En Bermejo Abogados, estamos acostumbrados a manejar consultas sobre problemas en viviendas recién adquiridas. A continuación, te explicamos cómo actuar frente a los vicios ocultos.
¿Qué son los vicios ocultos?
Los vicios ocultos son defectos en las cosas que no pueden detectarse en el momento de la compraventa. En derecho, el concepto se emplea para designar aquellos desperfectos que dan derecho a reclamar la reparación del bien o la resolución del contrato.
Debemos entender que son defectos de cierta gravedad, que impiden la utilización o aprovechamiento completo de un bien, o impida el uso natural de la cosa o que, en caso de haberse conocido, hubiera determinado que no se realizara la compraventa o esta se realizara en diferentes condiciones.
Así, el vicio oculto no inutilizará la cosa sobre la que pese, ya que en caso contrario estaríamos ante otro tipo de daños y tendríamos que reclamar por medio de otras acciones.
(Aunque generalmente los vicios ocultos se aplican a contratos de compraventa también podrían concurrir en contratos de alquiler).
Diferencias entre vicios ocultos y defectos constructivos
Es importante no confundir los vicios ocultos con los defectos constructivos, ya que ambos conceptos, aunque relacionados con problemas en inmuebles, tienen diferencias clave. Mientras que los vicios ocultos son desperfectos no detectables a simple vista al momento de la compra de viviendas de segunda mano y suelen ser responsabilidad del vendedor, los defectos constructivos abarcan problemas evidentes o relacionados con la estructura, habitabilidad o acabados del edificio, regulados por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y en viviendas de nueva construcción o primera mano. Si quieres profundizar en este tema, te invitamos a leer nuestro artículo sobre defectos constructivos: qué son y cómo reclamarlos.
Ejemplos comunes de vicios ocultos
- Humedades en la vivienda: Se deben a una mala impermeabilización o a tuberías deterioradas. La gravedad de estos defectos varía según su origen, sin embargo, no pueden dejarse sin resolver.
- Problemas de cimentación: Las grietas y fisuras son los desperfectos que suelen aparecer con el paso del tiempo, generalmente como consecuencia de reformas inadecuadas, etc. Sin embargo, en ocasiones se deben a que en el momento de la construcción se cimentó mal el edificio.
- Acabados defectuosos: Los vicios ocultos en suelos, pinturas y acabados interiores, ya sean abombamientos, decoloración, desprendimientos, etcétera,.
- Problemas térmicos y acústicos: Los problemas de ruido o de temperatura se deben a un mal aislamiento de la vivienda y las principales razones son la falta de tratamiento de puentes térmicos, el uso de materiales inadecuados, su mala colocación.
- Problemas del sistema eléctrico: Ya sea en interruptores, luces o tomas de corriente, por una instalación defectuosa u obsoleta o por el uso de materiales inadecuados.
Requisitos para reclamar por vicios ocultos
- Que el daño sea previo a la compraventa. Si el vendedor demostrase que el daño no existía antes de la adquisición, o si bien el comprador no puede demostrar que el daño sea preexistente, la reclamación fracasará.
- Que el daño sea grave. Que, de haberlo conocido, el comprador no hubiera cerrado el negocio, o hubiera negociado un precio inferior. Esto evita las reclamaciones por desperfectos menores que no afectan a la integridad o uso de la vivienda
- Que el daño esté oculto. En caso de que el defecto sea fácilmente detectable el comprador no tendrá derecho a reclamar. Al menos no como vicio oculto.
Acciones legales disponibles
Los vicios ocultos en la compraventa entre particulares, solo queda protegido por el Código Civil. El Código Civil no aplica un régimen de protección específica, ya que considera que el negocio se celebra inter pares. De modo que permite que los particulares ejerciten tres tipos de acciones:
Acción redhibitoria:
Se regula en el artículo 1486 del código civil, y permite al comprador desistir del contrato. Además, entregando la cosa objeto del mismo podrá recuperar los gastos correspondientes a la operación. Y en caso de demostrar que el vendedor conocía los vicios ocultos, el comprador podrá exigirle una indemnización.
Acción quanti minoris:
Regulada en el mismo artículo, lo que permite es minorar el precio del bien. Para ello deberán valorarse los daños por medio de peritos, y tal valor se restará al precio de la operación.
Acción de saneamiento:
Permite al comprador exigir al vendedor la adecuación de la cosa para el fin al que se la destina, tal y como recoge el artículo 1484 del código civil .
Plazos para realizar la reclamación
Tras la compra del inmueble, el comprador dispone de 6 meses para reclamar al vendedor por vía judicial, por los vicios ocultos decidir cuál de las tres acciones comentadas anteriormente desea llevar a cabo.
Sin embargo, como ocurre con otras acciones, este plazo puede ser interrumpido por medio de las correspondientes reclamaciones. No obstante, en muchos casos la mera reclamación extrajudicial por vía de un abogado especialista puede ser suficiente para que el vendedor acepte hacerse cargo de la reparación o minore el precio de venta, sin necesitar acudir a juicio.
Por otro lado, respecto a las viviendas de obra nueva es posible reclamar durante los 10 primeros años los defectos estructurales, 3 años los defectos constructivos y en instalaciones y 1 año para los daños relacionados con los acabados de la vivienda que sean imputables al constructor, al promotor o al anterior propietario. (En este caso rige Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios).
Conclusión
Ante la detección de vicios ocultos, es crucial actuar rápidamente. En Bermejo Abogados, estamos preparados para asesorarte y ayudarte a tomar las medidas adecuadas para resolver esta situación. Consulta con nosotros para evaluar tu caso de manera personalizada.