El derecho de voto en una junta de propietarios parece algo elemental: cada propietario vota y gana la mayoría. Pero la realidad es bastante más compleja. La Ley de Propiedad Horizontal establece un sistema de doble mayoría (propietarios y cuotas de participación) que obliga a identificar a cada votante y su coeficiente, y prevé situaciones que generan confusión constante en las comunidades: la privación del derecho de voto a los propietarios morosos, el cómputo de las abstenciones, el llamado voto presunto de los ausentes y el caso del propietario que tiene varias viviendas en la misma comunidad.
Cada una de estas cuestiones ha dado lugar a una abundante jurisprudencia, en muchos casos contradictoria entre las distintas Audiencias Provinciales, lo que hace imprescindible conocer los criterios que se aplican antes de acudir a la junta o de impugnar un acuerdo. En este artículo, que complementa el análisis sobre asistencia y representación en juntas de propietarios, desgranamos el artículo 15.2 de la LPH y los aspectos del artículo 17 relativos al voto, con la doctrina y jurisprudencia más relevante.
¿Puede un propietario moroso votar en la junta de propietarios?
No. El artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los propietarios que al iniciarse la junta no se encuentren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad, y que no las hayan impugnado judicialmente ni consignado judicial o notarialmente, podrán participar en las deliberaciones pero no tendrán derecho de voto. Su persona y cuota no se computan a efectos de las mayorías.
Esta privación no es una prerrogativa que la junta pueda aplicar o no según el caso: es una norma imperativa que debe cumplirse siempre que un comunero se encuentre en situación de morosidad, como han confirmado las sentencias de la AP Málaga 416/2021, de 21 de junio, y AP Málaga 645/2004, de 7 de septiembre. Sin embargo, para que la privación sea válida, deben concurrir dos presupuestos que analizamos más adelante: que el moroso figure como tal en la convocatoria y que al inicio de la junta siga sin estar al corriente de pago.
Si tu comunidad tiene prevista una junta con puntos conflictivos y hay dudas sobre quién puede votar y quién no, contar con asesoramiento jurídico antes de la junta puede evitar que un acuerdo importante se anule después por un defecto en el cómputo de votos.
El sistema de doble mayoría
La LPH sigue la misma lógica que el artículo 398 del Código Civil para las comunidades ordinarias: tiene en cuenta la mayor cantidad de los intereses que constituyen el objeto de la comunidad. Por eso establece un sistema de doble mayoría que combina dos criterios de forma simultánea.
Por un lado, cada propietario cuenta como una persona (un voto, con independencia de que su piso sea grande o pequeño). Por otro, se tiene en cuenta la cuota de participación que cada propiedad representa en la comunidad. De esta forma se consigue un equilibrio entre el propietario de una vivienda pequeña y el titular de un gran local comercial o de varias unidades.
La consecuencia práctica es que cualquier acuerdo necesita cumplir ambos requisitos: la mayoría de propietarios y la mayoría de cuotas. Si un acuerdo obtiene la mayoría de votos personales pero no la de cuotas (o al revés), no está válidamente adoptado, y el sistema de doble mayoría obliga a identificar a cada votante y el sentido de su voto, lo que tiene implicaciones directas en la admisión del voto secreto, como veremos más adelante.
Propietarios morosos: privación del derecho de voto
Cuándo se es moroso a efectos del artículo 15.2
La LPH no define expresamente cuándo nace la condición de moroso. El criterio que sigue la mayoría de la doctrina, apoyándose en el artículo 1100 del Código Civil, es que el vencimiento de la mensualidad es el determinante: cuando la cuota vence y no se paga, el propietario pasa a deber una cantidad a la comunidad, sin necesidad de requerimiento previo.
Ahora bien, eso no significa que la privación del derecho de voto sea automática. Para que pueda aplicarse, deben concurrir dos presupuestos que los tribunales exigen de forma acumulativa.
Los dos presupuestos para privar del voto
En primer lugar, que en la convocatoria de la junta se haya incluido la relación de propietarios no al corriente de pago, junto con la advertencia de que se les privará del derecho de voto si no regularizan su situación antes de la celebración. En segundo lugar, que al iniciarse la junta el propietario siga sin estar al corriente de pago.
