Tienes humedades en tu vivienda que vienen de la terraza superior. Esa terraza es de uso privativo de un vecino o, en algunos casos, es tu propia terraza la que filtra hacia el piso de abajo. Avisas a la comunidad, pides que se repare la impermeabilización y la respuesta es inmediata: «esa terraza es de uso privativo, que pague el propietario». A partir de ahí, el conflicto está servido.
Este es uno de los problemas más frecuentes en comunidades de propietarios y uno de los que genera más confusión legal. La clave está en entender que una cosa es el uso privativo de la terraza y otra muy distinta es la naturaleza jurídica del elemento. Muchas terrazas son de uso exclusivo de un propietario, pero al mismo tiempo cumplen una función de cubierta para el resto del edificio. Y cuando esa función de cubierta falla, la responsabilidad de reparar suele recaer en la comunidad, no en quien disfruta la terraza.
En este artículo verás por qué una terraza puede ser elemento común aunque su uso sea privativo, qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre este tipo de elementos, cuándo la comunidad puede legalmente negarse a pagar y cuándo esa negativa es injustificada. También aprenderás qué pruebas necesitas para demostrar que la responsabilidad es comunitaria, cómo responder cuando te obligan a pagar algo que no te corresponde y qué pasos seguir si la comunidad se niega a actuar a pesar de que la ley le obliga.
El objetivo es claro: que sepas cuándo tienes razón, cómo demostrarlo y qué hacer para que la reparación se ejecute sin que tengas que asumir un coste que legalmente no te corresponde.
¿Quién paga las humedades en una terraza de uso privativo?
La responsabilidad de reparar humedades en una terraza de uso privativo depende de la causa del problema y de la naturaleza jurídica de la terraza. Como regla general, si la terraza actúa como cubierta del edificio y las filtraciones provienen de un fallo en la impermeabilización estructural, la comunidad debe asumir la reparación aunque el uso de la terraza sea exclusivo de un propietario. Esto se debe a que la función de cubierta y la impermeabilización que protege al resto del inmueble se consideran elementos comunes esenciales.
Por el contrario, si las humedades se deben a un uso inadecuado de la terraza, a obras privativas mal ejecutadas o a elementos añadidos por el propietario (cerramientos, jardineras pesadas sin drenaje, instalaciones particulares), la responsabilidad se desplaza hacia quien realizó esas actuaciones. En estos casos, la comunidad puede legalmente negarse a pagar la reparación por negligencia del propietario.
El problema es que muchas comunidades se niegan a reparar alegando simplemente que «la terraza es de uso privativo», sin analizar si la causa del daño está en un elemento común o en una actuación privada. Esta negativa genérica suele ser injustificada y contraria a la ley. Para resolverlo, lo primero es obtener un informe pericial que identifique la causa exacta de las humedades. Si el informe concluye que el origen está en la impermeabilización de cubierta, en un encuentro mal resuelto o en un defecto constructivo, la comunidad no puede obligarte a pagar: debe asumir la reparación como gasto común.
Si la comunidad persiste en su negativa a pesar de las pruebas, tendrás que enviar un requerimiento formal, agotar la vía del burofax y, si no hay respuesta, plantear una demanda judicial para que un juez ordene la reparación y condene a la comunidad a indemnizar los daños causados por su inacción.
Qué es una terraza de uso privativo (y por qué genera conflictos)
Diferencia entre uso privativo y propiedad privativa
Una terraza de uso privativo no es lo mismo que una terraza en propiedad exclusiva. La diferencia es fundamental para entender quién paga las reparaciones.
Cuando una terraza está en propiedad exclusiva, forma parte de un elemento privativo igual que el interior de una vivienda. El propietario puede hacer con ella lo que quiera dentro de los límites legales y asume todos los gastos de mantenimiento y reparación. Estos casos son poco frecuentes en edificios residenciales.
Lo habitual es que la terraza sea elemento común, pero con uso atribuido en exclusiva a un propietario. Esto significa que ese vecino puede disfrutarla, amueblarla, poner macetas, pero no puede alterar su estructura ni modificar elementos que afecten al resto del edificio. Y, lo más importante, la comunidad sigue siendo responsable de conservar la función estructural de esa terraza, incluida su impermeabilización si actúa como cubierta.
El conflicto nace porque muchas comunidades y administradores interpretan que «uso privativo» equivale a «responsabilidad privativa», y eso es jurídicamente incorrecto cuando el elemento cumple una función común esencial.
