Deber de Conservación y Obras Obligatorias Según el Artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)
El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal define el carácter obligatorio y la ausencia de requerimiento de acuerdo previo de la Junta de propietarios, incluso cuando dichas obras modifiquen el título constitutivo o los estatutos. Es crucial estar alerta para evitar conflictos con lo establecido en los artículos 5 y 17.6 de la LPH en cuanto a la unanimidad y su aprobación por una Junta al modificar el Título constitutivo.
Obras Impuestas por la Administración Pública
Al inicio del artículo se advierte que si la Administración Pública impone la ejecución de una obra, esta se vuelve obligatoria para la comunidad.
“Tendrán carácter obligatorio… (las que) vengan impuestas por las Administraciones Públicas…”
Aunque la comunidad pueda presentar recursos en vía administrativa si no está de acuerdo, en principio, queda obligada a su realización.
Conservación y Mantenimiento Obligatorios
Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Artículo 10.1 a) LPH
Este apartado establece que:
“…los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”.
Accesibilidad Universal en Comunidades de Vecinos
Artículo 10.1 b) LPH
“Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas”.
Reformas Estructurales y Nuevas Construcciones
Artículo 10.1 d) LPH
“La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana”.
Divisiones y Modificaciones de Propiedad
Artículo 10.1 e) LPH
“Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas”.
Financiación de Obras Obligatorias
El artículo 10.2 de la LPH establece que las obras descritas en las secciones anteriores serán costeadas por los propietarios de la comunidad, limitando el acuerdo de la Junta a la distribución dela derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
Procedimientos y Votaciones para Aprobaciones de Obras
Artículo 10.3 b) LPH
Este apartado detalla que para aprobar obras que impliquen la división material de los pisos o locales, el aumento de la superficie por agregación, la disminución por segregación, la construcción de nuevas plantas, o cualquier otra alteración significativa de la estructura o fábrica del edificio, se requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que además deben representar las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Conclusión
En Bermejo Abogados, estamos a vuestra disposición para atender cualquier duda o reclamación que pudiera surgir en vuestra Comunidad de Vecinos. ¡No lo dudes y llama!
Buenas tardes,
Gracias por su artículo, me ha sido muy útil. Sin embargo, tengo una duda que no consigo resolver. Tengo intención de reformar un muro de carga que está en mi vivienda, entre una habitación y la cocina, perfectamente delimitado dentro de mi hogar. En el artículo da a entender que necesito el consentimiento de la Comunidad para llevar a cabo esta obra, pero otro lado he leído en el Código Civil que los elementos comunes, en este caso la estructura, terminan cuando empieza el espacio privativo, en este caso mi casa. Y que como propietario tengo derecho a modificar los elementos arquitectónicos dentro de mi hogar siempre y cuando no altere ni menoscabe la seguridad del edificio y si previamente he informado del proyecto de reforma con suficiente antelación a la Comunidad. Por tanto, mi duda es si necesito la aprobación de la Comunidad para esta reforma o puedo proceder a realizar la obra una vez haya sida supervisada por un arquitecto y cuando se me haya concedido la licencia de obra por una autoridad competente, en este caso el Ayuntamiento de Barcelona.
Muchas gracias de antemano.
Un saludo,
Carlos.
Buenas tardes, D. Carlos,
Agradezco sus palabras. Con su permiso, le remito un correo electrónico para concertar una llamada y poder profundizar en su asunto.
Gracias, un saludo.
¿Puede ser convocada una Junta EXTRAORDINARIA de Comunidad sin haberme comunicado ni citado ni citado a la mísma..?
A esta junta asisten CUATRO personas, con REPRESENTACIÓN de otras siete. La comunidad cuenta con 20 vecinos.
Entre los acuerdos figuran el establecimiento de cuotas y derramas importantes.
Saludos.
Buenos días, D. Pablo,
Le contactaremos por correo para darle más información, pero la normativa es clara al respecto, SE DEBE CITAR SIEMPRE EN TIEMPO Y FORMA A TODOS LOS COMUNEROS. En caso de no hacerlo es un motivo clarísimo de impugnación y anulabilidad.
