La mayoría de propietarios acuden a las juntas de la comunidad solos, sin asesoramiento legal. Escuchan el orden del día, votan lo que les parece razonable, firman el acta y se van. Semanas o meses después, cuando los acuerdos empiezan a ejecutarse, descubren que hay problemas: una derrama mal repartida, una obra aprobada sin competencia legal, un acuerdo que viola sus derechos o una votación manipulada que no debería ser válida.
En ese momento, la opción es impugnar la junta, iniciar un procedimiento judicial, enfrentarse al resto de vecinos y asumir un coste económico y emocional que podría haberse evitado. Porque la realidad es que la mayoría de conflictos en comunidades de propietarios no se ganan en los juzgados: se ganan o se pierden en la junta.
Llevar un abogado a una junta de propietarios no es un capricho ni una exageración. En ciertos casos, es la única forma de proteger tus derechos de forma preventiva, de evitar que se aprueben acuerdos ilegales, de que quede constancia en acta de tus objeciones formales y de que, si finalmente hay que impugnar, tengas las pruebas y los argumentos necesarios para ganar.
Este artículo está pensado para ayudarte a decidir cuándo merece la pena acudir con abogado y cuándo no. Verás en qué situaciones la presencia de un abogado puede marcar la diferencia, qué errores se cometen habitualmente en las juntas y que luego obligan a pleitear, y cómo trabajar con tu abogado antes y durante la junta para conseguir que tus intereses queden protegidos sin necesidad de llegar a juicio.
¿Cuándo necesitas llevar un abogado a una junta de propietarios?
Necesitas llevar un abogado a una junta de propietarios cuando el orden del día incluye temas que pueden afectar gravemente a tus derechos, a tu economía o a la habitabilidad de tu vivienda, y cuando prevés que puede haber oposición, manipulación de votos o intentos de aprobar acuerdos ilegales. Los casos más habituales son derramas extraordinarias elevadas sin justificación clara, obras que modifican elementos comunes sin informes técnicos adecuados, repartos de costes discutibles, modificación de estatutos que perjudican a una minoría o conflictos abiertos sobre responsabilidades por daños.
En estos escenarios, la presencia del abogado cumple varias funciones. Primero, asegura que tus objeciones queden reflejadas en el acta de forma técnica y precisa, lo que es fundamental si después hay que impugnar. Segundo, permite rebatir argumentos del presidente, del administrador o de otros vecinos con criterio jurídico solvente en el momento, evitando que se aprueben acuerdos por desinformación o presión. Tercero, identifica sobre la marcha vicios formales en la convocatoria, en el quórum o en la votación que pueden invalidar los acuerdos.
No se trata de llevar abogado para intimidar ni para alargar la junta innecesariamente. Se trata de acudir preparado cuando los intereses en juego justifican ese esfuerzo. Si la derrama que se va a aprobar supone miles de euros, si la obra puede afectar a la estructura de tu vivienda o si el reparto de costes puede obligarte a pagar algo que no te corresponde, invertir en asesoramiento preventivo es mucho más barato que impugnar después.
La clave está en valorar el riesgo real: si el asunto puede salir muy caro o muy mal, conviene acudir con abogado. Si es una junta rutinaria sin puntos conflictivos, probablemente no hace falta.
Por qué la junta es el momento decisivo (no el juicio)
La junta es el lugar donde se toman las decisiones
Muchos propietarios piensan que lo importante es el juicio, que es donde «se arreglan las cosas». Pero la realidad es que en el juicio solo se puede impugnar lo que ya se decidió en la junta. Si en la junta se aprobó un acuerdo ilegal pero no quedó constancia de tu oposición, tendrás que demostrarlo después con pruebas que quizá no conservaste. Si votaste a favor sin saber que el acuerdo era nulo, será muy difícil argumentar que te perjudica y no podrás impugnarlo judicialmente.
Por eso la junta es el momento decisivo: es donde se forman las mayorías, donde se aprueban las derramas, donde se reparten los costes, donde se decide qué obras se hacen y con qué empresa. Y es también donde se cometen los errores que luego generan conflictos judiciales.
Impugnar una junta es caro, lento y no siempre se gana
Impugnar una junta de propietarios implica presentar una demanda en el plazo de tres meses desde la celebración, contratar abogado y procurador, aportar pruebas, esperar meses (a veces más de un año) a que haya sentencia y asumir el riesgo de que el juez desestime la impugnación y te condene en costas.
Aunque ganes, es posible que la obra ya se haya ejecutado, que la derrama ya se haya cobrado o que el daño ya esté hecho. Y aunque la sentencia anule el acuerdo, la comunidad puede volver a convocar junta para aprobar lo mismo con pequeños cambios formales.