Cómo se atribuye el uso privativo
El uso privativo de una terraza puede venir establecido en el título constitutivo de la comunidad, en los estatutos o en un acuerdo posterior de junta de propietarios. En algunos casos, el título simplemente dice que «la terraza es de uso exclusivo del propietario del ático» sin especificar nada más. En otros, detalla qué gastos asume cada parte.
Cuando el título o los estatutos guardan silencio sobre quién paga las reparaciones de la terraza, hay que acudir a la Ley de Propiedad Horizontal y a la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Y ambas fuentes coinciden en que el uso privativo no altera la naturaleza común de un elemento que cumple una función estructural o de protección para todo el inmueble.
Por qué las terrazas de uso privativo son foco de conflicto
El problema se agrava porque las terrazas de uso privativo suelen estar sobre viviendas o garajes, funcionan como cubierta del edificio y, al mismo tiempo, son visibles y disfrutadas por un solo vecino. Cuando aparecen humedades, el resto de propietarios ve injusto pagar una reparación en «la terraza de arriba», aunque esa terraza sea la que les protege del agua.
A esto se suma que muchas terrazas han sido modificadas por sus usuarios: cerramientos de aluminio, ampliaciones, solados nuevos, pérgolas ancladas con taladros. Cuando surge una filtración, la comunidad tiende a pensar que el problema viene de esas obras privadas, aunque en realidad la causa esté en la impermeabilización original que nunca se renovó.
El conflicto típico: «la terraza es tuya, tienes que repararla tú»
Argumentos habituales de la comunidad
Cuando un propietario avisa de humedades relacionadas con una terraza de uso privativo, la respuesta de la comunidad suele seguir un patrón muy reconocible:
«La terraza es de uso privativo, por tanto el gasto de reparación es tuyo». Este argumento ignora que el uso privativo no convierte automáticamente al elemento en privativo. Si la terraza cumple función de cubierta, sigue siendo elemento común aunque la disfrute un solo vecino.
«Tú tienes el uso exclusivo, tú pagas el mantenimiento». Esto es cierto para el mantenimiento ordinario del solado, limpieza, jardineras y pequeños arreglos, pero no para reparaciones estructurales o de impermeabilización que afecten a la función de cubierta.
«Has hecho obras en la terraza, el problema viene de ahí». Puede ser verdad o puede ser una excusa. Por eso es imprescindible un informe pericial que determine si el origen de las humedades está en una obra privativa o en un fallo de la impermeabilización original.
Por qué la negativa suele ser injustificada
En la mayoría de casos, la negativa de la comunidad a reparar una terraza de uso privativo es injustificada porque se basa en una confusión entre uso y naturaleza del elemento. La comunidad no quiere pagar porque asocia «uso privativo» con «problema privativo», pero la ley no funciona así.
Si un informe técnico demuestra que las humedades provienen de un desgaste de la tela asfáltica, de un encuentro con petos mal ejecutado desde origen o de una falta de pendiente en el forjado, estamos ante un problema de cubierta común, no ante un problema de uso particular. Y la cubierta es siempre responsabilidad de la comunidad, aunque esté bajo una terraza que usa un solo propietario.
Consecuencias de aceptar pagar sin más
Si aceptas pagar la reparación sin discutir, sin pedir informes técnicos y sin verificar si la responsabilidad es realmente tuya, estás asumiendo un coste que puede ser muy elevado y que probablemente no te corresponde. Además, sientas un precedente: en futuras reparaciones, la comunidad volverá a decir que «la última vez pagaste tú».
Por eso, antes de aceptar o de contratar una obra por tu cuenta, conviene pararse, pedir asesoramiento legal y técnico, y aclarar de una vez quién debe pagar según la naturaleza real del problema.
Qué dice la ley: elemento común vs uso privativo
Artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal
El artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que son elementos comunes todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio. Entre ellos menciona expresamente el suelo, vuelo, cimentaciones, soportes, vigas, forjados, muros de carga, fachadas, cubiertas y cualquier otro elemento estructural.
Este artículo es clave: si la terraza cumple función de cubierta, está protegiendo el forjado y las viviendas inferiores del agua de lluvia. Esa función convierte a la terraza en elemento común, aunque su superficie esté reservada al uso de un propietario. La impermeabilización que garantiza la estanqueidad forma parte de esa función común y, por tanto, su reparación corresponde a la comunidad.
