Los defectos constructivos que afectan a los elementos comunes de un edificio son una de las situaciones más delicadas que puede afrontar una comunidad de propietarios. No solo comprometen la seguridad, la habitabilidad y la estética del inmueble, sino que además pueden generar gastos importantes y conflictos internos si no se gestionan de forma adecuada.
En este artículo abordamos cómo identificar estos defectos, qué pasos debe seguir la comunidad para reclamar y qué responsables intervienen en este tipo de procesos.
Ejemplos típicos de defectos en elementos comunes
Algunos de los defectos más frecuentes en elementos comunes son:
- Grietas o fisuras en fachadas y muros de carga.
- Filtraciones y humedades procedentes de cubiertas o terrazas comunes.
- Deficiencias en los aislamientos térmicos o acústicos.
- Fallos en sistemas comunes de fontanería o evacuación de aguas.
- Defectos en ascensores, sistemas de ventilación o accesibilidad.
- Patios interiores o zonas ajardinadas con problemas de construcción.
Estos defectos no afectan solo a un propietario concreto, sino al conjunto de todos los vecinos, ya que repercuten directamente sobre los elementos comunes del edificio.
¿Quién responde ante los defectos en elementos comunes?
Promotor, constructor y dirección facultativa
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece que los agentes que intervienen en el proceso de edificación responden de los daños materiales por defectos constructivos:
- Promotor: Por contratar la construcción y poner el edificio a la venta.
- Constructor: Por errores en la ejecución de la obra.
- Arquitecto y arquitecto técnico (aparejador): Por deficiencias en el proyecto o en la dirección de obra.
Seguro decenal
Los edificios de nueva construcción deben contar con un seguro decenal que cubra daños estructurales graves en elementos comunes (cimientos, estructura, forjados…). Este seguro puede ser una vía adicional de reclamación.
Pasos para actuar desde la comunidad de propietarios
1. Detección y documentación de los defectos
- Inspección visual y elaboración de un informe técnico pericial.
- Fotografías, actas internas, y registros de incidencias.
2. Acuerdo de la comunidad
- Convocar una junta extraordinaria.
- Aprobar en acta el inicio de acciones legales, si procede.
- Nombrar abogado y perito de parte para reforzar la reclamación.
3. Reclamación extrajudicial
- Enviar requerimiento formal (burofax) al promotor, constructor o aseguradora.
- Intentar una solución amistosa o iniciar un Método Alternativo de Solución de Conflictos (MASC).
4. Vía judicial si no hay acuerdo
- Presentación de demanda por vía civil.
- Reclamación de reparación o indemnización económica.
Plazos para reclamar
Los plazos establecidos en la LOE son:
- Un año para daños menores en acabados.
- Tres años para daños que afecten a la habitabilidad.
- Diez años para daños estructurales graves.
El cómputo de estos plazos se inicia a partir de la fecha de recepción de la obra.
Propietarios individuales y acciones coordinadas
En los casos de defectos en elementos comunes, es la comunidad quien debe actuar como sujeto legítimo para reclamar. No obstante, los propietarios afectados individualmente también pueden plantear reclamaciones propias si los daños les afectan de forma particular.
La coordinación entre la actuación de la comunidad y de los propietarios individuales es clave para el éxito del procedimiento.
Jurisprudencia reciente
Tribunales de toda España han venido reconociendo de manera reiterada el derecho de las comunidades de propietarios a ser indemnizadas por defectos en elementos comunes, reforzando el papel activo de las juntas de propietarios y el derecho a la reparación efectiva.
Conclusión
La actuación rápida, organizada y respaldada por profesionales especializados marca la diferencia a la hora de reclamar con éxito los defectos constructivos que afectan a elementos comunes.
En Bermejo Abogados contamos con una amplia experiencia en reclamaciones por defectos constructivos para comunidades de propietarios. Si tu edificio presenta problemas de este tipo, no dudes en consultarnos para recibir un asesoramiento especializado y eficaz.