Las cubiertas y terrazas transitables son uno de los focos más habituales de filtraciones en comunidades de propietarios. Muchas veces están sobre viviendas o garajes, funcionan como “techo” del edificio y, al mismo tiempo, son de uso privativo de un vecino. Cuando aparecen humedades, la duda es inmediata: ¿paga el propietario que disfruta la terraza o la comunidad por ser elemento común?
La Ley de Propiedad Horizontal y la jurisprudencia del Tribunal Supremo parten de una idea clave: la función de cubierta y la impermeabilización suelen considerarse elemento común, aunque la terraza tenga uso exclusivo. Esto significa que la comunidad suele asumir las reparaciones estructurales e impermeabilizaciones necesarias para garantizar la estanqueidad, mientras que el propietario responde del uso, del solado, de los cerramientos y de los daños que cause por obras mal ejecutadas.
En este artículo explicamos, con un enfoque práctico, cómo distinguir cuándo la cubierta o terraza es un elemento común, qué ocurre si se ha cerrado o modificado, cómo influyen sistemas como la tela asfáltica o el clorocaucho y qué papel juegan puntos críticos como los sumideros o las uniones con bajantes y petos. Verás qué pruebas son importantes, cómo coordinar peritos y seguros y en qué casos conviene iniciar una reclamación de daños por agua dentro del plazo y con el apoyo de un abogado especializado.
¿Quién es responsable de las filtraciones en cubiertas y terrazas transitables?
En la mayoría de casos, cuando una cubierta o terraza transitable sirve de “techo” al edificio y su impermeabilización está deteriorada, la responsable de reparar es la comunidad de propietarios, porque se considera un elemento común, aunque el uso de la terraza sea privativo. El propietario suele asumir el mantenimiento del solado, barandillas, cerramientos y el uso correcto, pero la estanqueidad de la estructura y de la capa impermeabilizante se vincula a la comunidad.
No obstante, hay excepciones importantes: si las filtraciones se deben a una obra privada mal ejecutada (cerramientos, jacuzzis, solados sin pendiente, taladros para anclar pérgolas, etc.), la responsabilidad se desplaza hacia el propietario que hizo esa obra. También puede haber matices si el título constitutivo o los estatutos reparten los gastos de forma distinta. Por eso es esencial combinar el análisis jurídico (título, estatutos, acuerdos) con una buena pericial que identifique el origen real del problema.
Qué son cubiertas y terrazas transitables en una comunidad
No todas las cubiertas son iguales ni todas las terrazas tienen el mismo régimen jurídico. A efectos de daños por agua, interesa distinguir:
- Cubiertas no transitables que sólo se pisan para mantenimiento.
- Terrazas transitables de uso común (azoteas, zonas comunes al aire libre).
- Terrazas transitables de uso privativo que, al mismo tiempo, actúan como cubierta del piso inferior o de los garajes.
En estas últimas es donde surgen más conflictos: el vecino disfruta en exclusiva de la terraza, pero su solado y la impermeabilización cumplen una función estructural para todo el inmueble. A falta de pacto en contrario, la doctrina y la jurisprudencia viene considerando que la comunidad responde de esa función de cubierta, mientras que el propietario asume el uso y los elementos “superpuestos” (baldosas, jardineras, mobiliario).
Elemento común, uso privativo y reparto de responsabilidades
Terraza comunitaria de uso general
Si la terraza es claramente comunitaria (todo el mundo puede acceder) y aparecen filtraciones por desgaste de la impermeabilización o por defectos constructivos, la responsabilidad recae en la comunidad. Esta deberá encargar los estudios técnicos, ejecutar la obra y responder frente a los propietarios afectados por humedades o daños en sus viviendas.
En estos casos, la discusión suele centrarse en si el problema es de mantenimiento (desgaste normal con el tiempo) o de origen constructivo. Si se aprecia un defecto de obra, la comunidad puede, a su vez, reclamar contra el promotor, constructor o la aseguradora dentro de los plazos de la Ley de Ordenación de la Edificación.
Terraza comunitaria de uso privativo
Cuando la terraza es elemento común, pero el uso está atribuido en exclusiva a un vecino, la regla general es la siguiente:
- La comunidad responde de la estructura, forjado y capa impermeabilizante, así como de aquellas reparaciones necesarias para garantizar la estanqueidad y seguridad del edificio.
- El propietario que disfruta la terraza asume el mantenimiento ordinario del solado, limpieza, pequeños arreglos y los daños que cause por un uso inadecuado o por obras privadas mal ejecutadas.
