El artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal regula dos cuestiones que están detrás de buena parte de los conflictos que terminan en los juzgados: quién puede asistir a una junta de propietarios y cómo se acredita la representación de quien no puede o no quiere ir personalmente. Aunque la norma es deliberadamente sencilla (basta un escrito firmado por el propietario para delegar), esa sencillez genera más problemas de los que resuelve. Presidentes que rechazan delegaciones, abogados a los que se impide intervenir, copropietarios proindiviso que acuden sin ponerse de acuerdo sobre quién vota, usufructuarios que desconocen los límites de su representación o delegaciones remitidas por correo electrónico cuya validez se discute en acta.
En este artículo analizamos el artículo 15.1 de la LPH con la doctrina y jurisprudencia más relevante, explicando cada supuesto con criterios prácticos: qué dice la norma, cómo lo interpretan los tribunales y qué conviene hacer para evitar que un defecto de forma invalide los acuerdos adoptados. Si necesitas entender cuándo y por qué llevar asesoramiento jurídico a una junta, puedes consultar también nuestro artículo sobrecuándo llevar abogado a una junta de propietarios.
¿Quién puede asistir a una junta de propietarios y cómo se delega el voto?
Según el artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, la asistencia a la junta será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta un escrito firmado por el propietario.
Esto significa que todo propietario tiene derecho a asistir personalmente. Si no puede o no quiere hacerlo, puede designar a un representante mediante un escrito firmado, sin que sea necesario un poder notarial. La junta, salvo supuestos flagrantes, debe admitir esa representación, ya que no corresponde al presidente ni al secretario-administrador juzgar si una delegación es o no suficiente. Si la validez de la representación afecta al resultado de la votación, serán los tribunales quienes resuelvan la cuestión por vía de impugnación judicial.
El Tribunal Supremo confirmó este criterio de sencillez en su sentencia de 25 de febrero de 1988, al declarar que basta con un escrito firmado por el propietario y que no es necesario que los documentos de representación se incorporen al acta ni se transcriban en ella. Ahora bien, esa flexibilidad tiene un límite: la sentencia del TS 483/2003, de 23 de mayo, declaró la nulidad de acuerdos cuando se omitió por completo el escrito acreditativo de la representación voluntaria.
En la práctica, la clave es que la delegación exista por escrito y que la junta la admita sin entrar a valorar su contenido. Si hay dudas sobre su autenticidad o alcance, el cauce es la impugnación judicial posterior, nunca el rechazo en el acto por parte de la mesa.
Asistencia personal y presencia de terceros
El propietario como asistente natural
Es el propietario quien tiene derecho a asistir personalmente a la junta. Fuera de él, un tercero solo puede estar presente si acredita representación por escrito o si la propia junta autoriza expresamente su presencia. Esto afecta a abogados, asesores, arrendatarios y cualquier persona ajena a la comunidad: podrán intervenir como representantes del propietario, pero no ambos (propietario y representante), salvo que la junta lo consienta.
La sentencia de la AP Málaga 201/2024, de 20 de marzo, recuerda esta regla general: la junta no está obligada a permitir la asistencia de terceros que no sean propietarios. No obstante, sugiere una solución intermedia habitual en la práctica: permitir que el abogado asista junto a su cliente, pero sin derecho de voto ni intervención en los debates, salvo que actúe como representante.
La sentencia de la AP Zaragoza 8/2007, de 10 de enero, fue más tajante: anuló la junta por haber impedido la asistencia del letrado que portaba delegación escrita del comunero. Cuando el abogado acude como representante con escrito firmado, tiene pleno derecho a asistir y votar, y rechazar esa representación puede ser motivo suficiente para anular los acuerdos adoptados.
Llegar tarde o abandonar la junta antes de que termine
La LPH no regula qué ocurre cuando un propietario llega una vez iniciada la junta o se marcha antes de que concluya. La cuestión tiene consecuencias importantes: si se le considera presente, el plazo de impugnación y el régimen del artículo 17.8 (voto presunto de ausentes) serán distintos de los que le corresponderían como ausente.
El criterio mayoritario de las Audiencias Provinciales, consolidado por la sentencia del TS 590/2020, de 11 de noviembre, establece que el comunero que se ausenta de la junta durante la votación de un acuerdo tiene la condición de ausente a todos los efectos y está legitimado para impugnar sin necesidad de haber mostrado su discrepancia en el plazo de treinta días. Sentencias de las Audiencias de Ciudad Real, Asturias, Málaga y Madrid siguen esta línea.