Si la convocatoria no incluye la lista de morosos, no se puede privar a nadie del derecho de voto en esa junta, aunque efectivamente deba dinero a la comunidad. Es un requisito formal con una finalidad práctica clara: dar al moroso la oportunidad de pagar antes de la junta para poder votar. Sin esa advertencia previa, la privación es ilegal.
Las sentencias de la AP Vizcaya 384/2013, AP Córdoba 305/2012, AP A Coruña 451/2011, AP Álava 99/2010, AP Madrid 544/2009 y AP Baleares 260/2008, entre muchas otras, han reiterado este criterio: sin figurar como moroso en la convocatoria, no cabe privación del voto.
El momento determinante: el inicio de la junta
La sentencia del TS 466/2009, de 2 de julio, dejó claro que es al iniciar la junta cuando se debe comprobar si concurre o no la condición de moroso. No importa si el propietario era moroso al convocarse: si paga antes de que empiece la junta, recupera su derecho de voto. Y al revés: si era moroso al convocarse y sigue siéndolo al iniciarse, se le priva del voto.
Esto genera situaciones complejas con los pagos de última hora. Si un moroso aporta al inicio de la junta el justificante de una transferencia realizada ese mismo día, la comunidad puede no tener forma de verificar que el ingreso se ha efectuado realmente. La sentencia de la AP Madrid 440/2020 declaró que no debió privarse del voto a una comunera que aportó justificantes de ingreso. Sin embargo, la AP Madrid 587/2010 y la AP Segovia 151/2006 consideraron correcta la privación cuando la transferencia se realizó el mismo día y la comunidad no podía verificar el ingreso al inicio de la junta.
La recomendación práctica para el moroso que quiere votar es sencilla: pagar con antelación suficiente para que la comunidad pueda comprobar el ingreso, y acudir a la junta con el resguardo original.
No cabe privar del voto por deber solo el mes en curso
Las sentencias de la AP Madrid 75/2009, de 6 de febrero, y AP Madrid 608/2005, de 19 de diciembre, establecieron que no se puede privar del derecho de voto a quien solo adeuda la cuota del mes en curso. La norma habla de deudas vencidas, y la cuota del mes corriente puede no haber vencido aún o estar dentro del plazo ordinario de pago.
¿Se puede privar del voto en acuerdos que exigen unanimidad?
Esta es una de las cuestiones más controvertidas y no está resuelta de forma uniforme. Las sentencias de la AP Málaga 416/2021, AP Zaragoza 205/2006 y AP A Coruña 450/2004 consideran que la privación del derecho de voto no debe aplicarse en los acuerdos que requieren unanimidad, dada su trascendencia.
Sin embargo, otras sentencias como las de la AP Almería 22/2014, AP Asturias 17/2014 y AP Madrid 303/2010 entienden que la privación es válida para cualquier tipo de acuerdo, con independencia del quórum que requiera, ya que la ley no establece excepción alguna. Este es el criterio que consideramos más fundamentado: no existe norma legal que exceptúe la privación del voto para los acuerdos unánimes, aunque debe matizarse que no cabe extender la privación a aquellos supuestos en los que se exige el consentimiento expreso del propietario afectado.
Privación indebida del voto: ¿siempre anula el acuerdo?
Si la junta priva indebidamente del derecho de voto a un propietario que realmente no era moroso, este puede impugnar los acuerdos. Pero la jurisprudencia mayoritaria sostiene que la impugnación solo prosperará si el voto del propietario hubiera sido determinante para el resultado de la votación.
Las sentencias de la AP Málaga 459/2020, AP Baleares 247/2020, AP Castellón 468/2018, AP Cádiz 297/2014, AP Jaén 104/2011 y AP Vizcaya 521/2010, entre muchas otras, siguen esta línea: si sumando el voto del propietario privado indebidamente el resultado no cambia, no hay nulidad.
No obstante, existe una posición minoritaria que declara la nulidad del acuerdo con independencia del resultado, como recogen las sentencias de la AP Madrid 345/2013, AP Madrid 546/2010, AP Alicante 92/2017 y AP Salamanca 412/2012. El riesgo de condena en costas si se impugna sin que el voto sea determinante es real y debe valorarse antes de acudir a los tribunales.
