VISITA, CONTRATO DE ARRAS Y PRECIO
Sin duda alguna es una de las decisiones más onerosas y mejor pensadas que realizamos en nuestra vida, aunque la hagamos más de una vez.
Pero qué hacer una vez que ya hemos decidido comprar…
Lo primero es empezar a ojear páginas de anuncios y visitar los diferentes inmuebles, ya hemos comentado con anterioridad en este blog, que sin la vivienda la comercializa una inmobiliaria, sus honorarios los ha de pagar la parte vendedora, y no nosotros.
Pero una vez que nos hemos decidido y tenemos claro que nos encaja por localización, metros cuadrados, precios…etc. ¿Qué debemos hacer? y ¿Qué documentos debemos pedir?
Lo primero que hemos de pedir, que normalmente los propietarios tienen (y si lo gestiona una inmobiliaria seguro que sí) es una nota simple del inmueble emitida por Registro de la Propiedad. En ella vendrá especificado quienes son los propietarios, y las cargas que recaen sobre la misma (algunas serán económicas otras hipotecarias…servidumbres…etc.), pero puede sorprendernos otro tipo de cargas o excepciones o limitaciones que puedan complicar la venta. Además, si vamos a pedir una hipoteca, es un documento que el banco nos pedirá.
Recordad que ir acompañados de un técnico especializado en reformas, arquitecto o aparejador puede evitar muchos disgustos y los temidos VICIOS OCULTOS (consultad nuestro blog para leer más sobre esta materia).
Una vez que vemos la nota simple, y hemos cerrado el precio y la forma de pago, entramos en el proceso de firma de un contrato de arras.
- ¿Qué es un contrato de Arras?
Podemos definir un contrato de arras o señal (incluso habiendo previamente en muchos casos una de reserva), como el acuerdo en virtud del cual, el vendedor se compromete a transmitir el inmueble en un periodo de tiempo definido y acorde a un precio pactado, y el que compra se compromete al pago de esa cantidad, en los plazos marcados y con aportación de una señal que formaliza e inmoviliza la compraventa.
En dicho contrato, se fija un plazo, un precio e incluso alguna condición/cláusula pactada entre ambas partes, a saber:
- Los datos del comprador y vendedor, y firma de ambos.
- Precio de la compraventa y forma de pago.
- Datos del objeto de compra.( dirección completa, referencia catastral, anejos etc, incluso en algunos casos se adjunta la nota simple actualizada).
- Cantidad económica del precontrato.
- Tiempo máximo para formalizar el contrato.
- Distribución de los gastos derivados de la compraventa.
- Compromiso de firmar el contrato de forma pública.
Recomendamos que dentro de la negociación de las arras penitenciales puedas condicionar las mismas a un tiempo concreto en el que puedas conseguir la financiación de la hipoteca.
La cantidad de la señal es pactada por ambas partes y oscila según los casos entre el 5% y el 10% del valor de escrituración o de venta.
- TIPOS DE ARRAS
B.1) Arras confirmatorias: Este contrato confirma el compromiso de ambas partes para formalizarlo.Se podría decir que es como un anticipo sobre el precio de compra.
Cuando esto sucede, ambas partes deben cumplir en contrato, ya que de lo contrario la otra parte podría exigirle indemnización.
B.2) Arras penales: Se trata de una garantía para el cumplimiento del contrato.
En este contrato no se puede desistir y no existe señal, sin embargo, si una de las dos partes no cumple el precontrato puede conllevar a surtan efectos las cláusulas penales que se indiquen en el contrato.
B.3) Arras penitenciarias: Este contrato permite a las dos partes resolver o desistir el contrato. Cuando se firman arras penitenciarias, cualquiera de las dos partes podría decidir no consumar el contrato, abonando a la otra parte los gastos correspondientes, tal y como indica el artículo 1454 CC.
“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”
Una vez firmado el contrato de arras y pagada la señal pactada, los plazos para la formalizar la compraventa empiezan a “correr”.
En las próximas semanas podréis comprobar, en cada una de las entradas de este blog , que el proceso de compraventa si bien es sencillo, hay que tomar precauciones para evitar sufrir perjuicios o engaños. Desde Bermejo Abogados os podemos brindar la ayuda necesaria, y la experiencia legal que nos avala, para que la compraventa de vuestro inmueble sea todo un éxito.