¿Qué obras son obligatorias en una comunidad de propietarios y quién decide ejecutarlas?

El artículo 10 de la LPH considera obligatorias las obras de conservación y mantenimiento, las de accesibilidad universal dentro del límite de doce mensualidades de gastos comunes, y determinadas actuaciones estructurales o de división vinculadas a ámbitos de rehabilitación urbana. Estas obras no requieren acuerdo previo de la junta, pero la derrama para pagarlas sí.

La ley parte de una premisa peculiar: cuando una obra es obligatoria —porque la impone la Administración, porque es necesaria para conservar el inmueble o porque garantiza la accesibilidad—, la comunidad no necesita votarla en junta para ejecutarla. El presidente puede ordenarla directamente. Así lo establece el artículo 10.1 LPH desde la reforma de la Ley 8/2013 y, posteriormente, del RDL 8/2023, de 27 de diciembre.

Sin embargo, esta regla genera más problemas de los que resuelve. La mayoría de la doctrina (Gallego Brizuela, Loscertales, Carreras Maraña) coincide en que poner al presidente, que no es un profesional, en la posición de ordenar obras sin respaldo comunitario es una invitación al conflicto. La práctica diaria lo confirma: los presidentes responsables convocan junta antes de ejecutar, precisamente para evitar la responsabilidad personal que el precepto les podría cargar.

A esto se suma una contradicción de la propia norma: el artículo 10.2 a) sí exige acuerdo de junta para aprobar la derrama y los términos del pago. Es decir, la obra puede ordenarse sin acuerdo, pero el dinero para pagarla necesita ser aprobado en junta. Si la mayoría rechaza la derrama, el presidente queda en una posición complicada que ningún profesional debería asumir a la ligera.

Si tienes dudas sobre una obra que se quiere ejecutar en tu comunidad o sobre la negativa de la junta a abordarla, solicita una valoración antes de actuar.

Qué dice el artículo 10 LPH y por qué importa entenderlo bien

El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal regula las obras que la comunidad de propietarios debe ejecutar de forma obligatoria, sin necesidad de acuerdo previo de la junta, vengan impuestas por la Administración o solicitadas por un comunero. Es un precepto que ha sufrido reformas sucesivas —la más relevante, la de la Ley 8/2013, y más recientemente el RDL 8/2023, de 27 de diciembre, en vigor desde enero de 2024— que han ido añadiendo capas de complejidad sin lograr una redacción clara.

Esta complejidad no es solo teórica. En el día a día de las comunidades genera tres problemas recurrentes: confusión sobre qué obras son realmente obligatorias y cuáles pueden discutirse en junta, conflictos entre el presidente que ordena una obra y la junta que se niega a aprobar la derrama, y desencuentros con la Administración cuando se exigen autorizaciones que el ayuntamiento de turno interpreta de manera distinta. La doctrina mayoritaria —Gallego Brizuela, Gallego Gil y Gallego Velloso, entre otros— ha llegado a calificar la redacción del precepto como un «fiasco» que el legislador no ha querido subsanar.

A efectos prácticos, conviene retener dos ideas básicas. Primera: las obras del artículo 10 son obligatorias y, en teoría, no necesitan acuerdo previo, pero la realidad y la propia jurisprudencia recomiendan llevarlas a junta. Segunda: el artículo 10 distingue entre obligatoriedad de la obra y aprobación de la derrama, dos cosas distintas que deben tramitarse de forma coordinada para evitar conflictos posteriores.

Las cinco categorías de obras obligatorias del artículo 10.1

El artículo 10.1 LPH enumera cinco supuestos de obras obligatorias. Los dos primeros —conservación y accesibilidad— son los que aparecen con más frecuencia en la práctica diaria de cualquier comunidad. Los tres siguientes —ocupación de elementos comunes durante las obras, alteraciones estructurales y división de pisos— se aplican con menor frecuencia pero tienen reglas específicas que conviene conocer.