Gracias, un saludo.
Debido a una intensa lluvia através de la jardinera de la fachada anexa a mi salón, se produjo una filtración en el salón del vecino de abajo. ¿ Puesto que esa jardinera es un elemento de obra ornamental de la fachada de la comunidad, a quién corresponde solucionarlo, al seguro de la Comunidad o a mi?
Buenas tardes, D. Eduardo,
Con su permiso le contactaremos para profundizar en su asunto. Tenemos que valorar dicho elemento y su naturaleza. Si es comunitario, y usted no lo ha incorporado con posterioridad, es la Comunidad quien debe asumir los daños (a través del seguro).
Gracias, un saludo.
Buenas noches, me encuentro en la necesidad de exigir a mi Comunidad la realización de un acceso para discapacitados basándome en lo que dice la LPH en su art 10.1b al no saber que su ejecución no superará el importe de 12 mensualidades ero no se quien debe preocuparse de poner en marcha todos los procedimientos necesarios -proyecto técnico, peticiones de licencias, búsqueda de la empresa que lo realizará y petición de subvenciones-
Buenas tardes, D. Andrés,
Tras nuestra conversación, quedo a la espera de noticias. La aplicación del artículo 10.1 b) debe ser respetada y cumplida. En caso de negativa, recomendamos enviar un burofax y/o judicializar el asunto.
Gracias, un saludo.
Somos dos vecinos, yo vivo abajo y él arriba, hemos tenido problemas de humedades y él tiene el piso de arriba alquilado, desde el 15 de agosto no me ha abierto la puerta ni a solicitado nada a su seguro hasta el días de ayer 7 de octubre, yo viendo que no se solucionaba y lo venían de ningún seguro he avisado a los albañiles y he reparado provisionalmente la entrada de aguas, pero debido a las danas cada vez más frecuentes el albañil nos indica hacer una reforma en el desagüe del tejado, he pedido presupuesto y se lo quiero pasar a mi vecino, él me dice que no me paga la factura de hoy y que ya veremos si hace la reforma, está entrando agua cada año más por las canales, por eso se ve afectada también la fachada, tiene obligación de pagar la parte de factura de hoy y su parte de factura en la obra de tejado, canales de aguas pluviales y fachada?, ya que los daños de entrada de aguas están dañando por completo la fachada.
Un saludo.
Buenas tardes, D. Francisco Javier,
Con su permiso le contactaremos para profundizar en su asunto. Existe la obligación de permitir el paso cuando se trata de un elemento común, en caso de ser privativo hay enviarle un requerimiento fehaciente.
Gracias, un saludo.
Buenos dias,D. Francisco,
tengo un problema con la comunidad la cual a realizado una instalacion que transcurre bajo el muro de mi terraza, junto al alfeizar de la misma a escasos centimetros,delimitando este con la via publica.Dicha instalacion no a sido sometida en junta para su aprobacion la cual alega el articulo 10 .La instalacion consta de 3 puntos y 3 cajas de registro.Les he comentado la insatisfaccion del montaje instandoles a una junta de vecinos y otra alternativa¿ Que puedo hacer?
Gracias agradeceria sus impresiones.Saludos
Buenas tardes, D. Esteban,
Le agradezco que se haya puesto en contacto con nosotros.
Si le parece bien, le contactaremos directamente a su correo electrónico para poder valorar su asunto. Sería necesario una descripción más detallada de la obra, fotografías y saber si es un acto aprobado en junta para valorar su naturaleza como obra de conservación.
Muchas gracias,
Un saludo.
Siendo usuario de un PAR -aparcamiento para residentes del Ayto. de Madrid- he intentado por tres veces conseguir que propietario (el Ayto.) asuma la construcción de un ascensor como exige el art. 10.1.b de la LPH. respondiendo que es respònsabilidad de la Comunidad de usuarios.