Por eso, siempre que sea posible, es mejor evitar que el acuerdo se apruebe o, al menos, conseguir que tus objeciones queden registradas de forma tan clara que la futura impugnación tenga garantías de éxito. Eso solo se consigue estando presente en la junta con los argumentos correctos en el momento correcto.
La mayoría de acuerdos ilegales se aprueban por desconocimiento
Un acuerdo puede ser ilegal por muchas razones: porque se aprueba sin el quórum exigido, porque viola los estatutos, porque perjudica a un propietario sin justificación legal, porque se toma sin informes técnicos obligatorios o porque excede las competencias de la junta.
Pero en muchas ocasiones, estos acuerdos se aprueban simplemente porque nadie en la junta sabe que son ilegales. El presidente propone, el administrador apoya, la mayoría vota a favor sin cuestionarlo y el acuerdo queda firme. Semanas después, cuando un propietario consulta con un abogado, descubre que el acuerdo no debería haberse aprobado.
Si ese propietario hubiera acudido con abogado a la junta, el abogado habría advertido del problema en el momento, habría exigido que se pospusiera la votación hasta contar con la documentación necesaria o, al menos, habría conseguido que quedara constancia en acta de que el acuerdo se aprobaba sin cumplir los requisitos legales. Eso facilita enormemente la posterior impugnación.
Cuándo SÍ conviene llevar abogado a la junta
Derramas extraordinarias elevadas o mal justificadas
Cuando el orden del día incluye la aprobación de una derrama de varios miles de euros y no tienes claro que la obra sea necesaria, que el presupuesto sea razonable o que el reparto de costes sea correcto, llevar abogado puede evitar que te obliguen a pagar algo que no debes.
El abogado revisará antes de la junta los presupuestos, los informes técnicos y la forma de reparto. En la junta, podrá pedir aclaraciones, exigir que se aporten documentos que faltan, proponer que se soliciten presupuestos alternativos o advertir de que el reparto no respeta los criterios legales. Si aun así la mayoría aprueba la derrama, al menos habrás dejado constancia de tus objeciones y tendrás base para impugnar.
Obras que afectan a elementos comunes o a tu vivienda
Si se va a votar una obra de rehabilitación de fachada, de sustitución de bajantes, de reforma de cubierta o de instalación de ascensor, y esa obra puede afectar a la estructura de tu vivienda, generar molestias graves o implicar costes muy elevados, conviene acudir con abogado.
El abogado verificará que la obra cuenta con proyecto técnico adecuado, que se ha informado a todos los propietarios con suficiente antelación, que el reparto de costes es conforme a la cuota de participación o al criterio que establezca la ley para ese tipo de obras, y que la empresa contratada cumple los requisitos exigidos. Si algo falla, podrá oponerse formalmente antes de que se vote.
Conflictos sobre responsabilidades por daños
Cuando la junta incluye un punto sobre quién debe pagar daños por agua, filtraciones, humedades u otros problemas derivados de elementos comunes, y tú estás implicado como posible responsable o como perjudicado, acudir con abogado es casi obligatorio.
Estos conflictos suelen generar enfrentamientos personales, acusaciones cruzadas y votaciones que se basan más en simpatías que en criterios legales. El abogado puede aportar informes periciales, jurisprudencia aplicable, interpretación de estatutos y, sobre todo, puede evitar que se apruebe un acuerdo que te obligue a pagar algo que no te corresponde o que exonere a la comunidad de una responsabilidad que legalmente tiene.
Repartos de costes en calefacción, contadores o repartidores
Los repartos de costes de calefacción central, agua caliente, contadores individuales o sistemas de repartición son fuente habitual de conflictos. Cuando la junta va a aprobar un nuevo sistema de reparto o a modificar el existente, muchos propietarios no entienden bien cómo se calcula su cuota y votan sin saber si les perjudica.
Un abogado especializado puede revisar antes de la junta si el sistema de reparto respeta la normativa técnica aplicable, si se ajusta a los estatutos y si cumple los criterios de equidad que exige la Ley de Propiedad Horizontal. Si detecta irregularidades, podrá oponerse en la junta y evitar que el acuerdo se apruebe o, al menos, dejar constancia para impugnar después.
Modificación de estatutos o de título constitutivo
Cualquier modificación de estatutos que afecte a la cuota de participación, al uso de elementos comunes, a las limitaciones de obra o a los derechos de los propietarios debe aprobarse con las mayorías cualificadas que exige la ley. Si la modificación te perjudica y no alcanza esa mayoría, pero se intenta aprobar igual, necesitas abogado en la junta para impedir que prospere.
