Cuando un propietario decide realizar obras en su vivienda dentro de una comunidad de propietarios, surge la duda de si es necesario informar o incluso obtener la autorización de la comunidad. Este artículo aborda esta cuestión y explora las limitaciones y requisitos legales implicados.
Autorización Comunitaria para Obras
Necesidad de Autorización para Afectar Elementos Comunes
Aunque se posea una licencia administrativa, cualquier obra que afecte a elementos comunes de la propiedad horizontal requiere la autorización de la comunidad. Esto incluye modificaciones en patios, terrazas de uso privativo que son parte de la estructura común, o cualquier cambio que impacte la seguridad, estética o estructura del edificio.
Según la Audiencia Provincial de Guipúzcoa,
«el hecho de que las obras realizadas en el local hayan obtenido la preceptiva licencia municipal, no resulta vinculante… dado que dicha cuestión se mueve en el ámbito propio del Derecho Administrativo, lo cual no afecta al derecho de propiedad o a las relaciones privadas de los posibles afectados, lo cual es materia propia del Derecho Civil».
Limitaciones para Modificar Elementos Privativos
Libertad con Responsabilidad
La ley permite a los propietarios realizar cambios en sus elementos privativos siempre que estas modificaciones no comprometan la seguridad del edificio ni afecten la estructura general o el exterior del mismo. Sin embargo, estas libertades están sujetas a ciertas restricciones.
Según el Artículo 7.1 de la LPH:
“El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.
Responsabilidad por Daños y Permisos
Es crucial que cualquier obra dentro de la propiedad privada que pueda influir en los elementos comunes o en la integridad estructural del edificio sea comunicada y en algunos casos aprobada por la comunidad. Esto incluye obras que podrían implicar ruidos, cambios estéticos significativos o cualquier otra modificación que pueda impactar a los demás propietarios.
Conclusiones y Recomendaciones
La realización de obras en una propiedad horizontal requiere una consideración cuidadosa de las normas comunitarias y las leyes de propiedad. Informar y, en muchos casos, obtener la aprobación de la comunidad, no solo es un requisito legal sino también una práctica que puede evitar conflictos y garantizar la convivencia armónica en la comunidad.
Según una sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 6ª), sentencia de 19.04.2013,
” Cabe concluir que el demandado procedido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 7 LPH , a retirar un elemento ornamental, dentro de los límites de su propiedad, sin alterar la seguridad del edificio, ni su estructura general, ni su configuración y desde luego sin perjuicio alguno para terceros, pues del informe del perito Sr. Ramón se desprende que la cámara de aire existente entre el falso techo y el tejado, no tenía la función de airear el edificio de las posibles humedades, actuaba como elemento de aislamiento térmico, frente al frío y al calor pero solo en la vivienda de la última planta, es decir, en la vivienda que lo eliminó, siendo despreciable, la afectación térmica, en las viviendas inferiores.
Procede, en consecuencia, la desestimación de la demanda, por las razones expuestas. La eliminación del falso techo no afecta a un elemento común y mucho menos a los intereses de quién acciona quien, por otro lado, ningún beneficio obtiene con la acción ejercitada, careciendo de la legitimación activa que se irroga.”
En resumen, aunque los propietarios tienen cierta libertad para realizar obras en sus propiedades, es esencial respetar las normas comunitarias y las restricciones legales para mantener la armonía y la seguridad dentro de la comunidad de propietarios.
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