Obras de mantenimiento y conservación del inmueble (art. 10.1 a)

Es la categoría más amplia y la que cubre la mayoría de actuaciones del día a día. Incluye las obras necesarias para conservar y mantener el edificio, sus servicios e instalaciones comunes, garantizando los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal recogidos en el artículo 3 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

La Sentencia del TS, Sala Primera, núm. 12/2022, de 12 de enero (ponente Juan María Díaz Fraile), realiza un análisis pormenorizado del precepto y confirma que la reforma de 2013 amplió las obligaciones de los propietarios más allá de las situaciones tradicionales: hoy el deber de conservación abarca no solo lo estructural, sino también la estanqueidad, habitabilidad y seguridad del inmueble.

¿Y qué pasa si la comunidad se niega a ejecutarlas? La respuesta está clara desde la STS, Sala Primera, núm. 80/2024, de 23 de enero (ponente Pedro José Vela Torres), que declara nulo de pleno derecho el acuerdo por el que una comunidad pretende desvincularse de su obligación de reparar elementos comunes. La AP Segovia, en sentencia 197/2024, ha aplicado esta doctrina al rechazar el acuerdo que pretendía no asumir la reparación de las pérgolas de las terrazas comunes.

La línea jurisprudencial es uniforme también en las audiencias provinciales: la AP Cantabria (310/2015) lo declaró respecto a la adecuación de una piscina a la normativa vigente, y la AP Valencia (39/2012) en relación con obras de insonorización del garaje, considerándolas obras de conservación de la habitabilidad.

Obras de accesibilidad universal (art. 10.1 b)

Son obligatorias las obras necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en particular, las solicitadas a instancia de propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años. El precepto pone como ejemplos la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos.

El límite económico es claro: <q>el importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no puede exceder de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes</q>. Más allá de ese tope, la obra deja de ser obligatoria salvo que las ayudas públicas alcancen el 75 % del coste o que los propietarios solicitantes asuman voluntariamente el exceso.

Aquí entra un debate doctrinal importante. ¿Y si la obra es de envergadura, como un ascensor, y supera ese límite anual? Frente a la interpretación restrictiva de Loscertales Fuertes, otros autores defienden que el coste pueda fraccionarse en varios anualidades respetando el límite anual en cada una, lo que permite a los comuneros aplazar la inversión sin perder el carácter obligatorio. Es la interpretación más coherente con el espíritu favorable a la eliminación de barreras.

El Tribunal Supremo ha sido consistente en considerar la instalación de un ascensor ex novo como una obra de habitabilidad y accesibilidad, no como una simple mejora. Lo recoge la STS 496/2012, de 20 de julio, y lo ratifican sentencias posteriores como la STS 276/2021, de 10 de mayo, o la STS 381/2018, de 21 de junio. La STS 148/2016, de 10 de marzo, profundiza en la necesidad de ponderar todas las circunstancias del caso: declaró preferente la bajada a cota cero del ascensor frente a un salvaescaleras que, aun siendo solución menos gravosa, quedaba expuesto a la intemperie y al vandalismo.

La eliminación de barreras puede tener otros contenidos más allá de ascensores y rampas. La STS 619/2013, de 10 de octubre, llegó a aplicar el régimen del artículo 10.1 b) a la instalación de una silla-grúa para el acceso a la piscina comunitaria. Si quieres profundizar en este supuesto concreto, puedes consultar nuestra página específica sobre accesibilidad universal en comunidades de propietarios.

Ocupación de elementos comunes durante las obras (art. 10.1 c)

Es un supuesto poco controvertido pero necesario. Cuando las obras anteriores requieren ocupar temporalmente elementos comunes —patios, vestíbulos, escaleras, fachadas para andamios—, esa ocupación es obligatoria mientras dure la obra, sin necesidad de acuerdo específico ni indemnización. Lo razonable, en cualquier caso, es que la junta apruebe el alcance y la duración previstos para evitar conflictos con propietarios que se vean afectados de forma especial.

Construcción de nuevas plantas y alteraciones estructurales (art. 10.1 d)

El precepto incluye aquí la construcción de nuevas plantas, cualquier alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes y la constitución de complejos inmobiliarios, pero referido específicamente a los casos en que estas actuaciones resulten preceptivas por la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o regeneración urbana.

