen la alteración del título constitutivo o de las cuotas de participación. Literalmente la ley dicta:
Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
Conviene diferenciar este supuesto del recogido en el artículo 17.4 LPH, que permite aprobar —por las tres quintas partes de propietarios y cuotas— innovaciones o mejoras no necesarias cuya cuota de instalación exceda de tres mensualidades ordinarias. Sin embargo, esta mayoría cualificada no resulta aplicable a la segregación, pues la división de un elemento privativo altera la configuración jurídica del edificio y, por tanto, permanece bajo el régimen de unanimidad que establecen los artículos 10.3 b) y 17.6.
En la práctica, la segregación supone dividir físicamente y jurídicamente una finca inscrita como unidad registral en varios nuevos elementos privativos. Cada nueva finca obtiene su propio coeficiente de participación sobre los elementos comunes y su correspondiente cuota de gastos.
Requisitos previos para solicitar la segregación
Cumplimiento urbanístico
Antes de solicitar la segregación, es imprescindible comprobar si la normativa urbanística municipal permite dividir el inmueble. Esto se verifica mediante licencia o cédula urbanística que confirme la compatibilidad del proyecto con el Plan General de Ordenación Urbana.
Proyecto técnico
Un arquitecto o aparejador debe redactar un proyecto de segregación que justifique la viabilidad técnica y cumpla con los parámetros de habitabilidad (ventilación, iluminación, superficie mínima, etc.).
Acuerdo unánime de la comunidad
La LPH exige la unanimidad de los propietarios para aprobar la segregación. El acuerdo se debe reflejar en acta de junta y suele incluir:
- Aceptación del nuevo reparto de coeficientes.
- Asignación de cuotas de participación en gastos.
- Modificación de estatutos si procede.
Escritura pública e inscripción registral
Una vez otorgada licencia y aprobado el acuerdo comunitario, se formaliza la segregación mediante escritura pública ante notario y posteriormente se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Implicaciones económicas y de convivencia
Dividir un inmueble altera el equilibrio económico de la comunidad. Al crearse nuevas fincas, los coeficientes de participación varían y se recalculan las cuotas de gastos comunes. Además, pueden surgir repercusiones sobre los elementos comunes (patios, instalaciones, huecos de escalera) que deberán contemplarse para evitar conflictos.
Errores frecuentes al plantear una segregación
- Ignorar la normativa urbanística: la falta de licencia puede derivar en sanciones y paralización del proyecto.
- No lograr la unanimidad: cualquier voto en contra invalida la segregación.
- Olvidar el ajuste de coeficientes: no actualizar las cuotas de gastos genera inequidad y futuros litigios.
- No modificar estatutos: si no se inscriben los cambios, el Registro no reflejará la nueva realidad jurídica.
Buenas prácticas para propietarios y comunidades
Para una segregación exitosa se recomienda:
- Contratar un arquitecto experto en urbanismo y propiedad horizontal.
- Solicitar informe previo al Ayuntamiento sobre la viabilidad del proyecto.
- Negociar con antelación con los vecinos, presentando planos y explicaciones claras.
- Reflejar en acta de junta todos los extremos del acuerdo y depositar copia en el Registro de la Propiedad.
Conclusión
La segregación de un inmueble bajo régimen de propiedad horizontal es un proceso complejo que combina aspectos urbanísticos, registrales y comunitarios. Obtener licencia, lograr unanimidad y ajustar coeficientes de participación son hitos imprescindibles para proteger la seguridad jurídica y la buena convivencia.
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