Aquí es donde más ayuda contar con una pericial clara y con fotos de la evolución de las humedades. Si se demuestra que el problema nace en la tela asfáltica envejecida, en un encuentro mal resuelto o en una mala ejecución de origen, la reclamación se dirigirá contra la comunidad.
Terrazas añadidas o cerradas por un propietario
Otro escenario frecuente son las terrazas “ganadas” a cubierta o las ampliaciones y cerramientos hechos por un propietario. Si esa obra particular altera la configuración de la cubierta, añade peso o crea nuevos puntos de filtración, puede romper el equilibrio jurídico: la comunidad suele quedar exonerada de los daños que se deriven directamente de esa modificación privativa, y el propietario que realizó la obra pasa a ser el principal responsable frente al resto.
Por eso, cualquier proyecto de cerramiento o reforma en una terraza que cumple función de cubierta debería contar con autorización comunitaria expresa y con un proyecto técnico adecuado. En caso contrario, las reclamaciones posteriores se complican, porque la comunidad puede negar su responsabilidad si el origen de las filtraciones está en esa obra privada.
Impermeabilización: la clave jurídica y técnica
En la práctica, muchas reclamaciones giran en torno a una misma idea: la impermeabilización de cubiertas y terrazas es, en esencia, la barrera que protege al edificio frente al agua. Por eso la mayoría de interpretaciones consideran esa capa como elemento común, incluso cuando el solado está vinculado a un solo propietario.
Cuando hay filtraciones, la pericial debe identificar si el fallo está en la impermeabilización original, en un parche mal ejecutado o en un detalle constructivo (pendientes insuficientes, falta de remates, juntas abiertas). A partir de ahí se conecta el análisis técnico con la responsabilidad:
- Impermeabilización defectuosa de origen o desgastada por el tiempo → la comunidad suele asumir la reparación.
- Impermeabilización perforada o dañada por obras privativas, taladros, jardineras pesadas sin protección, etc. → responsabilidad del propietario que realizó esas actuaciones.
En futuros artículos específicos profundizaremos en los distintos sistemas de impermeabilización de cubiertas y terrazas, en sus defectos más habituales y en cómo afectan a los plazos de garantía y a la estrategia de reclamación.
Sistemas habituales: tela asfáltica, clorocaucho y otros recubrimientos
En comunidades de vecinos se repiten tres grandes familias de soluciones:
- Láminas asfálticas (tela asfáltica) bajo el solado, muy extendidas en edificios residenciales.
- Sistemas líquidos tipo membranas de poliuretano o resinas.
- Pinturas de clorocaucho y soluciones “rápidas” sobre el pavimento existente.
La tela asfáltica bien ejecutada y protegida por un solado adecuado suele dar buenos resultados, pero sufre con el tiempo, las dilataciones y los puntos singulares mal rematados. Una mala ejecución (solapes insuficientes, falta de refuerzo en encuentros, adhesión defectuosa) puede generar filtraciones desde el primer año.
Las soluciones líquidas y las pinturas de clorocaucho se usan a menudo como reparación económica sobre terrazas ya existentes. Si se aplican sin una preparación adecuada del soporte, sin respetar espesores o como “parche” sin resolver las causas de fondo (pendientes, sumideros, juntas), es muy probable que el problema reaparezca.
Cada sistema tiene su propia casuística de defectos, lo que justifica dedicar artículos específicos a la impermeabilización de cubiertas y terrazas, a los defectos de la tela asfáltica y a los errores de uso del clorocaucho, con enfoque tanto técnico como jurídico.
Puntos críticos: sumideros, encuentros y bajantes
Muchas filtraciones no se producen en el “plano” de la terraza, sino en sus puntos críticos: sumideros, encuentros con petos y paredes, pasos de instalaciones y conexiones con bajantes.
Los sumideros mal diseñados o mal mantenidos acumulan hojas y suciedad, provocan encharcamientos y fuerzan la impermeabilización más allá de lo previsto. Si la rejilla está elevada o el embudo es pequeño, el agua puede colarse por juntas y encuentros.
Los encuentros con paramentos verticales y petos también son delicados: si no hay zócalos elevados, medias cañas, baberos o refuerzos adecuados, el agua encuentra su camino entre la lámina y el muro. Y cuando las bajantes que recogen el agua de la terraza son comunes, un atasco o una rotura en el tramo oculto puede causar daños tanto en la terraza como en viviendas inferiores, mezclando problemas de cubierta con problemas de bajantes como elementos comunes.
