La inacción de una comunidad de propietarios frente a daños por agua es uno de los conflictos más frustrantes para un vecino afectado. Has avisado por escrito, has insistido en juntas, has enviado fotografías de las humedades que avanzan por tu salón o tu dormitorio, y semanas o meses después la respuesta sigue siendo la misma: silencio, excusas o promesas que nunca se cumplen. Mientras tanto, las manchas crecen, el moho aparece y los desperfectos se multiplican.
Este artículo está pensado para ese momento concreto: cuando ya no se trata de saber quién es el responsable legal de los daños, sino de entender qué hacer cuando la comunidad, el presidente o el administrador no actúan a pesar de tener la obligación de hacerlo. Verás qué pasos previos son imprescindibles antes de tomar decisiones por tu cuenta, cuándo un burofax deja de ser una formalidad para convertirse en una prueba esencial, en qué casos puedes reparar tú mismo y reclamar después el importe, y cuándo es el momento de demandar a la comunidad sin esperar más.
El enfoque es práctico y procesal: partimos de que la ley te ampara, de que el origen del daño está claro y de que lo único que falta es que alguien actúe. La clave está en documentar cada paso, en cumplir los requisitos formales que exige la Ley de Propiedad Horizontal y en no dejar pasar los plazos que pueden cerrar la vía judicial.
¿Qué hago si la comunidad no repara los daños por agua en mi vivienda?
Si la comunidad ignora tus avisos y no repara los daños por agua, debes seguir una secuencia de pasos formales antes de actuar por tu cuenta o demandar. El primer paso es asegurarte de que has notificado el problema por escrito al presidente o administrador de forma que quede constancia. Si no hay respuesta, el siguiente escalón es enviar un burofax o requerimiento notarial exigiendo la reparación y advirtiendo de que actuarás por tu cuenta si persiste la inacción.
La Ley de Propiedad Horizontal permite en ciertos casos que un propietario ejecute por sí mismo reparaciones urgentes cuando la comunidad no actúa y el daño es grave o va a peor. Una vez realizada la obra, puedes reclamar el importe a la comunidad mediante demanda individual, siempre que conserves todas las pruebas: avisos previos, presupuestos, fotografías de la evolución del daño, informes periciales y facturas de la reparación. Si el problema no es urgente o prefieres no adelantar dinero, la alternativa es demandar directamente a la comunidad para que un juez ordene la reparación y la indemnización de los daños.
En cualquier caso, los plazos de prescripción corren desde que aparece el daño o desde que se agrava de forma relevante, por lo que esperar indefinidamente sin actuar puede dejarte sin opciones legales. Lo más recomendable es combinar el asesoramiento de un abogado especializado en Ley de Propiedad Horizontal con la pericial técnica que identifique la causa y el alcance del problema, antes de decidir si reparas tú o vas directamente a juicio.
Si necesitas actuar ya porque la comunidad sigue sin responder, lo importante es hacerlo bien: notificaciones formales, reparación proporcional, conservación de pruebas y reclamación dentro de plazo. Así evitas que la comunidad alegue después que no avisaste o que la obra fue innecesaria o excesiva.
Por qué la comunidad no actúa
Falta de presupuesto o miedo al gasto
Una de las razones más habituales de inacción es el temido «no hay dinero». Muchas comunidades funcionan con presupuestos ajustados, derramas impopulares y cuotas atrasadas. Cuando aparece una avería o filtración que requiere obras costosas, el presidente o el administrador temen convocar una junta extraordinaria para aprobar el gasto porque saben que habrá oposición.
El problema es que la falta de presupuesto no exime a la comunidad de su obligación legal de conservar el inmueble y reparar los elementos comunes. Si el origen del daño está en una cubierta, una bajante o una fachada que son responsabilidad comunitaria, la comunidad debe actuar aunque eso implique aprobar una derrama. La Ley de Propiedad Horizontal contempla mecanismos para financiar estas reparaciones con ayuda de las entidades bancarias o el fraccionamiento del pago, pero la decisión de no hacer nada para evitar el conflicto interno deja desprotegido al vecino que sufre el daño.
