Existe una notable controversia sobre la validez o nulidad de los acuerdos adoptados por las comunidades de propietarios que prohíben el acceso a la piscina de los propietarios morosos. Cada vez es más frecuente que se adopten acuerdos comunitarios para impedir el uso de ciertos elementos comunes, como piscinas o pistas de pádel, a aquellos vecinos que no están al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad.
Para abordar esta cuestión, es esencial referirse al artículo 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual establece:
La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad […] como la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles
Criterios a favor y en contra del acceso a la piscina de los propietarios morosos
Sentencias a favor de la prohibición
- Audiencia Provincial de Valencia (Sección 7ª), sentencia 13.05.2016: La sentencia considera que privar temporalmente del uso de un elemento común de carácter accesorio, como una piscina, cuando hay una causa objetiva y justificada (como no contribuir a su mantenimiento), no se entiende como un acuerdo contrario a la ley ni a los estatutos, sino que queda dentro del ámbito de las Normas de Régimen Interior. Según la sentencia, no se trata de una coacción o un acuerdo de presión, sino de una limitación temporal del uso debido a la falta de contribución a los gastos necesarios para el mantenimiento de dichas instalaciones .
- Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado (DGRN), 23 de octubre de 2012: Esta resolución declara la validez de los estatutos que prohíben el acceso a la piscina y otras instalaciones comunes a los propietarios morosos, argumentando que estas instalaciones no son esenciales para la habitabilidad del inmueble. Según la DGRN, esta limitación no constituye una privación del derecho de propiedad, sino una mera limitación de uso temporal mientras no se pongan al día en el pago de los gastos comunes .
Sentencias en contra de la prohibición
- Audiencia Provincial de Alicante (Sección 5ª), sentencia 11.06.2014: Esta sentencia declara nulo el acuerdo que impide el acceso a un elemento común a un propietario que lo tiene reconocido por los estatutos, argumentando que dicho acuerdo requiere unanimidad para su aprobación al suponer una alteración de una disposición estatutaria. La sentencia recalca que la privación de derechos de copropiedad debe ser interpretada de manera restrictiva y la Ley de Propiedad Horizontal solo señala la privación del derecho a voto y la posibilidad de impugnación como sanciones para los morosos .
Implicaciones prácticas
Además de las consideraciones jurídicas, existen desafíos prácticos en la implementación de estas medidas. Por ejemplo, ¿quién y cómo impediría el acceso a la piscina de los propietarios morosos? La dificultad de llevar una contabilidad diaria actualizada en grandes comunidades y las posibles complicaciones en la identificación de deudores recientes complican aún más la aplicación efectiva de estas restricciones.
Recomendaciones
En general, aunque existen sentencias que respaldan la prohibición del uso de elementos comunes no esenciales para los propietarios morosos, la interpretación de la ley y la aplicación de estas medidas deben ser cuidadosas. Se recomienda estudiar cada caso de forma particular y evaluar la inclusión de tales restricciones en los estatutos de la comunidad, siempre bajo la asesoría de un abogado especializado en propiedad horizontal.
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