Accesibilidad universal en comunidades de propietarios: abogados en Madrid

Cuándo la comunidad está obligada a hacer la obra

La accesibilidad universal es el conjunto de ajustes que permiten a cualquier persona entrar, salir y moverse por los elementos comunes del edificio de forma autónoma y segura. La Ley de Propiedad Horizontal y la Ley General de Derechos de las Personas con Discapacidad la convierten en una obligación de la comunidad, no en una mejora opcional, en un caso concreto.

Hay dos caminos, y conviene tenerlos claros antes de la junta:

• Con acuerdo de la junta (artículo 17.2 LPH). Las obras de accesibilidad no necesitan unanimidad: basta el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, aunque el acuerdo suponga modificar el título constitutivo o los estatutos. Aprobada así, pagan todos, aunque el importe supere las doce mensualidades.
• Sin acuerdo (artículo 10.1.b LPH). Si la junta no alcanza esa mayoría, la obra es obligatoria igualmente cuando la pide un propietario en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años. No hace falta acuerdo: basta la solicitud. La comunidad tiene que permitir la obra, solicitar las ayudas públicas y pagar hasta el límite de doce mensualidades.

Si la comunidad no actúa, se le puede requerir y, en último término, reclamar judicialmente que ejecute la obra. El ascensor es la obra de accesibilidad que la ley más facilita; sus reglas propias están en instalación de ascensor en la comunidad.

El límite de doce mensualidades: qué paga la comunidad

Sin acuerdo de la junta, la comunidad paga hasta doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas. Que la obra sea cara no la convierte en voluntaria: sigue siendo obligatoria, y lo que exceda de ese límite lo paga quien la ha pedido.

Hay dos matices importantes:

• Ayudas del 70 %. Si las ayudas públicas a las que puede acceder la comunidad alcanzan al menos el setenta por ciento del importe de la obra, la obra es obligatoria sin ese límite.
• Financiación. Si la comunidad opta por financiar la obra, el coste puede repartirse en tantos años como permita la financiación disponible, y el límite de doce mensualidades se aplica a cada uno de esos años.

Por eso el cálculo es lo primero: presupuesto de la obra, ayudas que se pueden obtener y cuota ordinaria de la comunidad. Un requerimiento que llega con el informe técnico y el cálculo hecho deja poco margen para negarse.

Si el coste supera el límite: el resto lo pagas tú

Superar las doce mensualidades no libera a la comunidad. Si no hay acuerdo del artículo 17.2, sigue obligada a permitir la obra, pedir las ayudas y pagar hasta su límite, y el resto lo asume el propietario, o los propietarios, que la han solicitado. Conviene saber la cifra antes de pedirla: cuánto cubren las ayudas, cuánto pone la comunidad y cuánto te tocaría a ti.

Si en tu caso no se dan los requisitos del artículo 10.1.b, la obra necesita el acuerdo de la junta aunque estés dispuesto a pagarla tú. Revisamos qué autorización necesitas, cómo se documenta y cómo queda el reparto de gastos.

Qué obras de accesibilidad se pueden pedir

La obra depende del edificio y de la necesidad concreta. Las más habituales:

• Ascensor. La solución completa en edificios de varias plantas. Tiene sus propias reglas sobre mayorías, reparto y servidumbres: ver instalación de ascensor en la comunidad.
• Plataformas salvaescaleras y sillas elevadoras. Para tramos concretos de escalera cuando el ascensor no es posible o es desproporcionado.
• Rampas de acceso. En el portal, en el paso a garajes o en desniveles de zonas comunes.
• Pasamanos, barandillas, puertas automáticas y señalización. Ajustes sencillos, baratos y difíciles de negar.

Todas son obras en elementos comunes. Si afectan a la estructura o a la fachada, conviene revisar también las reglas de modificación de elementos comunes.

Ayudas y subvenciones

Las administraciones convocan periódicamente ayudas para obras de accesibilidad en edificios residenciales, que pueden cubrir una parte importante del coste. Desde la reforma de octubre de 2026, la comunidad está obligada a solicitarlas: ya no depende de que el propietario convenza a la junta.

Las ayudas cuentan dos veces: se descuentan antes de calcular las doce mensualidades que paga la comunidad y, si alcanzan el setenta por ciento del importe, hacen la obra obligatoria sin ese límite.

Nosotros nos ocupamos de la parte jurídica: el acuerdo de la comunidad que exigen las convocatorias, el requerimiento para que la comunidad las pida y la defensa del propietario o de la comunidad. La tramitación técnica de la subvención la coordina el arquitecto o la empresa que ejecuta la obra.