Ojo aquí con una corrección importante que el propio post anterior no recogía: la referencia que el artículo 10.1 d) hace al «art. 17.4 del TR de la Ley de Suelo aprobado por RDLeg 2/2008» debe entenderse hecha al vigente art. 26.5 del RDLeg 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el TRLSRU. El legislador no ha corregido el error con la reforma del RDL 8/2023, lo que añade una capa más de confusión a un precepto ya complejo.

En relación con el derecho de vuelo —la facultad de levantar nuevas plantas sobre el edificio existente— la jurisprudencia es clara: como recuerda la STS 389/2009, de 27 de mayo, se trata de un derecho real limitativo del dominio, de presunción comunal y de interpretación restrictiva. Para su válida constitución por reserva en el título, la DGSJFP (antigua DGRN) exige, además de los requisitos del art. 16.2 del Reglamento Hipotecario, el establecimiento de un plazo máximo de ejercicio. Lo recoge la Resolución DGSJFP de 26 de julio de 2023.

División, agregación y segregación de pisos (art. 10.1 e)

Este último supuesto se aplica cuando la división material de pisos, la agregación o la segregación se realizan a instancia de los propietarios y son posibles porque el inmueble está incluido en un ámbito de actuación de rehabilitación urbana. Es un supuesto excepcional, con escasa aplicación práctica fuera de zonas en regeneración.

Conviene distinguir aquí entre división material —que no afecta a elementos comunes ni modifica el título constitutivo y, por tanto, puede realizarla el propietario sin acuerdo de la junta, como reconoció ya la STS 1158/2008, de 19 de diciembre— y división jurídica, que implica la modificación del título y de las cuotas de participación, y que requiere acuerdo de la junta por mayoría de tres quintas partes y, normalmente, autorización administrativa. Lo confirma la STS 445/2020, de 20 de julio, y resoluciones recientes de la DGSJFP de 10 de enero de 2022 y 6 de octubre de 2021.

¿Es realmente innecesario el acuerdo de la junta? El debate doctrinal

La afirmación de que las obras obligatorias del artículo 10 no requieren acuerdo previo de la junta es, formalmente, lo que dice la ley. En la práctica, conviene matizarlo mucho.

La doctrina mayoritaria —Gallego Brizuela, Loscertales Fuertes, Carreras Maraña— ha sido crítica con esta facultad atribuida al presidente. Tiene sentido cuando concurren razones reales de urgencia: una rotura de bajantes que está dañando viviendas, un fallo eléctrico que compromete la seguridad, una orden administrativa de cumplimiento inmediato. Pero fuera de esos supuestos, encomendar al presidente —que no es un profesional— la ejecución directa de obras que pueden costar miles de euros lo expone a una responsabilidad personal innecesaria.

El propio Tribunal Supremo ha venido exigiendo acuerdo previo de la junta para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en nombre de la comunidad. Si para presentar una demanda se exige respaldo comunitario, resulta paradójico que para ordenar obras de mucho mayor calado económico no se exija lo mismo.

La jurisprudencia menor confirma que sí pueden ejecutarse obras necesarias sin acuerdo previo cuando el caso lo justifica. Lo han admitido la AP Asturias (sentencia 66/2017, sobre iluminación obligatoria del garaje exigida por el ayuntamiento), la AP Toledo (187/2019, en cubierta), la AP Madrid (219/2016, en mantenimiento del ascensor) y la AP Cantabria (438/2015, que rechazó tildar de actuación arbitraria al presidente que ordenó obras para evitar la ruina del inmueble). Pero en todos esos casos había una justificación de necesidad o urgencia clara.

La recomendación práctica del despacho es invariable: salvo urgencia genuina, convocar junta antes de ordenar obras. Es la mejor forma de proteger al presidente de una asunción de responsabilidad innecesaria y de garantizar que la posterior aprobación de la derrama no desemboque en conflicto.

