Naturaleza Jurídica de las Terrazas en Propiedades Horizontales
Definición de Elementos Comunes y Privativos
«Las terrazas son elemento común del inmueble, por expresa disposición del artículo 396 del Código Civil, salvo que en el título constitutivo o en los estatutos se recoja su privacidad, o porque, aunque en principio consten como elemento común sean desafectadas posteriormente.»
Clasificación de los Elementos Comunes
Dentro de los elementos comunes, se distinguen:
- Elementos comunes por naturaleza o esenciales: Imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales y no pueden desafectarse.
- Elementos comunes por destino, o no esenciales: Admiten que puedan ser desafectados de su destino común y dedicados a un uso privado o exclusivo.
Desafectación de Elementos Comunes
«La desafectación de elementos comunes por destino o no esenciales es posible, lo que permite que, bien en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior unánime de la comunidad de propietarios, pueda atribuirse carácter de privativos (desafectación) a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etc., lo sean solo por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio, etc.»
Responsabilidad por Daños en Elementos Comunes
Filtraciones desde Terrazas Privativas
Cuando las terrazas privativas que sirven de cubierta del edificio tienen filtraciones debido a defectos estructurales del edificio, la comunidad de propietarios debe responder por los daños.
Jurisprudencia sobre Terrazas y Cubiertas
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 18.06.2012
«Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y privativos… Las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa.»
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 23.01.2024
«En tales casos de concurrencia de obligaciones sobre elementos comunes con uso privativo, conforme a la misma jurisprudencia antes indicada, quedan a cargo del propietario beneficiario de la utilización del elemento común las obras de conservación o reparación de las deficiencias que sean consecuencia directa del uso y disfrute ordinario del elemento que se trate, así como las que tengan su origen en su proceder descuidado o negligente.»
Conclusión
Este artículo demuestra que, aunque las terrazas pueden ser desafectadas y convertirse en privativas, partes esenciales como la cubierta y el forjado son, y siguen siendo, elementos comunes por su naturaleza imprescindible y estructural. Las reparaciones necesarias debido a defectos estructurales o vicios en la construcción son responsabilidad de la comunidad de propietarios, asegurando la habitabilidad y seguridad del edificio.
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Hola. Soy propietaria de un adosado, dentro de una urbanización comunitaria. La urbanización está compuesta por bloques de piso+ ático, chalets adosados, y villas. Se quiere aprobar una derrama para arreglar las terrazas de 72 áticos, por filtraciones. Hay un punto de los estatutos de la comunidad que dice lo siguiente: » Queda establecida pues una comunidad de propietarios general y una subcomunidad por cada edificación o unidad arquitectónica independiente. Dichas subcomunidades de propietarios totalmente independientes, serán administradas separadamente, contribuyendo cada una a sus respectivos y propios gastos e incrementados en la parte correspondiente que resulte en los gastos de la comunidad general y distribuidos según cuotas de participación entre la totalidad de las unidades que tenga cada subcomunidad». Estoy obligada a pagar esta derrama, en función de lo que dice este punto del estatuto? Gracias.
Buenas tardes, Dña. Cristina,
Le agradezco que se haya puesto en contacto con nosotros.
Sería conveniente poder revisar el acta y los estatutos, pero, siguiendo la premisa que nos plantea pudiera estar exentar por entenderse que es ajena a las subcomundiadades creadas. Le ruego me contacte en el 687 77 17 68 para profundizar en su asunto.
Muchas gracias,
Un saludo.