Conflictos internos o falta de consenso
En otras ocasiones, la inacción no nace de problemas económicos, sino de desacuerdos entre vecinos o entre el presidente y el administrador. Puede haber dudas sobre si la responsabilidad es de la comunidad o de un propietario concreto, discusiones sobre qué empresa contratar o incluso rivalidades personales que paralizan cualquier decisión.
Estas situaciones son especialmente complicadas cuando el vecino afectado es minoría en la junta o cuando hay grupos enfrentados que votan en bloque. Mientras tanto, el agua sigue filtrándose y el daño crece. Desde el punto de vista legal, los conflictos internos no justifican la inacción: si el elemento dañado es común y la comunidad tiene la obligación de repararlo, debe hacerlo aunque no haya unanimidad.
Administrador pasivo o presidente desbordado
No todos los administradores de fincas son iguales. Algunos actúan con diligencia, contratan peritos, piden presupuestos y convocan juntas en plazo. Otros se limitan a recibir avisos, tomar nota y no mover un papel hasta que alguien les presiona de forma seria. Y en comunidades sin administrador, un presidente voluntario y sin experiencia puede sentirse superado por la responsabilidad de gestionar una obra compleja.
El resultado práctico es el mismo: pasan semanas, luego meses, y la reparación no se ejecuta. En estos casos, el vecino afectado debe entender que la pasividad del administrador o del presidente no le exime de actuar: si la comunidad no cumple, el propietario tiene herramientas legales para forzar la reparación o para actuar por su cuenta y reclamar después.
Qué dice la ley cuando la comunidad se niega a reparar
Obligación de conservar el inmueble
El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la comunidad debe realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, así como para el servicio de todos los propietarios. Esta obligación no es discrecional: si un elemento común está deteriorado y causa daños, la comunidad debe repararlo.
La norma distingue entre obras ordinarias y extraordinarias, pero en ningún caso contempla la posibilidad de que la comunidad se niegue a actuar alegando falta de fondos, desacuerdo interno o cualquier otra razón que no sea una imposibilidad material absoluta. Si el daño proviene de la cubierta, de una bajante común, de la fachada o de cualquier instalación que forme parte del edificio, la responsabilidad de reparar recae en la comunidad.
Derecho del propietario a exigir la reparación
El artículo 10 de la misma ley reconoce el derecho de cada propietario a exigir que la comunidad realice las obras de conservación necesarias. Este derecho es ejecutable: no depende de la voluntad de la mayoría ni de la disponibilidad económica de la comunidad. Si el presidente o el administrador no convocan junta o si la junta vota en contra de una reparación legalmente obligatoria, el propietario afectado puede acudir al juzgado para que un juez ordene la ejecución de la obra.
En la práctica, esto significa que el vecino con humedades, filtraciones o cualquier otro daño derivado de un elemento común tiene legitimación para demandar a la comunidad y exigir tanto la reparación como la indemnización por los daños ya causados. La negativa o la pasividad de la comunidad no pueden prolongarse indefinidamente sin consecuencias.
Acción individual para reparaciones urgentes
La Ley de Propiedad Horizontal no regula expresamente en un solo artículo la posibilidad de que un propietario ejecute obras urgentes por su cuenta, pero sí establece obligaciones y facultades complementarias que, interpretadas conjuntamente, permiten esta actuación en determinados supuestos. El artículo 7.1 de la Ley obliga al propietario que advierta la necesidad de reparaciones urgentes en elementos comunes a comunicarlo sin dilación al administrador, mientras que el artículo 20.c) faculta al administrador para disponer las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando cuenta de ellas al presidente o a los propietarios. Cuando el administrador o la comunidad no actúan a pesar de la urgencia acreditada, la jurisprudencia y la práctica admiten que el propietario afectado pueda ejecutar la reparación necesaria por su cuenta, siempre que exista un riesgo real para las personas, para el inmueble o para los bienes, y pueda después reclamar el reembolso de los gastos a la comunidad en proporción a las cuotas de participación.