Pago de las obras: la derrama sí requiere acuerdo de junta (art. 10.2)

Aquí está la contradicción más visible del precepto. Mientras el artículo 10.1 dice que las obras obligatorias no requieren acuerdo previo de la junta, el artículo 10.2 a) establece que la junta sí debe acordar la distribución de la derrama y los términos de su abono. Es decir: la obra puede ejecutarse sin votación, pero el dinero para pagarla necesita ser aprobado.

¿Qué ocurre si la junta rechaza la derrama? El propietario individual no puede negarse al pago sin más, porque la obra es obligatoria por ministerio de la ley. Pero si la junta se niega formalmente a aprobar la distribución, el presidente queda en una situación complicada: ha ordenado la obra (o tendrá que hacerlo), debe asumir el coste frente al constructor y, sin la aprobación de la derrama, no tiene mecanismo para repercutirlo a los comuneros. La solución pasa por un nuevo intento en junta o, en último término, por acudir a los tribunales para que se declare la obligatoriedad y se imponga el pago.

El propio precepto añade en el apartado 2 c) que los pisos o locales quedan afectos al pago de los gastos derivados de las obras en los mismos términos que el artículo 9 LPH para los gastos generales. Esto significa que el comprador de un piso responde de las derramas pendientes en el momento de la compraventa, lo que conviene revisar siempre antes de adquirir una vivienda en una comunidad con obras en marcha.

Cuando la oposición del propietario se refiere a órdenes dictadas directamente por la autoridad competente —no a obras solicitadas por un vecino—, el artículo 10.2 b) prevé que el comunero que se oponga o demore injustificadamente la ejecución responda individualmente de las sanciones administrativas que puedan imponerse. Es una previsión que rara vez se ha aplicado en la práctica, pero conviene tenerla presente.

Para entender bien cómo funciona la votación de la derrama y qué derechos tiene el propietario que se opone, puedes consultar nuestra guía sobre el derecho de voto, los morosos y las abstenciones en las juntas.

Régimen de autorizaciones administrativas (art. 10.3)

El artículo 10.3 se ocupa de las autorizaciones administrativas necesarias para determinadas actuaciones. La cuestión clave es esta: para constituir o modificar un complejo inmobiliario y para realizar divisiones, agregaciones, segregaciones, construcciones de nuevas plantas o alteraciones estructurales (incluyendo el cerramiento de terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética), se exige autorización administrativa además del acuerdo de la junta por la mayoría que en cada caso proceda según el artículo 17.

La reforma del RDL 8/2023 introdujo un cambio importante: eliminó la referencia al quórum específico de tres quintas partes que el precepto recogía y lo remitió genéricamente a las mayorías del artículo 17, lo que reordena el régimen general de adopción de acuerdos. Sin embargo, el legislador volvió a olvidar corregir alguna referencia normativa cruzada, lo que mantiene parte de la confusión.

En la práctica, los registradores de la propiedad exigen autorización administrativa para inscribir cualquier división, agregación o segregación de inmuebles, incluso cuando el ayuntamiento de turno considera que no es necesaria. Eso sitúa al propietario en una posición incómoda: necesita el documento administrativo para inscribir, pero el ayuntamiento puede negarse a expedir certificación. Cuando aparece este desencuentro, lo razonable es solicitar al ayuntamiento una certificación expresa de no preceptividad y, si se niega, recurrir.

Plazo para reclamar a la comunidad la ejecución de obras: 5 años o 1 año

Una cuestión práctica que no aparece en el artículo 10 pero que importa enormemente: ¿en qué plazo puede un propietario reclamar a la comunidad la ejecución de obras necesarias?

La respuesta depende de la vía elegida. Si la reclamación se canaliza por el propio artículo 10 LPH (incumplimiento del deber de conservación), aplica el plazo general de prescripción de las acciones personales del artículo 1964 del Código Civil: cinco años. Lo confirma la STS 491/2018, de 14 de septiembre (ponente Antonio Salas Carceller), que aplica este plazo a los daños derivados del incumplimiento por la comunidad de su deber de mantenimiento de elementos comunes.

