PROCESO DE COMPRAVENTA – 2º PARTE

Continuamos con el proceso de compraventa, por lo que si vas a solicitar una hipoteca, debes tener en cuenta que los plazos de concesión de la misma pueden variar de una entidad a otra pero difícilmente bajan de las 4 o 5 semanas.

Tendrás que recopilar la documentación económica de todos los compradores (y aquella que hemos visto en la anterior entrada del blog), y si en su momento te solicitan un aval, también de esa parte.

También hay que tener en cuenta que las entidades bancarias, como norma general, te conceden el 80% del valor de compra o del valor de tasación, escogiendo el más bajo de los dos. Hay excepciones donde se puede conseguir el 90% del valor de compra, siempre que no supere el 80% del valor de tasación, pero es complicado.

Hay tres documentos que tienen que entregar las entidades que marcan los pasos de la concesión de hipotecas:

      1. FIPRE (Ficha de Información Precontractual).

Es el primer documento al que tendremos cuando vayamos a solicitar una hipoteca. En él se recogen las condiciones genéricas de una hipoteca. Por regla general, son las mismas condiciones que la entidad financiera anuncia

en internet, prensa etc., por lo que no son vinculantes.  Se trata entonces, de un documento para comparar las ofertas generales que tienen varias entidades financieras de sus préstamos hipotecarios.

        2. FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada).

Contiene la información personalizada de la hipoteca. Con esta ficha el cliente conocerá todas las condiciones del préstamo hipotecario antes de la firma. Previamente, el cliente tiene que facilitar al banco la información sobre su situación financiera y la cantidad de dinero que necesita para comprar la vivienda. Así el banco puede hacer una propuesta personalizada.

Esta ficha también incluye los requisitos para cancelar la hipoteca (si llegara el caso) o los requisitos para una amortización parcial del préstamo hipotecario, junto a los derechos del prestatario (como el derecho de desistimiento de 14 días) y el de portabilidad (subrogación) y lo que pasaría en caso de incumplimiento de los compromisos. Es importante tener en cuenta que la entidad financiera está obligada a facilitar la FEIN diez días antes -como mínimo- de la firma del préstamo hipotecario en la notaría.

       3. FIAE (Ficha Europea de Advertencias Estandarizadas).

Se trata de un tercer documento que recoge algunas cuestiones concretas que en el pasado han resultado problemáticas, como ciertas cláusulas, los índices oficiales de referencia, la posibilidad de vencimiento anticipado y embargo o la distribución de los gastos.

DIFERENCIA ENTRE LOS TRES DOCUMENTOS

• FIPRE, Lo importante es que no es un documento vinculante ni personalizado. Los datos que debe incluir el documento a modo de información son la identificación de la entidad bancaria, las características básicas del préstamo (importe, plazo y finalidad), el tipo de interés con y sin bonificación, los gastos preparatorios, los productos que se tengan que contratar obligatoriamente (vinculados) o para rebajar el interés.
• FEIN y FIAE, son los dos documentos que el solicitante deberá recibir de parte de la entidad bancaria con un mínimo de diez días antes de la firma del contrato, es decir, que estos documentos serán entregados una vez que sea aprobada la solicitud del préstamo, y de allí radica su diferencia con la FIPRE.

Por una parte la FEIN (documento vinculante) será entregada al solicitante para darle a conocer las condiciones personalizadas del préstamo hipotecario que le fue aprobado, como es el importe y el plazo, el tipo de interés y la TAE, los productos combinados y vinculados, las comisiones, las cuotas y el cuadro de amortización.

Ahora bien, junto a la FEIN, el solicitante también debe recibir la FIAE, que contiene información sobre las cláusulas más delicadas del préstamo, como por ejemplo, los gastos de constitución que debe pagar el cliente, a que índice se referencia la hipoteca (si esta es variable o fija,  y como podrían cambiar las cuotas sin el índice).

Importante: El banco tiene que entregar toda esta documentación al cliente, pero también al notario, que no puede autorizar la escrituración de la hipoteca sin antes comprobar que el cliente haya recibido toda la documentación correspondiente.

La nueva Ley hipotecaria – junio de 2019–, trajo más cambios que comentaremos en otro post, pero resaltemos el ahorro más importante que consistió el reparto de gastos de la constitución de hipoteca. Desde esa fecha el cliente solo abonara la tasación de la vivienda y su copia de la escritura, siendo a cuenta de la Entidad financiera los gastos de Gestoría, Notaria, Registro y pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Muchos de nuestros lectores recordaran la avalancha de juicios relativa a la devolución de estos gastos en operaciones anteriores a esa fecha.

Como consejo general la lectura y comprensión de las condiciones de un préstamo va más allá del tipo de interés y plazo de la hipoteca. No dejéis de consultar cualquier duda y siempre hay que tener presente que aunque la ley es clara en la no obligatoriedad de firmar otros productos financieros con la entidad, estos pueden abaratar el tipo de interés aplicado, aunque no siempre es lo más rentable.

Desde Bermejo Abogados os invitamos a que nos comentéis vuestra experiencia y dudas al respecto.  

¿PORQUE HAY QUE FIRMAR DOS VECES DELANTE DEL NOTARIO?

Con la nueva Ley Hipotecaria mencionada, iremos dos veces a firmar al notario (elegido por el comprador).

La primera vez iremos solo nosotros (ni entidad financiera ni vendedores etc.), para que el notario de fe de que la entidad bancaria nos entregó en el plazo y forma la documentación  (FEIN y FIAE), y, además, dará fe de que esta información es correcta y la entendemos perfectamente. Esta firma se realizará en un plazo de 10 días antes de la firma de compraventa, como mínimo.

10 días después, asistiremos al gran momento de la firma y pago de nuestra casa (sí, nuestra casa, aunque sea la garantía de un préstamo, seremos los propietarios), e iremos con los vendedores y la entidad financiera que haya concedido el préstamo, donde se realizará el pago de las cantidades pactadas y la transmisión de la propiedad.

A partir de ese momento y el propio día de la firma, el notario nos facilitará una copia simple de la escritura para poder solicitar e iniciar determinados trámites (dar de alta o cambiar titularidad de la luz, agua, gas, comunidad de propietarios, empadronamiento etc.,), y la gestoría de la entidad bancaria se encargará de entregar en el Registro de la Propiedad, la escritura y demás documentación para que allí quede constancia de la titularidad del inmueble.

A partir de este momento solo nos queda la parte más importante, DISFRUTAR DE NUESTRA CASA. ¡Ah! Y no olvidarte de pagar la hipoteca…

No dudéis, es un proceso importante, fácil pero con peculiaridades, y si necesitáis ayuda en todo o parte del proceso desde Bermejo Abogados estaremos encantados de ayudaros