La falta de ejecución o la ejecución incorrecta de las obras son problemas frecuentes que pueden surgir en la construcción o reforma de inmuebles. Estas situaciones generan no solo frustración, sino también un impacto económico y legal para los afectados.
Afortunadamente, el marco legal en España protege a los clientes frente a incumplimientos por parte de los contratistas, estableciendo derechos, plazos y procedimientos para reclamar. En este artículo, abordaremos qué se considera una falta de ejecución, las responsabilidades de las partes implicadas y los pasos para solucionar el conflicto, apoyándonos en el Código Civil y la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).
¿Qué se considera falta de ejecución o ejecución incorrecta de las obras?
La falta de ejecución ocurre cuando el contratista no inicia o completa las obras según lo pactado en el contrato. Por otro lado, la ejecución incorrecta se refiere a trabajos realizados de forma deficiente o que no cumplen con las especificaciones técnicas o normativas. Algunos ejemplos comunes incluyen:
- Retrasos injustificados en el inicio o finalización de las obras.
- Uso de materiales de menor calidad a los especificados.
- Defectos en la ejecución que comprometen la seguridad o funcionalidad.
Según el artículo 1.101 del Código Civil, el contratista es responsable de los daños causados por su negligencia o incumplimiento, debiendo indemnizar al cliente por los perjuicios sufridos:
«Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquellas.»
Obligaciones y responsabilidades de las partes
Obligaciones del contratista
- Cumplir con los plazos, calidad y especificaciones del contrato.
- Usar materiales adecuados y seguir las normativas técnicas aplicables.
- Garantizar que las obras realizadas sean seguras y funcionales.
Obligaciones del cliente
- Facilitar el acceso a la obra y proporcionar la información necesaria para su ejecución.
- Realizar los pagos acordados en tiempo y forma, salvo que exista un incumplimiento justificado.
El artículo 1.124 del Código Civil otorga al cliente el derecho a resolver el contrato en caso de incumplimiento grave por parte del contratista:
«La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.»
Pasos a seguir ante un incumplimiento
1. Documentar los incumplimientos
Es fundamental recopilar pruebas que respalden la reclamación, como fotografías, actas de obra, presupuestos firmados y peritajes técnicos que acrediten los defectos o retrasos.
2. Comunicación formal con el contratista
Antes de tomar medidas legales, es recomendable notificar formalmente al contratista el incumplimiento mediante un burofax o una carta certificada. Esto puede facilitar la resolución extrajudicial del conflicto.
3. Reclamación extrajudicial y judicial
Si la comunicación no da resultados, se puede optar por:
- Resolución del contrato: Conforme al artículo 1.124 del Código Civil, el cliente puede dar por terminado el contrato.
- Reclamación de daños y perjuicios: Amparado por el artículo 1.101 del Código Civil, el cliente puede exigir una compensación económica.
4. Contar con asesoría legal
En casos complejos, es recomendable contar con un abogado especializado en construcción para garantizar que los derechos del cliente sean protegidos y obtener la mejor resolución posible.
El papel de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)
La Ley de Ordenación de la Edificación también juega un papel crucial en la regulación de la ejecución de obras. El artículo 17 de la LOE establece que los agentes que intervienen en la edificación son responsables de los daños materiales ocasionados dentro de los siguientes plazos:
- Diez años: Para defectos estructurales que afecten la estabilidad del edificio.
- Tres años: Para defectos de habitabilidad, como humedades o problemas de aislamiento.
- Un año: Para defectos estéticos o de acabado.
«Responden de los daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos señalados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de estas.»
Estos plazos son fundamentales para determinar el tiempo que el cliente tiene para reclamar, tanto extrajudicial como judicialmente.
Conclusión
La falta de ejecución o la ejecución incorrecta de las obras puede causar graves inconvenientes, pero la normativa española protege al cliente frente a estas situaciones. Documentar las irregularidades, actuar dentro de los plazos legales y buscar asesoría profesional son pasos clave para garantizar una resolución adecuada.
En Bermejo Abogados, contamos con experiencia en la gestión de conflictos relacionados con la construcción. Si necesitas ayuda, no dudes en contactarnos para analizar tu caso y proteger tus derechos.