Modificar estatutos sin cumplir los requisitos legales es una de las causas más frecuentes de impugnación de juntas. Y es también una de las situaciones donde la presencia de un abogado en el momento puede evitar directamente el problema, porque el presidente o el administrador suelen rectificar cuando se les advierte del error de forma técnica y con base legal clara.
Impugnaciones de cargos o revocaciones de administrador
Las juntas donde se vota la impugnación de un cargo, la revocación del presidente o el cambio de administrador son especialmente conflictivas. Suelen estar cargadas de tensión, acusaciones personales y maniobras para influir en la votación.
Si estás implicado en ese conflicto, llevar abogado te ayuda a mantener el foco en lo legal y a evitar que el debate derive en descalificaciones personales. El abogado puede argumentar con base en incumplimientos concretos, en negligencias acreditadas o en causas legales de revocación, y puede exigir que la votación se haga conforme a derecho.
Cuándo NO hace falta abogado en la junta
Juntas ordinarias rutinarias
Si la junta es la ordinaria anual, el orden del día incluye solo la aprobación de cuentas del año anterior, el presupuesto del año en curso y el nombramiento o ratificación de cargos sin conflicto, probablemente no necesitas abogado. Estas juntas son trámite y, salvo que detectes algo raro en las cuentas o en el presupuesto, no suelen generar problemas.
Puntos de información sin votación
Cuando un punto del orden del día es meramente informativo (por ejemplo, «información sobre el estado de las obras en curso» o «comunicación de incidencias en el ascensor»), no hay votación ni acuerdo que tomar. En estos casos, la presencia de un abogado no aporta nada salvo que sospeches que esa «información» esconde un intento de aprobar algo sin que conste formalmente en el orden del día.
Acuerdos donde no tienes interés directo ni riesgo
Si la junta va a aprobar una obra que afecta solo a un portal que no es el tuyo, un reparto de gastos en una zona común que no usas o una decisión sobre un elemento que no te afecta en absoluto, no tiene sentido que inviertas en llevar abogado. Puedes acudir, escuchar, votar si quieres y marcharte sin más.
Comunidades muy pequeñas y con buen clima
En comunidades de tres o cuatro propietarios donde hay buena relación, donde las decisiones se toman por consenso y donde no hay historial de conflictos, llevar abogado puede resultar excesivo y generar desconfianza innecesaria. En estos casos, basta con revisar el orden del día con calma, consultar dudas puntuales con tu abogado antes de la junta y acudir solo si surge algún problema inesperado.
Qué hace un abogado en una junta de propietarios
Revisar la convocatoria y el orden del día
Antes de la junta, el abogado revisa la convocatoria para verificar que se ha hecho con la antelación legal, que incluye toda la información necesaria, que el orden del día está completo y que no hay vicios formales que puedan invalidar los acuerdos que se tomen.
Si detecta problemas (convocatoria tardía, orden del día incompleto, falta de documentación adjunta obligatoria), puede advertir al propietario y, en la junta, puede oponerse formalmente a que se vote sobre puntos que no cumplen los requisitos.
Analizar la documentación previa
El abogado estudia antes de la junta todos los documentos relevantes: presupuestos de obras, informes técnicos, propuestas de reparto de costes, cuentas anuales, estatutos, actas anteriores. Esto le permite identificar errores, contradicciones o incumplimientos legales que luego podrá usar en la junta para fundamentar su oposición o para pedir aclaraciones.
Intervenir durante la junta
En la junta, el abogado puede tomar la palabra para hacer preguntas, pedir aclaraciones, exponer objeciones técnicas, recordar criterios jurisprudenciales aplicables, proponer enmiendas a las propuestas de acuerdo o advertir de que un acuerdo que se está votando es nulo o anulable.
Su intervención debe ser técnica, breve y centrada en lo legal. No debe generar enfrentamientos personales ni alargar la junta innecesariamente. El objetivo es proteger los derechos de su cliente y conseguir que, si el acuerdo se aprueba a pesar de ser ilegal, quede constancia clara de por qué es ilegal.
Controlar que el acta refleje correctamente las objeciones
Uno de los errores más graves que cometen los propietarios es no exigir que sus objeciones queden reflejadas en el acta. Si votas en contra de un acuerdo pero el acta solo dice «se aprueba por mayoría», después será muy difícil demostrar que te opusiste y por qué.