La excepción son las ausencias calculadas: si se demuestra que el propietario abandonó deliberadamente la reunión para beneficiarse del régimen de ausente, los tribunales pueden considerar esa conducta fraudulenta, aunque la prueba resulta difícil en la práctica.
Representación legal y voluntaria: requisitos y límites
Qué se exige para acreditar la representación
La LPH exige únicamente un escrito firmado por el propietario. No hace falta poder notarial, ni modelo oficial, ni formato específico. En la mayoría de convocatorias se incluye al final un espacio para la delegación de voto, que el propietario firma designando a la persona elegida. Ese documento, aunque muchas comunidades lo llaman «delegación de voto», funciona como una representación completa: el representante puede asistir, debatir y votar en nombre del propietario.
Delegación por correo electrónico
La sentencia de la AP Madrid 418/2012, de 25 de julio, admitió expresamente que la representación se otorgue por correo electrónico remitido al presidente o al secretario-administrador. La doctrina considera que, siendo el objetivo constatar la voluntad del comunero, el correo electrónico cumple esa función de forma análoga al escrito firmado, con un riesgo de falsificación comparable al de la firma manuscrita.
Representación verbal
Aunque la norma exige que la representación conste por escrito, la jurisprudencia ha admitido excepciones. Las sentencias de las Audiencias Provinciales de Cádiz (75/2009), Valencia (93/2009) y Baleares (43/2005) reconocieron la validez del apoderamiento verbal cuando se acreditó por otros medios, cuando se trataba de un familiar cercano conocido por los vecinos o cuando la propia junta lo había admitido en ocasiones anteriores sin oposición.
Sin embargo, otras sentencias como la de la AP Ourense 175/2025, de 6 de marzo, o la AP Jaén 302/2003, niegan validez a la representación que no consta por escrito. La recomendación práctica es clara: aunque los tribunales puedan ser flexibles, siempre es preferible contar con un escrito firmado para evitar discusiones.
El representante queda vinculado por sus actos
Un aspecto que muchos propietarios desconocen: conforme al artículo 1727 del Código Civil, el propietario que otorga su representación debe asumir las obligaciones que el representante haya contraído dentro de los límites del mandato. Si el representante vota a favor de una derrama, el propietario no podrá alegar después que no estaba de acuerdo, salvo que en la delegación figurasen instrucciones detalladas por escrito que el representante incumplió.
La sentencia de la AP Pontevedra 21/2011, de 21 de enero, declaró que el propietario representado no está legitimado para impugnar acuerdos cuando su representante no salvó el voto. La de la AP Alicante 426/2005 fue en la misma línea: si el representante votó a favor, el propietario carece de legitimación para impugnar.
Además, la representación otorgada para una junta concreta no se extiende a juntas posteriores, como declaró la AP Las Palmas 180/2002.
Proindivisos: cuando la propiedad pertenece a varios
La obligación de nombrar representante
Cuando un piso o local pertenece proindiviso a varias personas (herencias sin partir, parejas que compran a medias, comunidades de bienes), el artículo 15.1 exige que nombren un representante para asistir y votar en las juntas. La convocatoria no tiene que remitirse a todos los copropietarios: basta con enviarla al domicilio designado conforme al artículo 9.1 h) de la LPH.
Qué pasa si los copropietarios no se ponen de acuerdo
Si los copropietarios del proindiviso acuden a la junta sin haber designado representante y no coinciden en el sentido del voto, la cuestión se complica. Existe discrepancia doctrinal y jurisprudencial sobre cómo debe actuar la comunidad.
El criterio que consideramos más sólido, y que comparten autores como Díez Núñez o Puche Ramos, es que si no han nombrado representante, no pueden tenérseles como presentes con derecho de voto, ya que entenderlos presentes implica privarles del voto, lo que supone un grave quebranto de los derechos de todo comunero. En ese caso, podrán manifestar su oposición en el plazo de treinta días como ausentes o impugnar judicialmente la junta.
La sentencia de la AP Jaén 927/2022, de 14 de septiembre, declaró que cuando un inmueble pertenece a varios propietarios, el comunero que asiste se presume que ostenta la representación de los demás sin necesidad de documento. Sin embargo, la sentencia de la AP Ourense 175/2025, de 6 de marzo, exigió que también en situaciones de proindiviso la representación constase por escrito.