Esta vía es útil cuando el daño es grave, va a peor y la comunidad sigue sin responder. Eso sí, exige cumplir requisitos formales estrictos: avisos previos acreditables, urgencia real y objetiva, reparación proporcionada y adecuada, y conservación de todas las pruebas. Si no se cumplen estos requisitos, la comunidad puede alegar después que la obra era innecesaria o excesiva y negarse a reembolsar el importe.
Pasos antes de demandar: avisos, burofax y requerimientos
Aviso por escrito al presidente o administrador
El primer paso formal, antes de cualquier escalada, es notificar el problema por escrito. Puede ser un correo electrónico o mensaje de texto. Lo importante es que quede constancia de la fecha, del contenido del aviso y de que se ha puesto en conocimiento de los órganos de la comunidad la existencia del daño.
En el aviso conviene describir el daño de forma clara, adjuntar fotografías si es posible, indicar el origen probable del problema y solicitar expresamente que se convoque una junta extraordinaria o que se contrate un técnico para valorar la reparación. Si ya ha habido conversaciones previas o comentarios informales en juntas, este aviso escrito sirve para formalizar la reclamación y evitar que después se alegue desconocimiento.
Burofax o carta certificada
Si pasan dos o tres semanas sin respuesta, o si la respuesta es evasiva o dilatoria, el siguiente paso es enviar un burofax o carta certificada. Este documento tiene valor probatorio pleno: acredita que la comunidad fue advertida del problema, que se le exigió actuar y que, a pesar de ello, no lo hizo.
El contenido del burofax debe ser claro y firme: descripción del daño, origen en elemento común, obligación legal de reparar, plazo razonable para actuar (por ejemplo, diez o quince días) y advertencia de que, transcurrido ese plazo sin respuesta, el propietario se reserva el derecho de actuar por su cuenta o de acudir a los tribunales. Conviene adjuntar o mencionar las pruebas disponibles: fotografías, informes previos, presupuestos de reparación.
El burofax no es un capricho formal: es la pieza clave que permite después demostrar ante un juez que la comunidad conocía el problema, que tuvo oportunidad de solucionarlo y que eligió no hacerlo. Sin este documento, la comunidad puede alegar en juicio que nunca fue advertida o que el propietario exageró la urgencia.
Acta notarial de constatación de hechos
En algunos casos, especialmente cuando el daño es muy visible o está evolucionando rápido, puede ser útil solicitar un acta notarial de constatación de hechos. El notario acude a la vivienda, levanta acta de lo que ve, toma fotografías si procede y deja constancia del estado en una fecha concreta.
Este documento tiene un valor probatorio aún mayor que las fotografías aportadas por el propietario, porque es un fedatario público quien certifica la realidad del daño. Es especialmente útil si se prevé que la comunidad va a negar la gravedad del problema o si el daño puede desaparecer con el tiempo (por ejemplo, manchas de humedad que se secan en verano pero reaparecen en invierno).
El coste del acta corre a cargo del propietario que la solicita, pero puede recuperarse después dentro de la reclamación de daños y perjuicios si la demanda prospera.
Cuándo puedes (y debes) actuar por tu cuenta
Situaciones de urgencia real
La ley permite actuar por cuenta propia cuando hay urgencia, pero no define con precisión qué significa «urgente». En la práctica, se considera urgente una reparación que, de no ejecutarse de inmediato, va a agravar significativamente el daño o va a poner en riesgo la seguridad de las personas o la estabilidad del edificio.