Artículo 10: obligación de conservar
El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que tendrán carácter obligatorio las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes. Esta obligación no es facultativa: si un elemento común necesita reparación, la comunidad debe ejecutarla aunque eso implique aprobar una derrama.
Aplicado a las terrazas, esto significa que si la impermeabilización está deteriorada y causa filtraciones, la comunidad no puede negarse a repararla alegando que el uso es privativo. La obligación legal prevalece sobre cualquier argumento de comodidad o de reparto interno de culpas.
Jurisprudencia del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo ha resuelto en varias sentencias que las terrazas que actúan como cubierta del edificio son elementos comunes aunque su uso esté atribuido a un solo propietario. La función de proteger al inmueble frente al agua es una función estructural esencial, y los gastos derivados de mantener esa función deben ser sufragados por la comunidad en proporción a las cuotas de participación.
Esta jurisprudencia refuerza la idea de que el criterio decisivo no es quién usa la terraza, sino qué función cumple dentro del conjunto del edificio. Si cumple función de cubierta, es elemento común a efectos de responsabilidad por reparaciones.
Cuándo la responsabilidad es de la comunidad
Impermeabilización deteriorada por el paso del tiempo
Si el problema viene de un desgaste natural de la impermeabilización (tela asfáltica envejecida, membranas agrietadas, juntas abiertas por dilatación), la responsabilidad es de la comunidad. El paso del tiempo afecta a todos los edificios y la renovación de impermeabilizaciones es una obra de conservación obligatoria que debe asumir la comunidad.
En estos casos, el hecho de que la terraza sea de uso privativo no cambia nada: la comunidad debe reparar la cubierta igual que repararía una bajante común o una grieta en la fachada.
Defectos constructivos o de ejecución de origen
Cuando las filtraciones se deben a un defecto de construcción (falta de pendientes, encuentros mal resueltos, ausencia de refuerzos en puntos singulares), estamos ante un problema que debería haberse reclamado al promotor o constructor dentro de los plazos de la Ley de Ordenación de la Edificación.
Si esos plazos ya han prescrito, la comunidad sigue siendo responsable de reparar el elemento común defectuoso. No puede trasladar al propietario que usa la terraza un coste derivado de un error constructivo que afecta a la función de cubierta del edificio.
Filtraciones en puntos críticos: sumideros, encuentros, bajantes
Muchas humedades en terrazas no se deben al «plano» de la superficie, sino a fallos en sumideros atascados, encuentros con petos sin remate adecuado o conexiones defectuosas con bajantes comunes. Todos estos elementos forman parte del sistema de evacuación de aguas y de la impermeabilización de cubierta.
Si un informe pericial identifica que el origen del problema está en uno de estos puntos críticos, la comunidad no puede negarse a repararlo alegando que la terraza es de uso privativo. El sumidero, los encuentros y las bajantes son elementos comunes aunque estén en una terraza de uso exclusivo.
Cuándo la responsabilidad es del propietario
Obras privativas mal ejecutadas
Si el propietario que disfruta la terraza ha realizado obras sin permiso o mal ejecutadas (cerramientos que alteran el sistema de evacuación, solados sin respetar pendientes, taladros que perforan la impermeabilización, instalación de jacuzzis sin drenaje adecuado), la responsabilidad de los daños derivados de esas obras recae sobre él.
En estos casos, la comunidad puede y debe negarse a pagar la reparación. El propietario que causó el daño debe asumir el coste de deshacer la obra, reparar la impermeabilización afectada e indemnizar a los vecinos perjudicados si los hay.
Uso inadecuado o falta de mantenimiento ordinario
El propietario que usa la terraza tiene la obligación de mantenerla en condiciones adecuadas: limpiar sumideros, evitar acumulaciones de hojas y suciedad, no colocar elementos que obstruyan el drenaje, no taladrar sin protección.
Si las humedades se deben a un uso negligente o a falta de mantenimiento ordinario que cualquier usuario razonable debería haber realizado, la responsabilidad puede ser del propietario. Aquí también es clave el informe pericial: si concluye que el problema se habría evitado con una limpieza regular del sumidero, por ejemplo, la comunidad puede exigir que el propietario asuma el coste.
Elementos añadidos sin autorización
Jardineras de gran peso sin sistema de drenaje, pérgolas ancladas con taladros que perforan la lámina impermeabilizante, cerramientos que modifican la ventilación y generan condensaciones: todos estos elementos pueden causar o agravar humedades.