Usufructo: quién asiste y quién vota
Regla general
El artículo 15.1 de la LPH establece que si la vivienda o local se halla en usufructo, la asistencia y el voto corresponden al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entiende representado por el usufructuario. Dicho de otro modo: el usufructuario puede asistir y votar en nombre del nudo propietario sin necesidad de delegación expresa, pero solo mientras el nudo propietario no diga lo contrario.
La sentencia de la AP Santa Cruz de Tenerife 254/2017, de 5 de junio, confirmó que el usufructuario no tiene que acreditar delegación expresa del nudo propietario para asistir a las juntas ordinarias.
Cuándo se necesita delegación expresa
La LPH exige representación expresa del nudo propietario cuando se trate de acuerdos referidos a la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora. En la práctica, esto incluye los acuerdos que requieren unanimidad (artículo 17.6), el establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general (artículo 17.3), las obras de supresión de barreras arquitectónicas (artículo 17.2) y las mejoras del artículo 17.4.
La razón es que el usufructuario no puede realizar actos de dominio respecto de la propiedad que deberá restituir al extinguirse el usufructo, como recordó la sentencia de la AP Valencia 171/2017, de 3 de mayo. La AP Asturias 110/2002 fue más lejos y declaró directamente la invalidez de la delegación de voto hecha por el usufructuario sin autorización del nudo propietario para ese tipo de acuerdos. En la práctica, la forma más segura de evitar este problema es que el usufructuario acuda siempre a la junta con una representación expresa y por escrito del nudo propietario que cubra todos los puntos del orden del día, incluidos los que puedan requerir mayorías cualificadas o unanimidad. De este modo, ningún acuerdo adoptado con su voto podrá cuestionarse después por falta de autorización.
Legitimación procesal
Como regla general, la legitimación activa y pasiva en los procedimientos judiciales corresponde al nudo propietario, no al usufructuario. Así lo han declarado reiteradamente las Audiencias de León (117/2021), Murcia (85/2020), Valencia (204/2019) y Asturias (505/2006), entre otras.
Grabación de juntas: qué dice la jurisprudencia
La LPH no menciona la grabación de las juntas, pero la práctica está cada vez más extendida. La doctrina mayoritaria la considera positiva: facilita la transparencia, disuade comportamientos inadecuados y ayuda al secretario-administrador a redactar el acta con mayor exactitud. Para adoptarla como medida, basta con el voto favorable de la mayoría de propietarios y cuotas asistentes.
Lo que sí resulta controvertido es la grabación unilateral: que un propietario grabe la junta sin informar a los demás. La jurisprudencia se ha mostrado mayoritariamente contraria. La sentencia de la AP Guipúzcoa 32/2015, de 20 de febrero, indicó que el hecho de que la grabación no infrinja el derecho a la propia imagen no significa que pueda realizarse sin la voluntad de la junta. La AP Madrid (390/2006) directamente no admitió como prueba una grabación realizada sin conocimiento de los asistentes.
No obstante, existen argumentos doctrinales sólidos a favor de admitirla. La doctrina constitucional consolidada desde la STC 114/1984, de 29 de noviembre, y reiterada por la STC 56/2003, de 24 de marzo, establece un principio claro: quien graba una conversación de la que es parte no vulnera el derecho al secreto de las comunicaciones del artículo 18.3 de la Constitución. El Tribunal Constitucional declaró que no hay secreto para aquel a quien la comunicación se dirige y que la retención del contenido del mensaje por uno de los interlocutores no constituye contravención alguna de ese derecho fundamental. La distinción es nítida: grabar una conversación ajena sí atenta contra el artículo 18.3; grabar una conversación propia, no.
El Tribunal Supremo ha consolidado esta doctrina en numerosas sentencias, entre las que destaca la STS 507/2020, de 14 de octubre (caso Gürtel), que sintetiza el criterio: cuando una persona graba sus propias conversaciones con terceros, no se afecta ni el derecho al secreto de las comunicaciones ni, con carácter general, el derecho a la intimidad, salvo que el contenido afecte al núcleo íntimo de la vida personal o familiar del otro interlocutor. El único límite adicional que señala la jurisprudencia es que la grabación no sea resultado de una provocación delictiva ni se realice desde las estructuras oficiales de investigación sin autorización judicial.