Si la reclamación se plantea por la vía de la responsabilidad extracontractual del artículo 1902 del Código Civil, el plazo se reduce drásticamente a un año (art. 1968.2.ª CC). Esta diferencia es enorme y, mal calificada en la demanda, puede hacer que el caso prescriba. Lo ilustra la sentencia de la AP Madrid 472/2023, de 23 de noviembre, que declaró prescrita una reconvención por basarse en el art. 1902 CC en lugar de en el art. 10 LPH.

La conclusión práctica es clara: cuando se reclama a la comunidad la ejecución de obras o los daños derivados de su no ejecución, conviene siempre fundamentar la acción en el art. 10 LPH, que ofrece el plazo de cinco años, y no en la responsabilidad extracontractual genérica.

Preguntas frecuentes sobre el artículo 10 LPH

Si una obra es obligatoria por el artículo 10.1, ¿el presidente puede ordenarla sin convocar junta?

Formalmente sí, así lo establece el artículo 10.1 LPH. En la práctica no es recomendable salvo en casos de urgencia real. La doctrina mayoritaria considera que asumir esa decisión sin respaldo de la junta expone al presidente a una responsabilidad personal innecesaria, especialmente si la junta posteriormente rechaza la derrama necesaria para pagar la obra. La recomendación profesional es convocar junta antes de actuar, salvo que la urgencia lo impida.

¿Puedo exigir a la comunidad la instalación de un ascensor por accesibilidad?

Si en tu vivienda viven, trabajan o prestan servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años, sí puedes exigir la obra de accesibilidad. Será obligatoria si el coste anual no excede de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, una vez descontadas las subvenciones. También si las ayudas públicas cubren al menos el 75 % del coste total. Cuando excede ese tope, la obra puede seguir ejecutándose si los solicitantes asumen el exceso, pero deja de ser jurídicamente obligatoria para el resto.

¿Puede la comunidad acordar que no va a reparar elementos comunes deteriorados?

No. La STS 80/2024, de 23 de enero, declara nulo de pleno derecho el acuerdo por el que la comunidad pretende desvincularse de su obligación de reparación de elementos comunes. Las obras de conservación y mantenimiento son obligatorias por imperativo legal y un acuerdo en contra de esta obligación no produce efectos. El propietario afectado puede impugnar el acuerdo y, si es necesario, reclamar judicialmente la ejecución.

¿Qué pasa si necesito instalar la toma de tierra en el edificio?

La toma de tierra, cuando es exigible por la normativa eléctrica para garantizar la seguridad del inmueble, encaja en el supuesto del artículo 10.1 a) como obra necesaria para la seguridad. Aunque formalmente no requeriría acuerdo previo, lo prudente es plantearlo en junta, presentar presupuestos y obtener el respaldo comunitario antes de ejecutar. Conviene además revisar si la propia normativa autonómica o municipal impone la actuación, lo que reforzaría la obligatoriedad.

Si la comunidad no ejecuta una obra necesaria, ¿puedo hacerla yo y reclamar el coste?

Solo en supuestos muy concretos. La STS 16/2016, de 2 de febrero, fija como doctrina jurisprudencial que solo procede el reembolso por la comunidad cuando el propietario haya requerido previamente al secretario-administrador o al presidente, conste la urgencia y se acredite la pasividad de los órganos comunitarios. Sin esos tres requisitos, la comunidad puede negarse al pago, como han confirmado audiencias provinciales en sentencias recientes (AP Córdoba 442/2021, AP Madrid 206/2021, AP Baleares 156/2017). La ejecución unilateral sin requerimiento previo es una vía arriesgada y conviene valorarla con un abogado antes de actuar.

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El artículo 10 LPH es uno de los preceptos más complejos y peor redactados de toda la Ley de Propiedad Horizontal. Decidir si una obra es obligatoria, si requiere acuerdo previo de la junta, qué mayoría aplica para la derrama o qué plazo hay para reclamar a la comunidad exige un análisis caso por caso que no se puede resolver con plantillas.

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