Si se demuestra que el origen del problema está en un elemento añadido por el propietario sin autorización de la comunidad y sin proyecto técnico adecuado, la responsabilidad es privativa. La comunidad debe exigir la retirada del elemento, la reparación de los daños y, en su caso, la indemnización a terceros afectados.
Pruebas imprescindibles para acreditar responsabilidad comunitaria
Informe pericial técnico
La pieza central de cualquier reclamación por humedades en terrazas es el informe de un perito especializado. Este informe debe identificar con precisión la causa de las filtraciones: si proviene de la impermeabilización de cubierta, de un encuentro, de un sumidero o de una obra privativa.
Un buen informe incluye inspección visual de la terraza, termografías si procede, pruebas de humedad, análisis de pendientes y desagües, revisión del sistema de impermeabilización y, si es necesario, catas para verificar el estado de las capas ocultas. El perito debe concluir de forma clara si el origen del problema es un elemento común o una actuación privada.
Sin este informe, la discusión con la comunidad se convierte en un intercambio de opiniones sin base técnica. Con el informe, tienes una prueba objetiva que puede presentarse en junta, en un requerimiento formal o, si es necesario, en un procedimiento judicial.
Título constitutivo y estatutos de la comunidad
Antes de reclamar, conviene revisar el título constitutivo y los estatutos para verificar qué dicen sobre la terraza. Algunos títulos especifican expresamente que la impermeabilización es responsabilidad de la comunidad aunque el uso sea privativo. Otros guardan silencio.
Si el título no dice nada o si establece un reparto ambiguo, se aplica la Ley de Propiedad Horizontal y la jurisprudencia. Pero tener clara la redacción del título ayuda a argumentar mejor en junta y evita sorpresas.
Actas de junta y comunicaciones previas
Si has avisado del problema en juntas anteriores, si has pedido reparaciones o si la comunidad ha reconocido alguna vez que la terraza es elemento común, conserva las actas y las comunicaciones. Estos documentos pueden demostrar que la comunidad conocía el problema y que, en algún momento, asumió su responsabilidad.
También es útil conservar presupuestos de reparación que la comunidad haya solicitado en el pasado, informes técnicos previos o cualquier documento que vincule la terraza con su función de cubierta común.
Fotografías y evolución del daño
Documenta la evolución de las humedades con fotografías fechadas. Si las manchas crecen, si aparecen goteras, si se desprende pintura o si se forma moho, cada avance del daño refuerza la urgencia de la reparación y la gravedad de la inacción de la comunidad.
Las fotografías también sirven para demostrar que no has realizado obras recientes que puedan haber causado el problema y para acreditar que la terraza se mantiene en condiciones normales de uso.
Qué hacer si la comunidad se niega a reparar
Primer paso: notificación formal por escrito
Antes de cualquier escalada, notifica el problema por escrito al presidente o administrador. Describe las humedades, adjunta fotografías, menciona que afectan a tu vivienda o a la de otros vecinos y solicita que se convoque junta extraordinaria para aprobar la reparación.
Si ya tienes informe pericial, adjúntalo o menciónalo expresamente. Cuanto más clara y documentada sea la notificación, menos margen tendrá la comunidad para alegar después que no conocía el problema o que no entendió su gravedad.
Segundo paso: solicitar inclusión en orden del día de junta
Si la comunidad no convoca junta extraordinaria, puedes solicitar que el asunto se incluya en el orden del día de la próxima junta ordinaria. Presenta el informe pericial, explica que la responsabilidad es comunitaria según la ley y pide que se vote la aprobación de la obra.
En junta, es útil aportar jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre terrazas de uso privativo que cumplen función de cubierta. Muchos vecinos desconocen que el uso privativo no altera la naturaleza común del elemento, y una explicación clara puede cambiar el sentido de la votación.
Tercer paso: burofax o requerimiento notarial
Si la junta vota en contra de la reparación o si la comunidad sigue sin actuar, el siguiente paso es enviar un burofax o requerimiento notarial. En este documento debes:
Describir el problema y su origen en elemento común según informe pericial. Recordar la obligación legal de la comunidad de conservar el inmueble. Advertir que, si no se ejecuta la reparación en un plazo razonable (por ejemplo, quince días), actuarás por tu cuenta y reclamarás el importe o demandarás directamente a la comunidad.