El abogado se asegura de que el acta recoja literalmente las objeciones formuladas, los argumentos técnicos expuestos y, si es posible, la base legal que fundamenta la oposición. Si el secretario se niega a incluir estas objeciones, el abogado puede exigir que se haga constar en acta la negativa, lo que refuerza la futura impugnación.
Preparar la estrategia de impugnación si es necesario
Si a pesar de la intervención del abogado el acuerdo ilegal se aprueba, el abogado ya tiene toda la información necesaria para preparar la demanda de impugnación: conoce el contenido exacto del acuerdo, las objeciones formuladas, las pruebas disponibles y los vicios que lo invalidan. Esto acelera el proceso y aumenta las posibilidades de éxito.
Errores que se cometen en junta y que luego obligan a impugnar
Votar sin entender lo que se aprueba
Muchos propietarios votan a favor de acuerdos que no entienden porque confían en el criterio del presidente o del administrador, porque no quieren parecer conflictivos o porque tienen prisa por terminar la junta. Semanas después descubren que han aprobado una derrama que no pueden pagar, una obra que les perjudica o un reparto de costes injusto.
Si no entiendes un punto del orden del día, pide aclaraciones antes de votar. Y si las aclaraciones no te convencen, abstente o vota en contra. Nunca votes a favor de algo que no comprendes del todo.
No exigir que las objeciones queden en acta
Si te opones a un acuerdo pero no pides que tu oposición quede reflejada en el acta con detalle, después será tu palabra contra el acta. Y el acta tiene valor probatorio preferente. Por eso es fundamental exigir que se haga constar en acta tu voto en contra, los motivos de tu oposición y, si es posible, la base legal que la fundamenta.
Si el secretario se niega o dice que «no hay espacio», insiste. Si sigue negándose, pide que se haga constar en acta la negativa. Y si aun así no lo incluye, envía un escrito al administrador y al presidente al día siguiente detallando tu oposición y los motivos, y pide que se una al acta como anexo.
Aceptar votaciones irregulares sin protestar
Las votaciones deben hacerse conforme a lo que establece la Ley de Propiedad Horizontal y los estatutos. Si el presidente cuenta mal los votos, si se permite votar a alguien que no es propietario ni tiene representación, si se aprueba algo sin alcanzar la mayoría exigida o si se vota sobre un punto que no estaba en el orden del día, esa votación es irregular.
Si no protestas en el momento, después será difícil demostrarlo. Por eso, si detectas una irregularidad, interrumpe educadamente, señala el error y pide que se corrija. Si no se corrige, exige que tu protesta quede en acta.
Firmar el acta sin leerla
Algunos propietarios firman el acta al final de la junta sin leerla, confiando en que el secretario ha reflejado todo correctamente. Pero a veces el acta omite objeciones importantes, malinterpreta intervenciones o directamente no refleja lo que pasó.
Lee el acta antes de firmarla. Si no estás de acuerdo con su contenido, añade una nota al margen antes de firmar explicando tu desacuerdo o niégate a firmarla y envía un escrito posterior detallando las correcciones que consideras necesarias.
Dejar pasar el plazo de impugnación
El plazo para impugnar una junta es de tres meses desde su celebración. Si dejas pasar ese plazo, el acuerdo queda firme aunque sea ilegal. Muchos propietarios descubren el problema semanas después de la junta, consultan con un abogado, piden presupuesto, lo piensan y cuando se deciden a actuar, el plazo ya ha caducado.
Si tienes dudas sobre la legalidad de un acuerdo aprobado en junta, consulta con un abogado lo antes posible. No esperes a que te llegue la factura de la derrama o a que empiecen las obras: el plazo corre desde la junta, no desde que se ejecuta el acuerdo.
Cómo preparar la junta con tu abogado
Asesoría previa para revisar el orden del día
Lo ideal es contactar con el abogado en cuanto recibas la convocatoria de la junta, idealmente con al menos una semana de antelación. Le envías la convocatoria, el orden del día y toda la documentación adjunta (presupuestos, informes, cuentas). El abogado revisa todo el material, identifica puntos conflictivos y te asesora sobre qué estrategia seguir en cada uno.
También es útil que le expliques el historial de la comunidad, las tensiones internas, quién suele votar con quién y qué postura previsible van a tener otros propietarios. Esto ayuda al abogado a anticipar argumentos y a preparar réplicas.
Definir objetivos claros
Antes de la junta, debes tener claro qué quieres conseguir: evitar que se apruebe un acuerdo, conseguir que se posponga la votación hasta tener más información, lograr que se modifique una propuesta, o simplemente dejar constancia de tu oposición para poder impugnar después.
