Cada vez es más habitual transformar un local en vivienda, un despacho en apartamento o una entreplanta en estudio. El llamado cambio de uso puede aumentar el valor del inmueble, pero también plantea dudas en la comunidad de propietarios: ¿hace falta permiso de la comunidad?, ¿qué mayorías se requieren?, ¿qué dice la LPH y qué exige el ayuntamiento? Aquí tienes una guía clara y práctica—con enfoque en Madrid cuando procede—para evitar tropiezos legales y vecinales.
Qué es el cambio de uso y qué implica
El cambio de uso es la mutación jurídica y urbanística del destino de un elemento privativo (por ejemplo, de “local” a “vivienda”). No es solo una etiqueta: acarrea exigencias técnicas de habitabilidad, puede requerir obras interiores y/o en fachada y, en ocasiones, modificar el título constitutivo para actualizar la descripción, la superficie útil y los coeficientes de participación.
Marco legal en la LPH: derechos y límites
Lo que sí puede hacer el propietario
El art. 7.1 LPH permite al propietario realizar obras dentro de su elemento siempre que no comprometan la seguridad, la estructura, la configuración exterior ni perjudiquen derechos de otros propietarios. Además, debe comunicar estas obras al presidente/administrador.
Lo que no puede hacer sin acuerdo comunitario
-
Afectar elementos comunes (fachada, forjados, patios, shunts, cubierta, bajantes, estructura).
-
Alterar la configuración exterior (aperturas de huecos, rejillas, salidas de humos visibles) sin autorización.
-
Contravenir estatutos o título constitutivo (por ejemplo, si el título asigna uso exclusivamente comercial al elemento).
-
Introducir actividades molestas (ruidos, olores, vibraciones) que pueden activar la acción de cesación del art. 7.2 LPH.
Unanimidad cuando cambia la “foto jurídica” del edificio
Si el cambio de uso exige modificar el título constitutivo (descripción del elemento y/o coeficientes de participación) entran en juego el art. 10.3 b) LPH y el art. 17.6 LPH: se requiere unanimidad. Es el escenario típico cuando el paso de local a vivienda comporta nuevo reparto de gastos o el elemento resultante altera el conjunto jurídico de la comunidad.
Nota práctica: el art. 17.4 LPH (mayoría de 3/5 para innovaciones o mejoras no necesarias) no sustituye la unanimidad cuando la operación altera el título constitutivo. Son planos distintos.
Permisos urbanísticos y técnica de habitabilidad
El cambio de uso es una actuación urbanística: exige licencia municipal (o procedimiento equivalente) y proyecto técnico visado por profesional competente. El proyecto debe acreditar que la nueva vivienda cumple el CTE (ventilación, salubridad, evacuación, aislamiento acústico, eficiencia), iluminación natural, superficies mínimas, piezas habitables, salida de humos si procede, y compatibilidad con la ordenanza local.
En Madrid, además de la licencia, suele requerirse certificación de compatibilidad urbanística, cumplimiento de parámetros de habitabilidad y, si el inmueble es protegido, informes adicionales de patrimonio. La tramitación puede cerrarse con licencia y cédula/acta de fin de obra, y conviene coordinar Catastro y Registro para que la nueva realidad sea plenamente oponible a terceros.
¿Cuándo necesitas (de verdad) permiso de la comunidad?
Casos en los que sí procede acuerdo comunitario (y cuál)
-
Hay afectación de elementos comunes: apertura de huecos en fachada o patio, nueva salida de humos, refuerzos estructurales, derivaciones a bajantes o shunts, instalación de equipos en cubierta.
– Acuerdo comunitario expreso. Si además hay modificación de coeficientes o del título, unanimidad (art. 10.3 b) y 17.6 LPH). -
El título o los estatutos limitan el destino del elemento (p. ej., uso exclusivamente comercial).
– Para levantar esa restricción y permitir vivienda, se requiere unanimidad. -
Incremento desproporcionado de servidumbres o uso intensivo de servicios comunes (ascensor, portal, instalaciones) ligado a la transformación.
– Puede exigirse acuerdo y condiciones (p. ej., refuerzos, participación reforzada en gastos).
Casos en los que no suele ser necesario el permiso
-
Obras interiores que no afectan elementos comunes, no alteran la fachada ni la configuración exterior y no contravienen estatutos.
-
La comunidad no necesita votar el cambio si solo depende de licencia urbanística y obra interior; aun así, comunica las obras (art. 7.1) para transparencia y buena convivencia.
Procedimiento recomendado paso a paso
-
Estudio urbanístico previo: viabilidad con normativa municipal y, en su caso, protección patrimonial.
-
Revisión de título y estatutos: detectar cláusulas limitativas de uso o reparto de gastos.
-
Proyecto técnico: define obras, justifica habitabilidad y constata no afección (o detalla la afección y su solución).
-
Relación con la comunidad:
-
Si no hay afección ni límites estatutarios, comunicación de obras.
-
Si hay afección o se requiere modificar título/coeficientes, junta y acuerdo (unanimidad en su caso).
-
-
Licencia de cambio de uso y ejecución de obras conforme a CTE y ordenanza.
-
Fin de obra, alta de suministros, actualización registral y catastral (inscripción de la nueva vivienda).
Errores frecuentes que acaban en conflicto
-
Empezar por la obra sin licencia o con proyecto incompleto.
-
Ignorar estatutos restrictivos o el efecto del cambio sobre coeficientes.
-
Abrir huecos o colocar salidas en fachada/patio sin autorización.
-
Confiar en “consentimientos tácitos” no documentados: en propiedad horizontal, documenta o te arriesgas a la impugnación.
Preguntas clave (respuestas breves)
¿La comunidad puede oponerse si todo es interior y tengo licencia?
No debería, si no se afectan elementos comunes ni se vulneran estatutos y el destino no exige modificar el título. En la práctica, conviene informar y acreditar el no perjuicio.
¿Y si ya hay viviendas creadas a partir de locales en el edificio?
Puede operar el principio de igualdad (evitar agravio comparativo) si las condiciones técnicas y el impacto son idénticos. Aun así, revisa si aquellos precedentes modificaron el título o si hubo acuerdo.
¿Cuándo es imprescindible la unanimidad?
Cuando el cambio altera el título constitutivo (descripción/coeficientes) o cuando estatutos/título restringen el destino y hay que levantarlos.
Conclusión
El cambio de uso puede ser una gran oportunidad, pero exige planificación jurídica y técnica: licencia urbanística, proyecto sólido, respeto a la LPH y, cuando toque, acuerdo comunitario (hasta la unanimidad si se modifica el título o los coeficientes). Actuar con método reduce riesgos, acelera la tramitación y evita litigios innecesarios. Si estás en Madrid y quieres valorar la viabilidad de tu cambio de uso, un asesoramiento especializado desde el inicio te ahorrará tiempo, costes y problemas.