Los nuevos propietarios y las deudas del anterior
Cuando se adquiere un piso con deudas pendientes con la comunidad (afección real del artículo 9.1 e) de la LPH), el criterio mayoritario de la doctrina y la jurisprudencia considera que el nuevo propietario tiene la consideración de moroso a efectos del artículo 15.2, siempre que esas deudas figuren en la convocatoria de la primera junta en la que participe. Si no desea verse privado del voto, debe satisfacer esas deudas antes de que se inicie la junta.
El propietario múltiple: un solo voto, varias cuotas
El Tribunal Supremo declaró en sus sentencias de 13 de octubre de 1982 y de 10 de febrero de 1995 que el propietario de varias fincas en una misma comunidad dispone de un solo voto personal, aunque se suman las cuotas de todas sus propiedades. No computarlo de esta forma puede ser motivo de nulidad del acuerdo, como confirmó la AP Vizcaya 198/2011.
La cuestión se complica cuando el propietario múltiple es moroso respecto de una sola de sus propiedades. ¿Pierde el voto por completo o solo se le descuenta la cuota del elemento impagado?
La jurisprudencia está dividida. La sentencia de la AP Zamora 275/2009 defiende que al propietario de varios elementos que está al corriente de pago de alguno de ellos se le debe permitir votar, descontando únicamente la cuota del piso cuya deuda está impagada. En cambio, sentencias como las de la AP Madrid 213/2017, AP La Rioja 272/2011 y AP Huesca 93/2013 aplican el criterio de unidad de voto personal: si es moroso respecto de cualquiera de sus propiedades, queda privado del voto por completo.
Consideramos más acertado el primer criterio, por tratarse de una medida restrictiva de derechos que debe interpretarse de forma restrictiva, aunque el propietario múltiple debe ser consciente del riesgo de que se le aplique la tesis contraria.
El voto secreto: ¿es posible?
El sistema de doble mayoría de la LPH exige identificar a cada propietario, su cuota de participación y el sentido de su voto. Esto hace que, en principio, la votación secreta no tenga encaje en la legislación vigente. Además, el sentido del voto es relevante para determinar la legitimación del propietario que quiera impugnar un acuerdo: el artículo 18.2 exige haber votado en contra o haber salvado el voto.
La sentencia del TS 1192/2001, de 17 de diciembre, y la de la AP Madrid 21/2010 confirman esta posición. No obstante, algunas sentencias como las de la AP Madrid 15/2008 y AP Madrid 453/2004 han admitido la votación secreta cuando todos los propietarios tienen cuotas idénticas, de modo que la suma de unidades coincide con la de cuotas. Este supuesto es excepcional y no resulta recomendable, porque siempre existirá la duda sobre si el votante que quiera impugnar puede acreditar el sentido de su voto.
El valor de las abstenciones
Cuando un propietario presente en la junta decide abstenerse, no vota ni a favor ni en contra. Pero los efectos de esa abstención no son neutrales y dependen del tipo de acuerdo, algo que muchos comuneros desconocen al tomar esa decisión.
La primera consecuencia es que la abstención impide impugnar el acuerdo, ya que el artículo 18.2 exige haber salvado el voto para estar legitimado. Quien se abstiene no ha salvado nada y, salvo que se trate de un acuerdo contrario a la ley o gravemente lesivo, se queda sin posibilidad de impugnar.
La segunda consecuencia, más discutida, es cómo se computan las abstenciones para determinar si se alcanza la mayoría. Aquí las Audiencias Provinciales mantienen tres posturas diferentes que el propio Tribunal Supremo reconoció como discrepantes en su Auto de 27 de mayo de 2020.
Un primer grupo de sentencias, como las de la AP Madrid 634/2009 y AP Asturias 337/2007, considera que las abstenciones deben restarse de la base de cálculo, de modo que la mayoría se computa solo sobre los votos emitidos a favor y en contra. Un segundo grupo, con sentencias como las de la AP Asturias 166/2007 y AP Albacete 3/2007, entiende que las abstenciones deben sumarse a la mayoría, favoreciendo así la adopción del acuerdo. Y un tercer grupo, con sentencias de la AP Madrid 450/2009, AP Asturias 23/2007, AP Asturias 214/2016 y AP Cantabria 300/2009, sostiene que las abstenciones deben excluirse del cómputo de la mayoría exigible sin sumarse a favor ni en contra.