Aplicado a las juntas de propietarios, esto significa que el comunero que graba una junta a la que asiste está grabando una conversación de la que forma parte, en un acto que no pertenece al ámbito de la intimidad sino a la gestión comunitaria. Aunque la jurisprudencia menor todavía no ha unificado criterios sobre la admisión de estas grabaciones como prueba en impugnaciones de juntas, la base constitucional es sólida y refuerza la posición del propietario que graba para documentar lo ocurrido.
Juntas telemáticas: situación actual
La regulación vigente de la LPH no contempla expresamente las juntas telemáticas. El artículo 15 exige asistencia personal, sin prever controles ni garantías para la participación a distancia. Actualmente existe una proposición de ley en tramitación parlamentaria que prevé la modificación del precepto para permitir la asistencia por videoconferencia, junto con otras novedades como la obligación de facilitar un correo electrónico a efectos de notificaciones y la introducción del libro de actas digital.
Durante la pandemia, el RDL 8/2021 permitió de forma excepcional la celebración de juntas telemáticas. Fuera de ese marco extraordinario, y a la espera de la reforma legislativa, la celebración de juntas mixtas (presenciales y por videoconferencia) no tiene cobertura legal expresa, aunque en la práctica muchas comunidades las realizan sin que se hayan impugnado con éxito por ese solo motivo. El riesgo existe si algún comunero se opone y acredita que la modalidad telemática le impidió ejercer correctamente sus derechos de participación y voto.
Preguntas frecuentes sobre asistencia y representación en juntas
¿Puede el presidente rechazar una delegación de voto que le parece sospechosa?
No debería. La jurisprudencia es clara en que no corresponde al presidente ni al secretario-administrador juzgar la suficiencia de una representación acreditada por escrito. Si hay dudas sobre su autenticidad, el cauce es impugnar los acuerdos judicialmente si el voto resultó determinante para el resultado. Rechazar la delegación en el acto puede dar lugar a la anulación de toda la junta, como ocurrió en la sentencia de la AP Zaragoza 8/2007.
¿Puedo enviar la delegación de voto por WhatsApp o correo electrónico?
La jurisprudencia admite la delegación por correo electrónico (AP Madrid 418/2012). Aunque no hay sentencias específicas sobre WhatsApp, el criterio es el mismo: lo que importa es que se pueda constatar la voluntad del propietario y la identidad del remitente. Para mayor seguridad, envía la delegación al correo oficial de la comunidad o del administrador y conserva la prueba del envío.
Si mi representante vota algo con lo que no estoy de acuerdo, ¿puedo impugnar?
Con carácter general, no. El propietario queda vinculado por los actos de su representante, salvo que en la delegación figurasen instrucciones escritas que el representante incumplió. La AP Pontevedra (21/2011) y la AP Alicante (426/2005) negaron legitimación para impugnar a propietarios cuyo representante había votado a favor del acuerdo.
En una herencia sin partir, ¿quién asiste a la junta?
Los coherederos deben nombrar un representante. Si no lo hacen y acuden varios a la junta sin ponerse de acuerdo, la comunidad no tiene obligación de resolver esa discrepancia interna. El criterio más garantista es considerarlos ausentes y permitirles manifestar su posición en el plazo de treinta días.
¿Puede un usufructuario votar en una junta sin autorización del nudo propietario?
Sí, pero solo para acuerdos ordinarios de administración. Para acuerdos que exijan unanimidad, obras extraordinarias, mejoras o supresión de servicios comunes, el usufructuario necesita delegación expresa del nudo propietario. Si vota sin ella en estos supuestos, el acuerdo puede ser anulado.
Asesoramiento en juntas de propietarios en Madrid
La asistencia y la representación en las juntas parecen cuestiones sencillas hasta que un voto delegado determina el resultado, un copropietario proindiviso bloquea un acuerdo, un usufructuario vota sin autorización expresa en una obra importante o el presidente rechaza una delegación válida. En todos estos casos, el defecto de forma puede invalidar los acuerdos adoptados y obligar a repetir la junta, con el coste y el desgaste que eso supone.
En Bermejo Abogados analizamos las circunstancias concretas de tu junta, revisamos la validez de las delegaciones, verificamos que el acta refleje correctamente la asistencia y los votos, y diseñamos la estrategia adecuada, ya sea para proteger tus derechos antes de la votación o para impugnar acuerdos viciados después. Si necesitas asesoramiento para una junta de propietarios en Madrid, podemos ayudarte a que las decisiones se tomen con todas las garantías.