Por eso, en la estrategia de reclamación por daños de agua es útil tener en mente un enfoque por “puntos críticos”: sumideros, encuentros y bajantes merecen su propio análisis técnico y jurídico, que desarrollaremos en profundidad en contenidos específicos.
Pruebas y reclamación de daños por agua en cubiertas y terrazas
En cubiertas y terrazas, la clave probatoria suele estar en tres piezas:
- Un buen reportaje fotográfico o de vídeo que muestre la evolución de las humedades y su localización exacta.
- Un informe pericial que relacione el daño con el fallo de impermeabilización, de un sumidero, de un encuentro o de una bajante.
- La documentación comunitaria: título constitutivo, estatutos, acuerdos de junta y pólizas de seguro.
Con estas bases, la hoja de ruta típica pasa por notificar a la comunidad y al seguro, dar parte por escrito, solicitar una actuación técnica seria y, si no hay respuesta, remitir un requerimiento fehaciente. La guía general para reclamar daños por agua desarrolla con más detalle plazos, tipos de responsabilidad y pasos previos a la demanda, por lo que es el complemento perfecto de este artículo.
Cuando el problema afecta a varias viviendas, a garajes o a elementos estructurales, la coordinación entre peritos, administradores y abogados resulta decisiva. Elegir bien el momento de la reclamación, conservar las facturas de reparaciones urgentes y respetar los plazos de prescripción puede marcar la diferencia entre recuperar el coste de las obras o tener que asumirlo en solitario.
Preguntas frecuentes sobre cubiertas y terrazas transitables
Si mi terraza es de uso privativo, ¿siempre paga la comunidad?
No siempre. Como regla general, la comunidad suele asumir las reparaciones estructurales y de impermeabilización cuando la terraza actúa como cubierta del edificio, mientras que el propietario asume el mantenimiento del solado, los cerramientos y el uso correcto. Si las filtraciones provienen de una obra privativa mal ejecutada, de un jacuzzi instalado sin permiso o de taladros para pérgolas, es probable que el responsable sea el propietario.
¿Qué pasa si la comunidad se niega a reparar la impermeabilización?
Si la pericial demuestra que la causa de las filtraciones está en la impermeabilización de la cubierta o terraza común, la negativa de la comunidad puede obligar al propietario afectado a asumir la reparación urgente y después reclamar el importe. En estos casos conviene actuar con asesoramiento jurídico, conservar todas las pruebas y enviar requerimientos fehacientes que acrediten que se pidió la reparación en tiempo y forma.
¿Puedo impermeabilizar por mi cuenta con clorocaucho u otro producto similar?
Legalmente, el propietario puede realizar ciertos trabajos de mantenimiento en su terraza, pero debe respetar lo que se defina en el título constitutivo,en los estatutos y en los acuerdos de la comunidad. Además, desde el punto de vista técnico, muchas “soluciones rápidas” con clorocaucho o pinturas no resuelven el problema de fondo y, si se aplican mal, pueden dificultar futuras reparaciones y generar discusiones sobre la responsabilidad. Antes de actuar por tu cuenta, evalúa la urgencia, requiere a tu comunidad , valora con un técnico especialista la solución adecuada y coordinalo con la administración y la presidencia.
¿Cómo sé si la terraza es elemento común o privativo?
La respuesta está en el título constitutivo, los estatutos y, a veces, en las propias actas de la comunidad. Aunque el uso sea privativo, muchas sentencias consideran elemento común la terraza que cumple función de cubierta. Por eso, en caso de duda, lo razonable es revisar la documentación de la comunidad y solicitar a un abogado especializado un informe sobre la naturaleza jurídica de la terraza antes de repartir responsabilidades.
Asesoramiento en filtraciones de cubiertas y terrazas en Madrid
Las filtraciones en cubiertas y terrazas transitables suelen ser complejas: mezclan cuestiones técnicas de impermeabilización, dudas sobre si la terraza es un elemento común de uso privativo, seguros que se pasan la pelota y vecinos enfrentados por quién debe pagar. Una actuación improvisada puede salir muy cara.
En Bermejo Abogados analizamos tu caso concreto, revisamos la documentación de la comunidad, coordinamos la pericial necesaria y diseñamos la mejor estrategia para reclamar los daños por agua, negociar con el seguro o, si no hay acuerdo, acudir a los tribunales. Si necesitas un abogado para reclamar daños por agua en Madrid o para resolver filtraciones en cubiertas y terrazas transitables, puedes consultarnos antes de decidir qué obra acometer y a quién reclamar.