Ejemplos típicos: una filtración que está mojando instalaciones eléctricas, una gotera que amenaza con desprender parte del falso techo, una grieta en una bajante común que está inundando un garaje. En estos casos, esperar meses a que la comunidad se decida puede multiplicar el coste de la reparación o crear riesgos graves.
Por el contrario, una mancha de humedad estable que lleva años sin empeorar o una pequeña gotera que sólo aparece en episodios de lluvia intensa y que se controla con un recipiente no suelen considerarse urgentes a efectos legales. En estos casos, lo recomendable es agotar la vía del requerimiento y, si no hay respuesta, demandar directamente para que sea un juez quien ordene la reparación.
Requisitos formales para que la reparación sea reembolsable
Si decides actuar por tu cuenta, debes cumplir varios requisitos para que después la comunidad esté obligada a reembolsarte:
Primero, haber avisado previamente por escrito a la comunidad y haber dado un plazo razonable para actuar. Si reparas sin avisar, la comunidad puede alegar que no tuvo oportunidad de hacerlo ella misma, quizá con presupuestos más económicos o con una solución técnica distinta.
Segundo, que la reparación sea proporcionada y adecuada al problema. No puedes aprovechar para hacer reformas innecesarias o para mejorar elementos que no están directamente relacionados con el daño. Si la filtración viene de una bajante, puedes sustituir el tramo afectado, pero no cambiar todo el sistema de desagües del edificio.
Tercero, conservar todas las facturas, presupuestos comparativos si los hay, informe del técnico que acredite que la obra era necesaria y fotografías del antes y el después. Sin esta documentación, la comunidad puede cuestionar el coste o la necesidad de la reparación.
Riesgo de no recuperar el importe si no se hace bien
El principal riesgo de actuar por cuenta propia sin asesoramiento es que la comunidad se niegue después a reembolsar el gasto y que un juez le dé la razón. Esto puede ocurrir si no hubo avisos previos claros, si la reparación no era realmente urgente, si se ejecutó una obra distinta a la necesaria o si el coste es desproporcionado.
Por eso, antes de contratar a un fontanero, un impermeabilizador o cualquier otro profesional para reparar un elemento común, conviene consultar con un abogado especializado que revise si se cumplen los requisitos legales y que te asesore sobre cómo documentar el proceso para maximizar las posibilidades de recuperar el dinero después.
La demanda contra la comunidad: plazos y estrategia
Cuándo demandar en lugar de reparar tú
Si el daño no es urgente, si el coste de la reparación es muy elevado o si prefieres no adelantar dinero con el riesgo de no recuperarlo, la alternativa es demandar directamente a la comunidad para que un juez ordene la reparación y la indemnización de los daños ya causados.
Esta vía es más lenta, porque un procedimiento judicial puede durar entre seis meses y dos años según el juzgado y la complejidad del caso, pero tiene la ventaja de que no arriesgas tu dinero y de que, si ganas, la comunidad tendrá que pagar también las costas del juicio y los intereses de demora.
Demandar es especialmente recomendable cuando hay conflicto abierto con la comunidad, cuando el problema afecta a varios vecinos que pueden unirse en la reclamación o cuando la comunidad ha negado expresamente su responsabilidad en actas de junta o en respuestas al burofax.
Plazos de prescripción
El plazo de prescripción para reclamar daños por filtraciones, humedades y otros daños por agua es de un año desde que el perjudicado tuvo conocimiento del daño y de la persona responsable. Este plazo es muy breve y se interrumpe con la presentación de la demanda o con un requerimiento formal fehaciente.
En la práctica, esto significa que no puedes esperar indefinidamente a que la comunidad actúe. Si has enviado burofax hace tres meses, has esperado otros dos sin respuesta y sigues sin actuar, el plazo de prescripción sigue corriendo. Pasado el año, la comunidad puede alegar prescripción y librarse de toda responsabilidad, aunque el daño esté perfectamente acreditado.