El abogado adaptará su intervención a esos objetivos. No es lo mismo intentar convencer a la mayoría de que vote en contra que simplemente asegurarse de que quede en acta tu postura para una futura impugnación.
Preparar argumentos y documentación de apoyo
Si vas a oponerte a un acuerdo, el abogado preparará argumentos técnicos sólidos, citará artículos de la Ley de Propiedad Horizontal, jurisprudencia aplicable y, si procede, informes periciales o técnicos que respalden tu posición.
También puede preparar propuestas de modificación del acuerdo o enmiendas que hagan viable tu voto a favor. Por ejemplo, si el problema es el reparto de costes, el abogado puede proponer un reparto alternativo conforme a la ley que sea aceptable para ti.
Decidir si el abogado interviene o solo asesora
En algunas juntas, es mejor que el abogado intervenga directamente, tome la palabra y exponga los argumentos técnicos. En otras, puede ser más efectivo que tú hables como propietario y el abogado solo te asesore desde el asiento, pasándote notas con argumentos o corrigiendo sobre la marcha lo que dice el presidente.
Esta decisión depende del clima de la comunidad, de tu capacidad para hablar en público y de la complejidad técnica de los argumentos. El abogado te aconsejará qué opción es más conveniente en tu caso.
Preguntas frecuentes sobre llevar abogado a juntas de propietarios
¿Es legal llevar abogado a una junta de propietarios?
Sí, es completamente legal. Cualquier propietario puede acudir a la junta acompañado de un asesor, ya sea abogado, arquitecto, administrador de fincas o cualquier otra persona que considere necesaria. La comunidad no puede impedirlo. El asesor puede intervenir en la junta si el propietario le cede la palabra, aunque no tiene derecho de voto.
¿Cuánto cuesta llevar un abogado a una junta?
El coste depende de la complejidad del asunto y del tiempo de preparación necesario. En casos sencillos, puede oscilar entre 200 y 400 euros. En casos complejos (derramas elevadas, obras conflictivas, repartos de costes técnicos), puede superar los 600 euros. Pero hay que valorarlo en perspectiva: si llevar abogado te evita tener que impugnar después, el ahorro es enorme.
¿Pueden otros propietarios llevar también abogado?
Sí, cualquier propietario puede llevar abogado. De hecho, en juntas muy conflictivas es habitual que varios propietarios acudan con sus respectivos abogados. Esto puede alargar la junta, pero también ayuda a que los acuerdos se tomen con más rigor legal y a que se eviten errores que luego obliguen a impugnar.
¿Qué pasa si el presidente se niega a que el abogado intervenga?
El presidente no puede impedir que un propietario se haga acompañar de un asesor ni puede prohibir que ese asesor intervenga si el propietario le cede la palabra. Si el abogado acude en calidad de asesor, puede intervenir pero no tiene derecho de voto. Sin embargo, si el abogado acude como representante del propietario mediante poder o autorización expresa, actúa como un propietario más con pleno derecho de voto y de intervención. Si el presidente se niega a permitir la intervención del asesor o a reconocer la representación acreditada, el abogado debe exigir que esa negativa quede reflejada en acta, lo que puede ser motivo suficiente para impugnar la junta por vulneración del derecho de defensa.
¿Merece la pena llevar abogado si sé que voy a perder la votación?
Sí, porque aunque pierdas la votación, la presencia del abogado asegura que tus objeciones queden bien reflejadas en acta, que se identifiquen correctamente los vicios del acuerdo y que, si decides impugnar después, tengas todas las pruebas y argumentos necesarios. Además, a veces la intervención técnica del abogado convence a propietarios indecisos y cambia el resultado de la votación.
Asesoramiento para juntas de propietarios conflictivas en Madrid
Cuando una junta incluye puntos que pueden salirte muy caros, que afectan a la estructura de tu vivienda o que implican conflictos abiertos sobre responsabilidades, acudir solo y sin preparación es un riesgo que no merece la pena correr. La mayoría de conflictos en comunidades de propietarios se deciden en la junta, no en el juicio.
En Bermejo Abogados preparamos juntas conflictivas desde la revisión de la convocatoria hasta la intervención en la propia junta. Analizamos el orden del día, identificamos puntos de riesgo, preparamos argumentos técnicos sólidos y nos aseguramos de que tus objeciones queden reflejadas en acta de forma que, si hay que impugnar después, tengas garantías de éxito.
Si tienes una junta próxima con puntos conflictivos y dudas sobre si necesitas asesoramiento, consulta antes de que sea tarde. Evitar un acuerdo ilegal en la junta es mucho más barato y rápido que impugnarlo después.