Basandome en estas respuestas del Ayto. exigí a la Comunidad de Usuario la construcción del mismo acogiéndome al mencionado artículo y aportando presupuestos de empresas instaladoras de ascensores que lo ven viable y con presupuesto inferior a las cuotas normales de la Comunidad durante un año. La junta de Gobierno lo desestima en Junta alegando que la LPH no nos aplica pues no somos propietarios sino usuarios a pesar de que nuestros estatutos indican lo contrario.
Si lo estatutos de la comunidad indican que para lo no incluido en los mismos se estará a lo indicado en la LPH puedo acogerme al art 10.1b y exigir a la Comunidad su realización?
Buenos días, D. Antonio,
Le agradezco que se haya puesto en contacto con nosotros.
Sería conveniente poder revisar el Título constitutivo y que me detalle algunos puntos, pero, siguiendo la premisa que nos plantea pudiera ser objeto de la Comunidad de Propietarios y no solo de un propietario. En caso de que hablásemos de un elemento público no operaría la LPH. Le ruego me contacte en el 687 77 17 68 para profundizar en su asunto.
Muchas gracias,
Un saludo.
Buenos días! He leído el artículo, y me ha ayudado, pero sigo teniendo dudas. El caso en mi piso utilizo calefacción y la otra mitad del edificio utiliza gas. No tengo claro si los propietarios que no tenemos ese servicio, estamos exentos de cubrir las reparaciones de las tuberías, porque en breve se cambiarán, ya que han cumplido los 20años.
Buenas tardes, Dña. Diana,
Le agradezco que se haya puesto en contacto con nosotros.
Sería conveniente poder revisar los acuerdos en junta y profundizar en su asunto. Le ruego me contacte en el 687 77 17 68 para conversar tranquilamente. La primera consulta telefónica es gratuita.
Muchas gracias,
Un saludo.
Soy el presidente de una comunidad de vecinos en alicante y tenemos un local que se utilizaba en su dia para jugar al Squas y que actualmente no juega nadie y se encuentra en malas condiciones de uso. Queremos acondicinarlo como almacen y sala de reuniones y necesitamos saber que porcentaje de votos se necesitan para su aprobación
Buenos días, D. Manuel,
Le agradezco que se haya puesto en contacto con nosotros.
Sería conveniente poder revisar los acuerdos en junta y los Estatutos para profundizar en su asunto. A tenor general, se podría aplicar una mayoría unánime al cambiar el uso y destino de un elemento común de forma radical y opuesta al de su origen pero hay jurisprudencia que apoya la mayoría cualificada.
Le ruego me contacte en el 687 77 17 68 para conversar tranquilamente. La primera consulta telefónica es gratuita.
Muchas gracias,
Un saludo.
Buenos días, soy propietario de una vivienda que tiene una terraza comunitaria de uso privativo, en dicha terraza hay una jardinera hecha de obra con su tierra realizada por el constructor, no la impermeabilizó o sea no puso manta asfáltica. Por mi parte he mantenido, reparado y pintado la jardinera que da a la terraza , por la otra parte que es fachada da a un patio de otra comunidad donde se desprenden cascotes por la humedad de la tierra. Los vecinos dicen que tengo que pagar los desperfectos de la parte de la fachada que está a 10 metros de altura por regar las plantas cuando en realidad si es que riego alguna vez es en verano, de 2 a 3 meses, y el resto del año esta la tierra húmeda por la lluvia o nieve ya que es parte del clima de la ciudad donde resido, Segovia. En la comunidad dicen que el seguro no se hace cargo, tengo que hacerme cargo del pago o es la comunidad .
Muchas gracias.
Buenas tardes, Julio.
Le agradezco que haya comentado y espero poder resolverle la duda.
Le contactaré a través de su correo electrónico para profundizar el asunto, pero le adelanto que si se trata de un elemento común y usted ha mantenido diligentemente la jardinera, no pueden imputarle el gasto.
Gracias, un saludo.