Por eso es fundamental llevar un control de fechas: cuándo apareció el daño o cuándo se agravó de forma relevante, cuándo avisaste a la comunidad, cuándo enviaste el burofax y cuánto tiempo ha pasado desde entonces. Si te acercas al año sin respuesta, no esperes más: demanda.
Qué pedir en la demanda
Una demanda bien planteada contra la comunidad por daños por agua debe incluir varias peticiones:
Primero, que se ordene a la comunidad ejecutar la reparación necesaria en el elemento común que está causando el daño. Si ya has reparado tú, esta petición puede sustituirse por el reembolso del coste de la obra.
Segundo, que se condene a la comunidad a indemnizar los daños y perjuicios sufridos: desperfectos en la vivienda, pérdida de uso, muebles o enseres deteriorados, gastos de perito, honorarios de abogado y procurador si no se obtiene condena en costas.
Tercero, que se fijen intereses de demora desde la fecha del daño hasta el pago efectivo. Y cuarto, si procede, que se condene en costas a la comunidad si la resistencia a la reclamación fue injustificada.
Para que todas estas peticiones prosperen, la demanda debe ir acompañada de pruebas sólidas: pericial técnica, fotografías, facturas, avisos previos, actas de junta si las hay y cualquier otro documento que demuestre la relación causal entre el elemento común deteriorado y el daño sufrido.
Pruebas imprescindibles cuando nadie te hace caso
Documentación de avisos y requerimientos
La primera línea de defensa en cualquier reclamación por inacción de la comunidad es acreditar que avisaste y que exigiste formalmente la reparación. Si no puedes demostrarlo, la comunidad alegará que no tuvo conocimiento del problema o que no hubo tiempo suficiente para actuar.
Por eso es esencial conservar copia de todos los correos electrónicos, cartas certificadas, burofaxes y actas notariales en los que hayas comunicado el daño. Si has intervenido en juntas de propietarios para pedir la reparación, solicita copia del acta y verifica que tu intervención quedó reflejada. Si el administrador te dio largas por teléfono o en conversaciones informales, envía después un correo o un burofax resumiendo lo hablado para que quede constancia escrita.
Reportaje fotográfico y evolución del daño
Las fotografías son fundamentales, pero deben estar bien organizadas y fechadas. No basta con hacer una foto el primer día y otra el día que demandas: lo ideal es documentar la evolución del daño cada pocas semanas, con tomas que permitan apreciar si la mancha crece, si aparecen nuevas zonas afectadas, si hay desprendimientos o si se forman burbujas en la pintura.
Incluye en cada sesión fotográfica algún elemento de referencia que permita situar la fecha (un periódico del día, una captura de pantalla con la fecha visible) y toma siempre las fotos desde el mismo ángulo para que la comparación sea clara. Si el daño es muy evidente o está en zona común, también conviene fotografiar el elemento responsable: la cubierta, la bajante, el paramento exterior.
Informe pericial técnico
El informe de un perito especializado en humedades, filtraciones o patología de edificación es la prueba técnica que sostiene la reclamación. Este informe debe identificar la causa del daño, relacionarla con un elemento común concreto, valorar el alcance de los desperfectos y cuantificar el coste de la reparación tanto del elemento común como de los daños en la vivienda afectada.
Un buen perito no se limita a describir lo que ve: aporta análisis de la trayectoria de la filtración, termografías si procede, pruebas de humedad con higrómetro, inspección de cubiertas, bajantes o fachadas y, en su caso, catas o ensayos destructivos si son necesarios y están autorizados. El informe debe ser claro, comprensible para un juez no técnico y concluyente sobre la relación causal entre el elemento común y el daño.
Si la comunidad aporta después un contrainforme negando la responsabilidad, el juez valorará ambos informes y decidirá cuál es más sólido. Por eso conviene invertir en un perito de calidad contrastada, aunque su coste sea mayor.
