Los defectos constructivos son problemas que afectan a la calidad, seguridad o habitabilidad de un inmueble, y pueden derivar en importantes consecuencias tanto económicas como legales para los propietarios. Conocer qué son, cómo identificarlos y los plazos para reclamarlos es fundamental para proteger tus derechos como comprador.
Un aspecto clave es distinguir los defectos constructivos de los vicios ocultos, ya que ambos términos tienen implicaciones jurídicas diferentes. En este artículo, explicaremos estas diferencias, los tipos de defectos constructivos más comunes y cómo proceder para reclamar.
¿Qué son los defectos constructivos?
Los defectos constructivos son fallos o deficiencias en la construcción de un inmueble que afectan su calidad, funcionalidad o seguridad. Estos pueden deberse a errores en el diseño, el uso de materiales inadecuados, la ejecución deficiente de la obra o incluso a un mantenimiento incorrecto tras la entrega.
Ejemplos frecuentes incluyen grietas en paredes, problemas de impermeabilización, humedades, falta de aislamiento térmico o acústico, y deformaciones en estructuras.
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) regula los defectos constructivos en España, estableciendo plazos y responsabilidades para promotores, constructores y técnicos.
Diferencias entre defectos constructivos y vicios ocultos
Aunque ambos conceptos pueden parecer similares, existen diferencias clave:
- Defectos constructivos: Se refieren a problemas evidentes o relacionados con la estructura, habitabilidad o estética del edificio. Están regulados por la LOE y suelen implicar al constructor o promotor.
- Vicios ocultos: Son defectos que no se aprecian fácilmente al momento de la compra, pero que afectan la utilidad del inmueble. Se rigen por el Código Civil y suelen implicar al vendedor, no al constructor.
Ejemplo práctico: Una grieta estructural sería un defecto constructivo, mientras que un problema en las cañerías internas no visible durante la compra podría considerarse un vicio oculto.
Tipos de defectos constructivos según la LOE
La Ley de Ordenación de la Edificación clasifica los defectos constructivos en tres categorías principales:
Defectos de habitabilidad
- Falta de aislamiento térmico o acústico.
- Problemas de impermeabilización que causan humedades.
- Falta de ventilación adecuada.
Defectos de seguridad estructural
- Grietas o deformaciones en pilares y muros de carga.
- Fallos en la cimentación que comprometen la estabilidad del edificio.
- Desprendimientos de elementos constructivos.
Defectos estéticos
- Acabados deficientes en paredes o suelos.
- Fallos en revestimientos o pintura.
- Problemas de diseño que afectan la estética.
Plazos de garantía y de reclamación judicial
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece plazos específicos de garantía según el tipo de defecto que pueda aparecer en la construcción:
- Defectos estructurales: 10 años, aplicable a daños que afecten a la estabilidad o resistencia del edificio, como fallos en la cimentación o muros de carga.
- Defectos de habitabilidad: 3 años, para problemas relacionados con la funcionalidad del edificio, como humedades o falta de aislamiento térmico y acústico.
- Defectos estéticos: 1 año, cubriendo desperfectos en acabados o elementos de terminación de las obras.
El inicio del plazo de garantía comienza a contarse desde la fecha de recepción de la obra, que debe formalizarse mediante un acta que documente su finalización y entrega sin reservas. En caso de que existan defectos pendientes de subsanar en el momento de la recepción, el plazo empezará a correr desde que se solucionen dichas deficiencias y se emita el acta correspondiente.
Es importante destacar que, además de estos plazos de garantía, el propietario dispone de un período adicional de dos años para interponer acciones judiciales a partir de la detección del daño, siempre que este ocurra dentro del plazo de garantía. Por ello, resulta fundamental actuar con rapidez, reuniendo pruebas como informes técnicos, fotografías y documentos que acrediten el daño, para asegurar la validez de la reclamación.
Puedes ampliar la información en el artículo de plazos de garantía y prescripción en defectos constructivos y en este otro artículo de mundo jurídico.
Cómo reclamar defectos constructivos
Si detectas defectos constructivos en tu inmueble, estos son los pasos clave para reclamar:
- Notificación al promotor o constructor: Envía una comunicación formal describiendo los defectos y solicitando su reparación. Adjunta pruebas como fotografías e informes periciales.
- Informe técnico: Contrata a un profesional que evalúe los defectos y su gravedad.
- Seguro decenal: Verifica si los defectos están cubiertos por el seguro decenal, obligatorio para viviendas nuevas y que protege frente a problemas estructurales.
- Reclamación judicial: Si el constructor o promotor no responde o no soluciona el problema, se puede iniciar un procedimiento judicial. En este caso, contar con un abogado especializado es esencial.
Conclusión
Los defectos constructivos pueden generar graves inconvenientes para los propietarios, pero la normativa vigente en España proporciona herramientas claras para exigir responsabilidades. Identificar los problemas, actuar dentro de los plazos legales y buscar asesoría profesional son pasos fundamentales para proteger tus derechos.
En Bermejo Abogados, contamos con amplia experiencia en reclamaciones por defectos constructivos. Si necesitas ayuda, no dudes en contactarnos para analizar tu caso y ofrecerte la mejor solución.