El burofax es la prueba clave para demostrar después que la comunidad fue advertida y que tuvo oportunidad de actuar antes de que se agravara el daño o de que tú tuvieras que tomar medidas.
Cuarto paso: reparación por cuenta propia si hay urgencia
Si las humedades son graves, van a peor y la comunidad sigue sin actuar a pesar de tus avisos, puedes ejecutar la reparación por tu cuenta. Aunque la Ley de Propiedad Horizontal no regula expresamente este derecho en un artículo concreto, la jurisprudencia admite esta posibilidad cuando concurren urgencia acreditada e incumplimiento de la obligación comunitaria de conservar el inmueble. Eso sí, debes cumplir requisitos estrictos: avisos previos documentados, urgencia real y objetiva, reparación proporcionada al problema y conservación de todas las facturas y presupuestos.
Una vez ejecutada la obra, reclama el reembolso del importe a la comunidad. Si la comunidad se niega, tendrás que demandar, pero al menos habrás evitado que el daño siguiera creciendo mientras esperabas una decisión judicial.
Quinto paso: demanda judicial
Si prefieres no adelantar dinero o si el problema no es urgente, la alternativa es demandar directamente a la comunidad. En la demanda pides que se ordene la reparación del elemento común, que se te indemnicen los daños sufridos en tu vivienda y que se condene en costas a la comunidad.
El plazo de prescripción es de un año desde que tuviste conocimiento del daño y de la persona responsable. No dejes pasar el tiempo: si te acercas al año sin respuesta de la comunidad, demanda antes de perder tu derecho.
Preguntas frecuentes sobre humedades en terrazas de uso privativo
¿Puedo obligar a la comunidad a reparar mi terraza si es de uso privativo?
Sí, si la terraza cumple función de cubierta y el problema está en la impermeabilización o en elementos comunes (sumideros, encuentros, bajantes). El uso privativo no altera la naturaleza común del elemento ni exime a la comunidad de su obligación legal de conservar el inmueble. Necesitas un informe pericial que acredite que el origen del daño está en un elemento común, no en obras o uso inadecuado por tu parte.
¿Qué hago si la comunidad dice que pague yo porque uso la terraza en exclusiva?
Primero, consigue un informe técnico que identifique la causa de las humedades. Si el informe concluye que el problema está en la impermeabilización de cubierta, en un defecto constructivo o en un punto crítico común, la comunidad no puede obligarte a pagar. Envía el informe al presidente o administrador, solicita junta para aprobar la reparación y, si la comunidad persiste en su negativa, envía burofax y plantea demanda si es necesario.
¿Cuándo sí tengo que pagar yo la reparación?
Debes asumir el coste si las humedades se deben a obras privativas mal ejecutadas por ti (cerramientos, solados, instalaciones), a un uso negligente de la terraza (falta de limpieza de sumideros, acumulación de elementos que impiden el drenaje) o a elementos añadidos sin autorización que perforan o dañan la impermeabilización. En estos casos, la responsabilidad es privativa y la comunidad puede legalmente negarse a pagar.
¿Qué pasa si otros vecinos también tienen humedades por la misma terraza?
Si varios vecinos están afectados, puede ser útil coordinar las reclamaciones o presentar una demanda conjunta. Esto refuerza la posición frente a la comunidad, permite compartir los costes del perito y del abogado, y facilita que el juez aprecie la gravedad del problema. Además, demuestra que el daño no es puntual ni menor, lo que dificulta que la comunidad alegue que es un problema aislado o exagerado.
Asesoramiento especializado en conflictos por terrazas de uso privativo en Madrid
Cuando la comunidad se niega a reparar una terraza alegando que es de uso privativo, muchos propietarios dudan si tienen razón legal para reclamar o si realmente deben asumir el coste. Mientras tanto, las humedades avanzan, el daño crece y el plazo de prescripción corre.
En Bermejo Abogados analizamos el título constitutivo de tu comunidad, revisamos el informe pericial, identificamos si la terraza cumple función de cubierta y diseñamos la estrategia más eficaz para obligar a la comunidad a actuar. Si la negativa es injustificada, te ayudamos a preparar el requerimiento formal, a presentar las pruebas en junta y, si es necesario, a demandar para que un juez ordene la reparación y la indemnización de los daños.
Si tienes humedades en una terraza de uso privativo y la comunidad se niega a pagar, consulta antes de asumir un coste que probablemente no te corresponde.