Facturas y presupuestos de reparación
Si has actuado por tu cuenta y has ejecutado la reparación, debes conservar todas las facturas detalladas, con descripción de los trabajos, materiales empleados y mano de obra. Si pediste varios presupuestos antes de elegir, guárdalos también: demuestran que no elegiste la opción más cara sin motivo.
Si no has reparado aún, aporta presupuestos de empresas especializadas que detallen el coste de solucionar el problema. Estos presupuestos sirven para fijar la cuantía de la demanda y para acreditar que el daño tiene una repercusión económica real.
Y si has tenido que contratar servicios adicionales por culpa del daño (deshumidificadores, traslado temporal de muebles, limpieza especializada de moho), conserva también esas facturas: forman parte de los daños indemnizables.
Preguntas frecuentes sobre comunidades que no reparan daños por agua
¿Puedo reparar yo mismo si la comunidad no hace nada?
Sí, pero sólo en casos de urgencia real y cumpliendo requisitos formales estrictos. Debes haber avisado previamente por escrito a la comunidad, haber dado un plazo razonable para actuar, ejecutar una reparación proporcionada y necesaria, y conservar todas las pruebas. Si no se cumplen estos requisitos, la comunidad puede negarse a reembolsar el gasto y un juez puede darle la razón.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar los daños?
El plazo de prescripción es de un año desde que tuviste conocimiento del daño y de la persona responsable. Este plazo es muy breve y se interrumpe con la presentación de la demanda o con un requerimiento fehaciente. No dejes pasar meses esperando a que la comunidad actúe: si se acerca el año sin respuesta, demanda antes de que prescriba tu derecho.
¿Qué hago si la comunidad dice que no tiene dinero?
La falta de presupuesto no exime a la comunidad de su obligación legal de reparar elementos comunes. Si el problema está en una cubierta, bajante o fachada común, la comunidad debe aprobar una derrama, buscar financiación o fraccionar el pago, pero no puede negarse a actuar indefinidamente. Si persiste la inacción, puedes demandar para que un juez ordene la reparación.
¿Necesito abogado para reclamar a la comunidad?
No es obligatorio en procesos de cuantía baja, pero es muy recomendable. Las reclamaciones por inacción de la comunidad implican cuestiones técnicas, probatorias y procesales complejas. Un abogado especializado en Ley de Propiedad Horizontal puede ayudarte a documentar bien el caso, a cumplir los requisitos formales, a coordinar con el perito y a maximizar las posibilidades de éxito en la reclamación.
¿Qué pasa si otros vecinos también tienen daños por la misma terraza?
Si varios vecinos están afectados por el mismo problema, puede ser útil coordinar las reclamaciones o presentar una demanda conjunta. Esto refuerza la posición frente a la comunidad, permite compartir los costes del perito y del abogado, y facilita que el juez aprecie la gravedad del problema. Además, demuestra que el daño no es puntual ni menor, lo que dificulta que la comunidad alegue que es un problema aislado o exagerado..
Asesoramiento especializado en reclamaciones por inacción de la comunidad en Madrid
Cuando la comunidad ignora tus avisos, el burofax no obtiene respuesta y las humedades siguen avanzando, la frustración es enorme. Muchos vecinos dudan si actuar por su cuenta, si esperar un poco más o si demandar directamente. Y mientras tanto, el plazo de prescripción corre.
En Bermejo Abogados trabajamos con propietarios que se encuentran en esta situación: analizamos la documentación de la comunidad, revisamos los avisos previos, coordinamos la pericial técnica necesaria y diseñamos la estrategia más eficaz para tu caso concreto. Si procede actuar por cuenta propia, te asesoramos sobre cómo hacerlo cumpliendo todos los requisitos legales para recuperar el importe después. Si es mejor demandar directamente, preparamos la reclamación con todas las pruebas y la presentamos dentro de plazo.
Si necesitas ayuda para reclamar daños por agua cuando la comunidad no actúa, puedes consultarnos antes de tomar cualquier decisión que comprometa tus derechos