La falta de unificación jurisprudencial hace que el efecto de una abstención pueda variar según el tribunal que conozca una eventual impugnación. Por eso, al propietario que no está de acuerdo con un acuerdo le interesa votar expresamente en contra y no abstenerse, ya que la abstención le puede dejar sin legitimación para impugnar y, además, su efecto en el cómputo es incierto.
El voto presunto de los ausentes
El artículo 17.8 de la LPH regula el llamado voto presunto: se computa como voto favorable de todos aquellos propietarios ausentes, debidamente citados, que una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes no manifiesten su discrepancia en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Esto significa que el propietario ausente que recibe la notificación del acuerdo y no responde en el plazo de treinta días, se entiende que vota a favor. Para que opere el voto presunto deben cumplirse todos los presupuestos legales: que el propietario haya sido debidamente citado a la junta, que no haya asistido, que se le notifique el acuerdo adoptado y que no manifieste su discrepancia en plazo.
A diferencia de lo que ocurre con las abstenciones, donde las ficciones legales son discutibles, en el voto presunto la previsión legal es expresa y no hay duda sobre su efecto: el silencio del ausente notificado equivale a un voto a favor. Por eso resulta fundamental que el propietario que no pueda asistir a la junta y no esté conforme con algún acuerdo del orden del día delegue su voto por escrito, como explicamos en el artículo sobre asistencia y representación en juntas de propietarios, o manifieste su oposición dentro del plazo de treinta días desde la notificación.
Preguntas frecuentes sobre el derecho de voto en juntas de propietarios
¿Qué pasa si no figuro como moroso en la convocatoria pero realmente debo dinero?
Si la convocatoria no incluye tu nombre en la relación de morosos, no se te puede privar del derecho de voto en esa junta, aunque efectivamente debas dinero a la comunidad. Así lo han declarado reiteradamente los tribunales. La comunidad deberá incluirte en la convocatoria de la siguiente junta si quiere que la privación surta efecto.
¿Puedo consignar la deuda para poder votar?
Sí, el artículo 15.2 permite que el moroso que haya consignado judicial o notarialmente la suma adeudada conserve su derecho de voto. Pero la consignación debe cumplir los requisitos de los artículos 1176 y siguientes del Código Civil, incluido el previo ofrecimiento de pago. No valen las consignaciones condicionadas ni los avales como sustitutos del pago, como han declarado las sentencias de la AP Madrid 57/2010, AP Alicante 313/2017 y AP Baleares 131/2017.
Si compro un piso con deudas de comunidad, ¿pierdo el derecho de voto?
El criterio mayoritario es que sí, si esas deudas figuran en la convocatoria de la junta. Como nuevo propietario, respondes por afección real de las deudas de la anualidad en curso y las tres anteriores. Si quieres votar, debes regularizar esas deudas antes de que se inicie la junta.
Me he abstenido en una votación y ahora quiero impugnar el acuerdo. ¿Puedo?
Con carácter general, no. El artículo 18.2 de la LPH exige haber salvado el voto para poder impugnar. La abstención no equivale a salvar el voto, por lo que quien se abstiene pierde la posibilidad de impugnar ese acuerdo, salvo que sea contrario a la ley o gravemente lesivo para los intereses de la comunidad.
Asesoramiento sobre conflictos de voto en juntas de propietarios en Madrid
Los conflictos sobre el derecho de voto suelen descubrirse tarde: cuando se impugna un acuerdo y el tribunal analiza si el cómputo de votos fue correcto. A veces el error es del presidente o del administrador, que privó del voto a quien no debía o no lo hizo cuando debía. Otras veces, un propietario ausente desconocía que su silencio equivalía a un voto a favor. Y en no pocas ocasiones, una abstención aparentemente inocua acaba impidiendo la impugnación de un acuerdo que perjudica gravemente al comunero.
En Bermejo Abogados analizamos la situación concreta de tu comunidad y de tu posición como propietario, revisamos la convocatoria, el acta y el cómputo de votos, y diseñamos la estrategia adecuada para proteger tus derechos, ya sea antes de la junta, durante la celebración o en la impugnación posterior. Si necesitas asesoramiento en Madrid sobre un conflicto de voto en tu comunidad de propietarios, podemos ayudarte.