Realizar obras que afectan a los elementos comunes de un edificio puede generar conflictos y requiere de un proceso específico de aprobación. Este artículo detalla todo lo que necesitas saber sobre la aprobación de estas obras, los quórums necesarios y las consecuencias legales de alterar y ocupar elementos comunes.
Requisitos para Aprobar Obras en Elementos Comunes
Mayorías Necesarias para la Aprobación
Las obras que afecten a los elementos comunes deben ser aprobadas por la Junta de la comunidad de propietarios con una mayoría cualificada. Según el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH):
«Estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes.»
Esto significa que, para aprobar estas obras, se necesita el voto favorable de al menos tres quintos (3/5) del total de propietarios y que estos representen tres quintos (3/5) del total de las cuotas de participación del edificio.
Fuera de los casos del art. 17.4 LPH, cualquier modificación que afecte al título constitutivo requiere la unanimidad 17.6 LPH:
Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
Cómputo del Voto de los Ausentes
Si en la Junta de propietarios se alcanza una mayoría simple pero no los 3/5 necesarios, se notificará a los propietarios ausentes. Si estos no muestran su disconformidad en un plazo de 30 días, sus votos se contarán como favorables. El artículo 17.8 de la LPH establece:
«Se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.»
Consecuencias Jurídicas de Alterar Elementos Comunes
Obligación de Devolver al Estado Original
Cuando un propietario altera un elemento común sin el consentimiento necesario de la comunidad, está obligado a restaurar dicho elemento a su estado original. Esta obligación puede ser exigida tanto de manera judicial como extrajudicial. La comunidad de propietarios tiene el derecho de solicitar que las modificaciones no autorizadas sean revertidas para mantener la integridad del inmueble y cumplir con las normativas vigentes.
En caso de que la comunidad decida no convalidar la alteración, pueden presentar una demanda judicial para obligar al propietario a realizar la restitución. Esto asegura que los elementos comunes permanezcan en el estado que facilita su uso y disfrute por todos los copropietarios, respetando así las decisiones comunitarias y las leyes establecidas.
Además, el propietario que realiza modificaciones sin autorización se expone a posibles sanciones y a la obligación de cubrir los costos de la reversión, lo que subraya la importancia de obtener el consentimiento de la comunidad antes de realizar cualquier obra en elementos comunes.
Conclusiones Legales para Obras que Alteran Elementos Comunes de una Comunidad de Vecinos
Realizar obras que afectan a elementos comunes en una comunidad de propietarios requiere una cuidadosa consideración y el cumplimiento de requisitos legales estrictos. Es fundamental obtener la aprobación adecuada y estar consciente de las posibles consecuencias legales para evitar conflictos y asegurar la conformidad con la ley.
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